配偶者居住権とは|施行はいつから、評価方法は

夫が亡くなりました。相続人は妻である私と息子です。夫の残した遺産には夫と私が住んでいる家がありますが、他には目ぼしいものはありません。私は息子とは仲が悪く、息子は家を売ると言っています。私は家に住み続けることができるでしょうか。

上のようなケースで、遺産分割で家族が揉めた末、長年住み慣れた家を追い出される結果となるのは余りに酷と言わざるを得ません。亡くなった配偶者もこのような結果を決して望んでいないでしょう。

こういった事態を避けるため、亡くなった配偶者が所有していた建物に住み続けることのできるのが配偶者居住権です。配偶者居住権は、簡単にいうと亡くなるまで家に住み続けることのできる権利です。

今回は、

  • 配偶者居住権とは何か
  • 配偶者居住権が認められるための要件は何か
  • 配偶者居住権はどのように金銭的に評価すればいいのか
  • 配偶者居住権のメリット・デメリットは

などについて説明します。

1 配偶者居住権とは

1-1 配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、被相続人が亡くなった後、被相続人の配偶者が、被相続人の所有していた建物(居住建物)に住み続けることのできる権利です。

配偶者居住権の目的となるのはあくまでも建物であり、土地ではありません。そうではあるのですが、配偶者居住権に付随して、当然に建物使用に必要な範囲で土地を使用する権利(敷地利用権)があると考えられています。

1-2 ケース:配偶者居住権を取得しない場合

少し分かりにくいので、次の具体的なケースに従って説明します。

ケース

夫Aが亡くなった。相続人は妻Bと子C。Aの遺産は、自宅不動産(時価2000万円)と銀行預金2000万円。夫A・妻Bは長年にわたり、夫Aの所有する自宅不動産に住んでいた。妻Bとしては住み慣れた自宅不動産に亡くなるまで住み続けたいと思っている。また、老後のためにある程度お金も欲しい。妻Bは、子Cと不仲で、老後の協力を得るのは難しいため、確実に自宅に住み続ける権利を確保したい。

上のケースでは、

  • 【遺産総額】 4000万円(自宅不動産2000万円+銀行預金2000万円)
  • 【相続分】 妻B:1/2、子C:1/2

ですから、妻B、子Cの相続額は、それぞれ、

  • 4000万円×1/2=2000万円

となります。

妻Bは、確実に自宅に住み続けることのできる権利を確保したいと思っています。その場合、配偶者居住権を設定しないと、遺産分割の方法は、

  • 妻B:自宅不動産2000万円
  • 子C:銀行預金2000万円

ということになります。確かに、妻Bは、自宅不動産を所有しますから、亡くなるまでずっと自宅に住み続ける権利が確保できます。しかし、これでは老後のお金がありません。

配偶者居住権を設定しない場合の遺産分割です。

何とかして、

  • 亡くなるまでずっと自宅に住み続けられる権利を確保できる
  • ある程度お金も残る

遺産分割の方法はないのか。ここで考えらえるのが配偶者居住権です。

1-3 ケース:配偶者居住権を取得する場合

配偶者居住権を考慮する場合、自宅不動産の権利を次のように分けます。

  • 配偶者居住権
  • 配偶者居住権付きの自宅不動産の所有権

配偶者居住権の評価額を1000万円とすると、配偶者居住権付きの自宅不動産(土地・建物)の所有権の評価額は、2000万円-1000万円=1000万円となります。

そして、配偶者居住権1000万円を妻Bが、配偶者居住権付きの自宅不動産の所有権1000万円を子Cが取得することにするのです。そうすれば、銀行預金2000万円については、妻B・子Cにそれぞれ1000万円ずつ分けることができようになります。

  • 妻B:配偶者居住権1000万円+銀行預金1000万円
  • 子C:配偶者居住権付きの自宅不動産所有権1000万円+銀行預金1000万円

これで、妻Bは、自宅不動産に亡くなるまでずっと住み続ける権利が確保されるとともに、老後資金として銀行預金1000万円も取得することができます。

配偶者居住権を設定する場合の遺産分割です。

2 配偶者居住権の要件

このように、配偶者居住権を設定すれば、被相続人の配偶者は、被相続人の死後もずっと自宅に住み続けることができます。しかし、その一方で、自宅不動産(土地・建物)の所有者は大幅に権利が制限されることになってしまいます。

