離婚時に住宅ローンがあったらどうする?~家やマンションがオーバーローンの場合の財産分与は?

財産分与にあたり、家やマンションの住宅ローンが残っている場合、だれが住宅ローンを負担することになるのでしょうか。

家やマンションの財産分与時の評価額が、住宅ローンの残額よりも下回っている場合、つまりオーバーローンの場合、財産分与はどうなるのでしょうか。

今回は、住宅ローンがある場合の財産分与について説明します。財産分与について一般的なことは次の記事を参考にしてください。

離婚時の家やマンションなどマイホームの財産分与はどうなるの?~不動産の財産分与について

また、清算的財産分与については、次の記事を参考にしてください。

清算的財産分与の割合・対象は?

1 家やマンションを取得する方が住宅ローンも負担するのが通常

家やマンションは高額です。夫婦が婚姻期間中にマイホームとして家やマンションを購入する場合は、ある程度は頭金を支払って、残額については住宅ローンを組み、毎月、夫婦の収入から支払うのが通常だと思います。

住宅ローンの返済中に夫婦が離婚することとなると、財産分与として家やマンションを夫婦のどちらが取得するのか、そして、残った住宅ローンをどちらが負担するのかが問題となります。

住宅ローンが残っている場合にどうするかについては、いくつかのパターンが考えられます。
例えば、家やマンションを売却して、売却代金で住宅ローンを返済してしまう場合、離婚後の住宅ローンの負担が問題となることはありません(家やマンションの売却代金が住宅ローンを下回り、全額が支払えないオーバーローンの場合は別です。)。

問題となるのは、夫婦のどちらかが家やマンションを取得して単独名義にする場合です。

家やマンションを取得するのはいいとして、住宅ローンはどうするのかという話です。

この場合、家やマンションを取得する方が、住宅ローンも負担するというのが、通常だと思います。

夫婦間で財産分与について協議がまとまらなければ、家庭裁判所に財産分与の審判の申立てをすることになりますが、家庭裁判所の審判でも、家やマンションを取得する方が住宅ローンも負担すると判断することが普通だと思います。

むしろ、家庭裁判所の審判では、夫婦のうち住宅ローンを負担する収入のある方が、家やマンションを取得するという判断となることが多いとも言えます。

ただし、夫婦のどちらかが家やマンションを取得することとなっても、他方にも家やマンションに対する権利はあります。財産分与で、その家やマンションに対する権利を手放すことになるのであれば、家やマンションを取得する方から相当するお金を受け取る権利があります。

家やマンションを取得する方は、他方の家やマンションに対する権利に相当する金額を支払った上で家やマンションを取得し、住宅ローンも全額負担していくこととなります。

夫婦の他方の家やマンションに対する権利の評価額の計算方法について次の記事を参考にしてください。

離婚時の家やマンションなどマイホームの財産分与はどうなるの?~不動産の財産分与について

2 夫婦間の合意で住宅ローンの負担者を変更しても、金融機関に対しては効力がない

住宅ローンは夫婦のどちらかの名義になっている場合が多いです。他方が連帯保証人になっている場合も多いです。また、家やマンションにはローンを組んでいる金融機関の抵当権が設定されている場合も多いです。

夫婦間で、離婚時の財産分与について次のとおり合意したとします。ローンを組んでいる銀行との関係では、夫が住宅ローンの名義人、妻が連帯保証人です。

  • 夫がマンションを取得する。
  • 夫が住宅ローンの残額を負担する。
  • 妻は住宅ローンを負担しない

こういった場合、もともと夫は住宅ローンの名義人ですから、このまま住宅ローンを完済してくれれば何の問題もありません。

しかし、夫が何らかの理由で住宅ローンを支払えなくなったとします。この場合、銀行が、妻に対して住宅ローンの支払いを請求したら、妻は拒否できません。たとえ夫婦間の合意で妻は住宅ローンを負担しないこととしても、その合意は銀行に対しては効力がなく、妻は銀行との関係では連帯保証人のままだからです。

これは、夫婦間の合意でなく、審判や判決でこういった決定がされた場合も同じです。

離婚時の財産分与にあたり、妻の連帯保証人を外すのであれば、あらかじめ銀行の承諾を得ておく必要があります。ただし、銀行には承諾する義務はありませんから、住宅ローンの目的である家やマンションに銀行の抵当権が設定されていて、住宅ローンの返済が滞っても、そこから十分に回収できるなどの事情がなければ、銀行の承諾を得るのは容易ではありません。

財産分与により、夫名義の家やマンションを妻名義に変更し、妻のみが住宅ローンの負担者となる場合も、銀行との間で、住宅ローンの名義変更、家やマンションの抵当権の取り扱いなどについて協議して、必要なものについては承諾を得ておく必要があります。

なお、家庭裁判所の調停において、次のような内容の調停条項を設けることがあります。

申立人は、相手方に対し、申立人及び相手方が平成〇年〇月〇日付金銭消費貸借契約に基づいて、□□銀行から借り受けた債務(債権額△△円)につき、相手方が連帯保証人から脱退するため、□□銀行と真摯に交渉することを約束する。

3 家やマンションがオーバーローンの場合

財産分与時の家やマンションの評価額が、住宅ローンの残額よりも小さい場合をオーバーローンといいます。

財産分与の対象となるのはプラスの財産です。

家やマンションの実質的な価値は、財産分与時の評価額から住宅ローンの残額を控除して求められますので、家やマンションの評価額から住宅ローンを控除した結果がマイナスとなる場合は、財産分与の対象とはならないことになります。

とはいえ、オーバーローンであったとしても、住宅ローンは残りますから、財産分与時にどうするのか決める必要があります。通常は、オーバーローンとなっている家やマンションを取得する方が、住宅ローンを引き継ぐことになりますが、実質的には債務を負担することになるので、夫婦のどちらも拒否することが多いです。

その場合は、家やマンションを売却するしかなくなりますが、それでもオーバーローンである限り、家やマンションの売却代金で住宅ローンの残額をすべて返済することはできませんから、やはり夫婦のどちらが負担するのかを決定する必要がでてきます。

借金がある場合の財産分与についての一般的な説明については次を参考にして下さい。

借金・ローンがある場合の清算的財産分与はどうするの?