配偶者居住権とは~評価・登記・施行日はいつから

平成30年の民法改正により、配偶者居住権という新しい制度が創設されました。

今回はその内容についてお話したいと思います。なお、配偶者居住権については、次の記事も参考にしてください。

配偶者居住権は譲渡できない?~配偶者居住権の設定は慎重に

配偶者居住権の登記を忘れずに~第三者に対抗するためには

1 配偶者居住権とは

(1) 配偶者居住権の目的

夫婦二人で夫の所有している自宅に住んでいて、夫が亡くなった場合を想定してみましょう。

妻が自宅を相続してそのまま住み続ける。これがよくあるパターンだと思います。しかし、遺産や相続人の状況によっては、そう簡単にはいきません。

例えば、相続人が妻と先妻の子一人だったとしましょう。そして、遺産は、夫婦で住んでいた自宅の土地・建物のみ。

妻と先妻の子との間の折り合いが悪く、先妻の子が遺産の1/2の相続を要求したとします。つまり、自宅不動産の評価額の1/2ということになります。

妻にお金があれば、その1/2分を先妻の子に支払って、自宅不動産は自分で相続することもできます。しかし、妻にお金があるとは限りません。お金がなければ、自宅不動産を売却するしかありません。

そうすると、妻は家を出ていくしかないでしょう。妻は、長年住み慣れた自宅を退去せざるを得ないのです。

このようなことは、現実に結構起こっていて、以前から問題視されていました。

今回創設された、配偶者居住権は、この点の解決を図ることを目的とするものです。

つまり、上のケースで言えば、配偶者居住権とは、自宅の所有者である夫が亡くなって、自宅の所有者が妻でなくなったとしても、妻が自宅に住み続けることができる権利ということになります。

もちろん、夫と妻が逆のケースもあり得ますが、以下では、夫が亡くなって妻が残された場合を前提としてお話をしていきます。

(2) 具体的なケース

簡単に具体的なケースを設定してみましょう。

例えば、相続人が妻と前妻の子一人の場合です。

法定相続分は妻、前妻の子、それぞれ1/2です。妻と前妻の子は養子縁組もしていません。妻は夫とともに、夫所有の自宅に住んでいたとします。前妻の子は別居しており、妻は前妻の子とは全く面識がありません。

このような状況で夫が亡くなりました。

遺産は、自宅不動産(土地・建物)と預貯金です。自宅不動産の評価額は、土地が1000万円、建物が500万円。預貯金は500万円。遺産は全部で2000万円です。

前妻の子が1/2の相続分を要求してきたとします。妻とは何の面識もないのですから、当然といえば当然です。

遺産は全部で2000万円の評価です。したがって、前妻の子は1/2の1000万円を相続することができます。

でも、預貯金は500万円しかない。500万円足りない。妻には自分名義の預貯金は500万円もありません。

こんな場合、自宅不動産を売却して、現金を作って、前妻の子に500万円を渡すしかないのか。

妻が高齢であったり、病気を抱えている場合、転居先の家を探すのは経済的負担も精神的・身体的負担も大きいです。そうでなくても、長年住みなれた自宅を手放すのはあまりに酷ともいえます。

自宅土地・建物を売却しない場合は、自宅不動産を妻と前妻の子が共有して、自宅に妻が住み続けるという選択肢もあるにはあります。しかし、それは非常に不安定な状態といえます。

特に身内でもない前妻の子が第三者に自宅不動産の共有持分を売却することがあり得ます。

そうなると、新たな所有者から、家賃を請求されたり、自宅不動産を競売にかけられたりといった危険があります。とてもではありませんが、安心して居住することはできません。

この場合、妻が配偶者居住権を取得できれば、たとえ自宅不動産が妻以外の人が所有していても、原則終身自宅に住むことができます。

2 配偶者居住権の要件

(1) 所有関係

配偶者居住権は、被相続人の所有していた建物に対する権利です。

妻の居住する自宅建物は被相続人の所有していたものである必要があります。

一方、あくまでも配偶者居住権は建物に対する権利ですから、土地については被相続人の所有である必要はありません。

自宅建物は被相続人の所有であるけど、土地については借地でも構わないということになります。

(2) 居住関係

配偶者居住権は、妻の居住を守るための権利です。

そのため、夫が亡くなって、相続が開始された時に、現に、妻が配偶者居住権の対象となる建物に居住していることが必要です。

(3) 配偶者居住権を取得するケース

配偶者居住権は、以下の4つのケースで設定されます。

  1. 遺産分割協議
  2. 遺贈
  3. 死因贈与
  4. 遺産分割審判

①は、遺産分割協議で、妻が配偶者居住権を取得することについて、他の相続人が合意することが必要になります。

上記の例のように、相続人が妻と先妻の子の場合などは、合意が困難となるケースも多いものと思われます。

④は遺産分割審判において、裁判官が一方的に配偶者居住権の取得を決定する場合ですが、次のとおり厳格な要件が定められています。

民法第1029条

遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、次に掲げる場合に限り、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。
一 共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき。
二 配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき(前号に掲げる場合を除く。)。

妻が相当の高齢で転居することが困難と考えられる場合など、かなり限定されたケースに限られると思います。

そうなると、②遺贈③死因贈与のように、被相続人となる夫が生前に、妻に配偶者居住権を取得させることをあらかじめ定めておくことが最も確実な方法だと思います。

とはいえ、後述のとおり、配偶者居住権も相続財産のひとつとなります。つまり、財産的な評価の対象となります。

全く新しい権利である配偶者居住権の財産的価値をどのように評価するのか。それはかなり大きな問題を含んでいると思います。

そういう意味では、③遺贈や④死因贈与で生前にあらかじめ配偶者居住権を定めておいたとしても、その財産的価値の評価について、被相続人である夫の死後、相続人間で問題となる可能性はかなりあると言わざるを得ません。