そのため、配偶者居住権の認められる要件は厳格に定められています(民法1028条1項)。

民法1028条(配偶者居住権)
1 被相続人の配偶者(以下この章において単に「配偶者」という。)は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次の各号のいずれかに該当するときは、その居住していた建物(以下この節において「居住建物」という。)の全部について無償で使用及び収益をする権利(以下この章において「配偶者居住権」という。)を取得する。ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合にあっては、この限りでない。
一 遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき。
二 配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき。

2-1 建物が被相続人の所有であること

配偶者居住権は、被相続人の所有していた建物に対する権利です。

配偶者の居住する自宅建物は被相続人の所有していたものである必要があります。

配偶者居住権はあくまでも建物に対する権利ですから、土地については被相続人の所有である必要はありません。

配偶者所有権の目的となる建物は、被相続人と第三者の共有である場合は認められません。
配偶者居住権は建物全体に及ぶので、第三者の権利の制限が大きすぎるからです。
・被相続人の単独所有
・被相続人と配偶者の共有

であれば認められます。

2-2 配偶者が居住していた建物であること

配偶者居住権は、配偶者の居住を守るための権利です。

そのため、被相続人が亡くなって、相続が開始された時に、配偶者が配偶者居住権の対象となる建物(居住建物)に居住していることが必要です。

2-3 遺贈・死因贈与・遺産分割協議・遺産分割審判

配偶者居住権は、以下の4つのケースで設定されます。

  1. 遺贈
  2. 死因贈与
  3. 遺産分割協議
  4. 遺産分割審判

①遺贈

①遺贈とは、被相続人が遺言によって、他人(受遺者といいます。相続人も受遺者になれます。)に自己の財産を与える行為です。遺言が効力を生じるのは、遺言者が死亡した時です(民法985条1項)。

配偶者に配偶者居住権を遺贈する内容の遺言が作成された場合、遺言者が死亡することで配偶者は配偶者居住権を取得します(1028条1項2号)。

なお、遺言についての全体的な説明はこちらを参考にして下さい。

②死因贈与

②死因贈与とは、贈与者の死亡を効力発生条件とする贈与契約です。

被相続人の死亡を効力発生条件として、配偶者に配偶者居住権を贈与する契約をすれば、被相続人の死亡時に、配偶者は配偶者居住権を取得します(民法554条、1028条1項)。

③遺産分割協議

③遺産分割協議では、配偶者が配偶者居住権を取得することについて、他の相続人が合意することが必要になります。

上のケースのように、配偶者と他の相続人の関係が良好でない場合などは、合意が困難となることも多いと思われます。

④遺産分割審判

④遺産分割審判では、裁判官が一方的に配偶者居住権の設定をするかどうかを決めます。

ただし、配偶者居住権は、自宅不動産(土地・建物)所有者の権利を大幅に制限するため、厳格な要件が定められており、次のどちらかの場合に限定されています(民法1029条)。

  1. 共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき。
  2. 配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき

民法1029条(審判による配偶者居住権の取得)
遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、次に掲げる場合に限り、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。
一 共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき。
二 配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき(前号に掲げる場合を除く。)。

特に②の要件は、配偶者が相当の高齢で転居することが困難と考えられる場合など、かなり限定されたケースに限られると思います。

そうなると、①遺贈や②死因贈与のように、被相続人が生前に配偶者居住権を取得させることをあらかじめ定めておくことが最も確実な方法だと思います。

3 配偶者居住権の内容

3-1 居住建物全体を無償で使用収益できる

配偶者居住権の対象となるのは居住建物全部です(民法1028条1項)。配偶者が建物の一部しか居住に使っていなかったとしても、配偶者居住権は建物全部に及びます。

従前、居住建物の一部で商店を営んでいたり、貸店舗・貸事務所として賃貸している場合がありますが、配偶者居住権は、居住建物全体が対象となりますので、こういった店舗、貸店舗、貸事務所等も配偶者居住権の対象となります。

また、配偶者居住権は無償です。居住建物の所有者に賃料を支払う必要はありません。

さらに、建物を使用するだけでなく、そこから収益を得ることもできます。収益とは、居住建物から利益を得ることを意味します。典型的には、居住建物の一部で商店を営む場合などです。

しかし、配偶者は、従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって、居住建物の使用及び収益をしなければなりません(用法遵守義務)。つまり、被相続人の生前と同じ方法で居住建物の使うことが求められています。

ただし、従前居住の用に供していなかった部分について、これを居住の用に供することを妨げられません(民法1032条1項)。

つまり、居住建物の一部が店舗、貸店舗、貸事務所等である場合、引き続きこれらの用途で使用収益しなければならないのが原則ですが、店舗、貸店舗、貸事務所等をやめて、居住の用、つまり住居として使用することは許されます。

