建物賃貸（借家）で問題が起きたとき、どこから判断を始めるべきか

アパートやマンション、
店舗や事務所など、
建物を貸している・借りている関係では、
さまざまな場面で判断に迷うことがあります。

この契約内容で本当に大丈夫なのか
注意や請求をしていいのか
退去を求められるのか
どこまで要求できるのか

こうした問題は、
トラブルが表に出る前から、
すでに始まっていることも少なくありません。

このページは、
すぐに解決策を示すためのページではありません。

いま起きている問題を、
どの段階のものとして考えるべきか
を整理するためのページです。

建物賃貸では、借主が一定程度保護されています

建物の賃貸借（借家）については、
借地借家法という法律により、
借りている側（借主）が一定程度保護される仕組みが取られています。

これは、
住居や事業の拠点を、
安定して確保する必要があることを踏まえたものです。

そのため、
貸している立場から見ると、

契約書どおりに進まない
思ったより強く主張できない
話し合いだけでは解決しない

と感じる場面もあります。

一方で、
借主であっても、
何でも自由にできるわけではなく、
契約内容や経過によって判断が変わるのが実情です。

建物賃貸の問題では、
この前提を踏まえたうえで、
「いま、どの段階の問題なのか」
を整理することが重要です。

建物賃貸の問題は、4つの段階で整理できます

実務上、
建物賃貸に関する問題は、
次の4つの段階に分けて考えることができます。

契約を結ぶ前に迷っている段階
契約関係が続いている段階
退去・契約終了をめぐる段階
解除や紛争を考えざるを得ない段階

この順番は、
判断の自由度が高いところから、
後戻りが難しいところへ進んでいく流れでもあります。

① 契約を結ぶ前に迷っている段階

この段階は、
建物賃貸の中で、
もっとも重要で、もっとも見落とされやすい段階です。

この契約条件でいいのか
特約は妥当なのか
将来、問題にならないか

といった不安を抱えたまま、
「とりあえず契約してしまう」
というケースも少なくありません。

しかし、
建物賃貸では、
契約時の内容が、その後を大きく左右します。

この段階での判断が、
後のトラブルを防ぐことも、
逆に長期化させてしまうこともあります。

▶ 建物賃貸｜契約前に、どこをどう考えるべきか

② 契約関係が続いている段階

契約期間中にも、
判断に迷う場面は多くあります。

賃料の支払いが遅れている
使い方に問題がある
注意や是正を求めたい

といった場面です。

この段階では、
「今すぐ強く出るべきか」
「様子を見るべきか」
という判断が問題になります。

対応を誤ると、
関係がこじれたり、
後の主張が通りにくくなることもあります。

▶ 建物賃貸｜契約中に問題が起きたとき、どう考えるべきか

③ 退去・契約終了をめぐる段階

契約期間の満了や、
退去の話が出てきた段階では、
問題が一気に表面化することがあります。

本当に退去してもらえるのか
原状回復はどこまで求められるのか
敷金はどうなるのか

といった点です。

この段階では、
それまでの契約内容や対応の積み重ねが、
結果に大きく影響します。

▶ 建物賃貸｜退去・原状回復・明渡しで迷ったとき、まず何を整理すべきか

④ 解除・紛争を考えざるを得ない段階

話し合いがまとまらず、
解除や法的手続きを考えざるを得ない場合もあります。

この段階では、
選択肢は限られ、
時間や負担も大きくなります。

そのため、
できる限り、
前の段階での判断を大切にすることが重要です。

貸主・借主の立場について

建物賃貸の問題では、
貸主と借主で、
関心や主張は異なります。

当事務所では、
貸主の立場からのご相談を多くお受けしていますが、
いずれの場合でも、
段階と経過を踏まえた整理を重視しています。

感情的に判断するのではなく、
いまどの段階にいるのかを整理することが、
結果として、
最も無理のない解決につながることもあります。

まとめ

建物賃貸（借家）の問題は、
「何が起きたか」だけで判断すると、
見誤ってしまうことがあります。

まずは、
借主が一定程度保護されているという前提を踏まえたうえで、
どの段階の問題なのかを整理することが大切です。

そのうえで、
次に考えるべきことを、
落ち着いて検討していくことになります。