この制度の運用が開始され、事例が蓄積されて、配偶者居住権の財産的価値の評価手法が確立されるまでは、色々試行錯誤がなされることは大いに予想されるところです。

3 配偶者居住権の評価

配偶者居住権は建物に対する権利です。

そのため、配偶者居住権は、建物の評価額の一定割合ということになると思われます。

また、配偶者居住権の負担付きの建物の評価額も、負担なしの建物の評価額の一定割合ということになるでしょう。

さらに、土地についても、建物に配偶者居住権が設定されているかどうかで、当然に評価額が変わってくることになります。

しかし、それをどのように評価するのか。

「平成31年度税制改正大綱」(平成30年12月14日与党公表)には次のとおりの考え方が示されています。

イ 配偶者居住権
建物の時価-建物の時価×(残存耐用年数-存続年数)/残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

ロ 配偶者居住権が設定された建物(以下「居住建物」という。)の所有権
建物の時価-配偶者居住権の価額

ハ 配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利
土地等の時価-土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

ニ 居住建物の敷地の所有権等
土地等の時価-敷地の利用に関する権利の価額

この考え方に従えば、妻の年齢が若ければ若いほど、建物に長く住むことが予想されるので、配偶者居住権の価値は高まってきます。

しかし、このとおり法律が制定されるとも限りません。

また、これはあくまでも相続税の計算方法でして、実際の遺産分割において、このとおり配偶者居住権の財産的価値が評価されるわけでもありません。

やはり、事例の蓄積を待たざるを得ないところはあります。

4 配偶者居住権の登記

配偶者居住権は、その旨を登記をしておかなければ、第三者に配偶者居住権があることを主張することはできません。

第三者とは、配偶者居住権の対象となっている建物の元々の所有者から建物を譲り受けた人などが想定されます。

当然ですが、配偶者所有権は目に見えるものではありません。現に建物に誰かが住んでいたとしても、通常の借家人と区別はつきません。

そのため、建物の取引きの安全性を保つために、このような制約が課されています。

5 配偶者居住権に伴う義務

配偶者居住権の対象となるのは建物全部です。建物の一部しか居住に使っていなかったとしても、配偶者居住権は建物全部に及びます。

妻は、配偶者居住権の対象となる建物をその建物の用法に従って使用する義務があります。これを用法順守義務といいます。

配偶者居住権は妻の居住を守るための制度です。

例えば、自宅兼店舗として使用していたものを、そのまま自宅兼店舗として使用し続けることはできますし、店舗部分を潰して自宅として使用することは許されると思います。

しかし、反対に自宅部分を潰してすべて店舗とすることは制度の趣旨に反することになると思われます。

また、通常必要となる修繕費や維持費についても、妻が負担する必要があります。

さらに、建物の所有者の承諾のないまま、第三者に建物を賃貸することなどもできません。

これをすると、配偶者居住権が消滅させられる可能性があります。

6 配偶者居住権の譲渡

配偶者居住権は、妻の終身の権利です。

ですので、あとで居住の必要がなくなったので、配偶者居住権を第三者に譲渡したり、建物所有者に権利を買い取るよう請求することができません。

しかし、現実問題としては、病気をしたり、高齢で身体が不自由になったりして、施設に入所する必要が生じることもあろうかと思います。

そこで、あらかじめ、建物所有者との間で、必要な場合には、権利の買い取るよう請求できることを定めておくことなどは可能です。

7 配偶者短期居住権

これまでお話してきた配偶者居住権とは別個の制度として、夫が亡くなった時、夫が所有する建物に無償で居住していた妻には、法律上当然に一定期間その建物を使用する権利が与えられます。

これを、これまでお話してきた配偶者居住権と区別する意味で、配偶者「短期」居住権といいます。

配偶者居住権との大きな違いは、以下の点にあります。

  • 法律上当然に発生すること
  • 夫と妻が同居している必要はないこと
  • 遺産分割によって建物をだれが相続するか決定した日か相続開始から6か月のいずれか遅い日までの権利であること

8 配偶者居住権の施行日はいつから

2020年(令和2年)4月1日に施行予定となっています。

したがって、2020年3月31日までに開始された相続では、配偶者居住権の設定はできません。2020年3月31日までに作成された遺言書で、配偶者居住権を遺贈する旨を定めても効力が発生しません。また、死因贈与も遺贈の規定が準用されますから(民法554条)、2020年3月31日までにされた死因贈与で、配偶者居住権を設定する旨を定めても効力が発生しません。

民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律
附則
第10条 第2条の規定による改正後の民法(次項において「第4号新民法」という。)第1028条から第1041条までの規定は、次項に定めるものを除き、附則第1条第4号に掲げる規定の施行の日(以下この条において「第4号施行日」という。)以後に開始した相続について適用し、第4号施行日前に開始した相続については、なお従前の例による。
2 第4号新民法第1028条から第1036条までの規定は、第4号施行日前にされた遺贈については、適用しない。

民法
(死因贈与)
第554条 贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与については、その性質に反しない限り、遺贈に関する規定を準用する。

9 まとめ

以上、配偶者居住権についてお話しました。

私が考える特に重要なポイントとしては以下の点があると思います。

  • 確実に配偶者居住権を設定するためには、遺贈や死因贈与が必要であること
  • 配偶者居住権の財産的評価の方法についてまだ定まっていないこと
  • 配偶者居住権を登記しないと、建物を第三者に譲渡された場合に主張できないこと
  • 途中で自宅を出る可能性がある場合は、あらかじめ建物所有者と合意をしておく必要があること