反対に住居をやめて、店舗、貸店舗、貸事務所等として使用することは許されませんから注意しましょう。配偶者居住権は、あくまでも配偶者の居住を確保することが目的だからです。

従前の用法と居住の目的です。

3-2 存続期間は自由に設定できる

配偶者居住権の存続期間は、配偶者が亡くなるまでの期間で自由に決めることができます(民法1030条)。特に決めていない場合は亡くなるまでとされます。

3-3 配偶者居住権は譲渡できない

配偶者居住権は、配偶者が終身まで居住建物を使用収益することを前提とする権利です。

そのため、居住の必要がなくなったなどの理由で、配偶者居住権を第三者に譲渡したり(民法1032条2項)、建物所有者に権利を買い取るよう請求することができません。

しかし、現実問題としては、病気や高齢を理由に施設に入所することが必要となることもあり得るでしょう。

あらかじめ、居住建物の所有者との間で、必要な場合には、権利の買取り請求ができることを定めておくことを検討すべきでしょう。

3-4 改築・増築、第三者の使用収益の制限

配偶者は、居住建物の所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築若しくは増築をし、又は第三者に居住建物の使用若しくは収益をさせることができません(民法1032条3項)。

配偶者は、住み慣れた居住建物に引き続き住み続けることとなるため、自分が所有している建物と同じように自由に使用収益できると考えてしまいそうです。

しかし、配偶者は、所有者ではなく、居住建物を使用収益する権利があるに過ぎませんから、おのずと使用収益の範囲には限界があることに留意する必要があります。

3-5 通常の必要費の支出

配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する必要があります(民法1034条1項)。

通常の必要費が何かについて定義があるわけではありませんが、

  • 居住建物の維持保存に必要な修繕費
  • 居住建物の固定資産税
  • 土地の固定資産税(土地・居住建物の所有者が同じ場合)
  • 土地の地代(借地の場合)

が含まれるものと考えられます。居住建物の所有者との間で何の取り決めもなければ、これらは配偶者が支払う必要があると考えられます。

固定資産税の納税義務者は土地・建物の所有者ですので、納税は所有者が行い、所有者から配偶者に相当額の支払いの請求がされるものと考えられます。

また、地代についても土地所有者と賃貸借契約を締結しているのは、居住建物の所有者ですので、土地所有者に対して地代を直接支払うのは居住建物の所有者で、配偶者は居住建物の所有者から地代相当額を請求されるものと考えられます。

つまり、配偶者が、配偶者居住権により居住建物を無償で使用できるといっても、全くの無償ではなく、必要経費の支払いは必要になるということです。

いずれにしても、これらの費用をだれが負担すべきかについては、居住建物の所有者との協議の上、あらかじめ決定しておき、その上で配偶者居住権の財産価値を評価する必要があります。

4 配偶者居住権の登記

配偶者居住権は、その旨を登記をしておかなければ、第三者に配偶者居住権があることを主張することはできません(民法1031条2項、605条)。

第三者で代表的なのは、配偶者居住権の対象となる居住建物の所有者から建物を譲り受けた人です。この譲受人の所有権移転登記と配偶者居住権の登記のどちらが早く行われたかで勝負が決まります。所有権移転登記が早いと、居住建物を明け渡せと請求されても拒否することができません。

当然ですが、配偶者居住権は目に見えるものではなく、現に居住建物に誰かが住んでいても、通常の借家人と区別がつきません。不動産取引きの安全性を保つため、このような制約が課されています。

せっかく住み慣れた家に引き続き住むことができるはずなのに、登記が遅れたばかりに追い出されることとなれば悲劇です。できるだけ早く配偶者居住権の登記をすべきと考えられます。

配偶者居住権の登記について詳しくはこちらを参考にして下さい。

5 配偶者居住権の評価

配偶者居住権も相続財産のひとつです。配偶者が、遺産分割により配偶者居住権を取得する場合、自分の相続分(遺産の取り分)の範囲内で取得しますから、配偶者居住権の財産的価値を評価する必要があります。

しかし、民法には財産的価値の評価方法は規定されていません。

そのため、配偶者居住権の財産的価値の評価方法が問題となります。配偶者居住権の財産的価値の評価方法は、どれだけ詳細に評価するかによって様々なものが考えられます。

いずれの方法でも共通するのは、配偶者居住権は、土地・建物の評価額の一定割合になることです。

また、配偶者の年齢が若いほど、居住建物に長く住むことが予想されるので、配偶者居住権の価値は高くなります。

配偶者居住権は法的にはあくまでも居住建物に対する権利なのですが、居住建物の敷地についても居住建物の使用収益に必要な範囲で利用することができるので、配偶者居住権の評価にあたっては、当然に土地の評価額も考慮する必要が出てきます。

5-1 簡便な評価方法(法務省)

法務省で公開されている簡便な計算方法です。ざっくりと説明すると、土地・建物の評価額から配偶者居住権の負担の付いた土地・建物の評価額を控除した残額が配偶者居住権の評価額となります。

【土地・建物の評価額】-【負担付き土地・建物の評価額】=【配偶者居住権の評価額】

配偶者居住権の負担付き土地・建物の評価額は、存続期間経過後(終身の場合は平均寿命で計算)の配偶者居住権の負担のない土地・建物の評価額を現在価値に引き直して計算します。現在価値の計算は、例えばこちらのHPで計算できますから参考にして下さい。

配偶者居住権の評価方法
法務省HPより抜粋

5-2 不動産鑑定評価基準による方法

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の研究報告書で紹介されている評価方法です。不動産鑑定評価基準に基づいて行うもので、存続期間中の居住建物の賃料相当額から通常の必要費を控除したものの合計を現在価値に割り戻すことによって、配偶者居住権の評価額を求めます。

【(居住建物の賃料相当額)-(通常の必要費)】×【年金原価率】=【配偶者居住権の評価額】

5-3 相続税評価による方法

相続税評価方法により、配偶者居住権を評価する方法です。

  1. 配偶者居住権
    建物の時価-建物の時価×(残存耐用年数-存続年数)/残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率
  2. 配偶者居住権が設定された建物(以下「居住建物」という。)の所有権
    建物の時価-配偶者居住権の価額
  3. 配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利
    土地等の時価-土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率
  4. 居住建物の敷地の所有権等
    土地等の時価-敷地の利用に関する権利の価額

6 配偶者短期居住権

これまで説明した配偶者居住権とは別個の制度として、夫が亡くなった時、夫が所有する建物に無償で居住していた妻には、法律上当然に一定期間その建物を使用する権利が与えられます。

これを、配偶者居住権と区別する意味で、配偶者短期居住権といいます。

配偶者居住権との大きな違いは、以下の点にあります。

  • 法律上当然に発生すること
  • 夫と妻が同居している必要はないこと
  • 遺産分割によって建物をだれが相続するか決定した日か相続開始から6か月のいずれか遅い日までの権利であること

8 配偶者居住権の施行日はいつから

配偶者居住権の施行日は2020年(令和2年)4月1日です。したがって、2020年3月31日までに開始された相続では配偶者居住権の設定はできません。

2020年3月31日までに作成された遺言書で、配偶者居住権を遺贈する旨を定めても効力が発生しません。死因贈与も遺贈の規定が準用されますから(民法554条)、同日までにされた死因贈与契約で、配偶者居住権を贈与することを定めても効力が発生しません。

民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律附則10条
1 第2条の規定による改正後の民法(次項において「第4号新民法」という。)第1028条から第1041条までの規定は、次項に定めるものを除き、附則第1条第4号に掲げる規定の施行の日(以下この条において「第4号施行日」という。)以後に開始した相続について適用し、第4号施行日前に開始した相続については、なお従前の例による。
2 第4号新民法第1028条から第1036条までの規定は、第4号施行日前にされた遺贈については、適用しない。

民法554条(死因贈与)
贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与については、その性質に反しない限り、遺贈に関する規定を準用する。

9 まとめ

以上、配偶者居住権について説明しました。配偶者居住権は、配偶者が被相続人の死後も住み慣れた家に住み続けることのできることが大きなメリットですが、一方でデメリットもあります。後で問題が生じないように留意すべき点も多いです。

  • 配偶者居住権は、遺産分割よりも遺贈や死因贈与により定めておいた方が無難
  • 配偶者は、通常の必要費として、修繕費・固定資産税・地代を支払う必要があるので、実質的には全くの無償ではない
  • 配偶者居住権の財産的価値の評価方法はまだ定まっていない
  • 配偶者居住権はできるだけ速やかに登記すべき
  • 途中で居住建物を出る可能性がある場合は、あらかじめ居住建物所有者に対して権利の買取請求ができるように合意をしておくべき

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