借地契約の内容や更新、地代の見直し、建替え・譲渡、契約の終了や土地の明渡しなど、土地を貸している方・借りている方からのご相談をお受けしています。
「契約書に署名する前に確認してほしい」「地主や借地人からの申出に、どう対応すればよいか知りたい」という段階でもご相談ください。
契約書やこれまでの経緯を確認し、今後の選択肢を一緒に整理します。法律相談のほか、契約書・合意書の確認や作成、相手方との交渉など、状況やご希望に応じた対応をご提案します。
このようなことでお困りではありませんか
- 借地契約を結ぶ前に、契約書の内容を確認してほしい
- 契約更新の条件や、更新料について相談したい
- 地代の増額・減額を求められた、または求めたい
- 建替えや借地権の譲渡について、承諾や承諾料の話を整理したい
- 相続や代替わりを機に、古い借地契約を確認したい
- 土地を返してほしいと言われた、または貸している土地を返してもらいたい
契約前の確認から、契約が続く中での条件の見直し、契約の終了をめぐる問題まで、ご相談をお受けしています。
状況に応じたご相談・ご依頼
借地の問題は、契約を結ぶ前、契約が続いている間、契約を終わらせるときの3つの段階で、問題になることが変わります。いまの状況に近いところからお読みください。
契約を結ぶ前の確認・作成
土地を貸したい、あるいは土地を借りて建物を建てたいとき、最初に決めなければならないのが「普通借地」にするか「定期借地」にするかです。この選択は、地代の金額や細かな条件よりも、はるかに大きな影響を持ちます。
普通借地は、契約期間が終わっても、借地人が使い続けたいと希望すれば、簡単には終わらない契約です。土地を貸す側からすると、いつ土地が戻ってくるか分からず、自分の代では解決できずに、相続人に負担を残すこともあります。一方、借りる側にとっては、長く安心して使えるという特徴があります。
定期借地は、決めた期間が終われば、更新されずに契約が終わる契約です。ただし、法律で決められた期間や書面の方式を守って契約しないと、定期借地として扱われず、普通借地になってしまうことがあります。また、「最近は定期借地が多いから」という理由だけで選ぶと、終わり方や建物の扱いを決めないまま契約が始まり、後で悩むことになります。
借地契約は、一度結ぶと後から直すことがとても難しい契約です。契約書に署名する前に、「この土地を、将来どうしたいのか」から逆算して、契約の種類、期間、地代の改定の方法、建替えや増改築の扱い、契約が終わるときの建物の扱いを決めておくことが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 普通借地と定期借地のどちらが目的に合うかの検討
- 相手方から示された契約書の確認・修正
- 契約書や公正証書の案の作成
詳しい解説記事
【借地権の基本を知りたい方】
▶ 借地権の存続期間
【定期借地で貸したい・借りたい方】
【工事現場の休憩所など、一時的に土地を貸したい方】
契約中の更新・条件変更への対応
借地契約は、何十年も続くことが多い契約です。契約した直後は問題がなくても、年数がたつにつれて、更新の時期が近づく、地代が周りの相場と合わなくなる、借地人から建替えの相談を受ける、借地人が亡くなって相続人が引き継ぐ、といった場面が出てきます。
普通借地の更新では、「更新するか、しないか」よりも、「どのような条件で続けるか」が問題になることがほとんどです。地主が更新を断るには、それだけの理由が必要だからです。
地代は、どちらかの一存で自由に変えられるものではありません。固定資産税や周りの地代の変化などを根拠に話し合い、まとまらなければ、まず裁判所の調停で話し合うことになります。
建替え、増改築、用途の変更は、建物だけの話に見えて、実は借地契約そのものに影響します。新しい建物が建てば、借地人の「この土地を使い続けたい」という前提が強くなり、契約を終わらせることが難しくなるからです。契約で増改築などが制限されている場合、借地人は地主の承諾を求めることになり、承諾が得られなければ、裁判所に許可を求める方法もあります。
借地人が亡くなった場合、相続人が借地権を引き継ぐのに、地主の承諾は必要ありません。一方、借地権を第三者に売るなどして譲る場合は、地主の承諾が必要です。
この段階で気をつけたいのは、「今まで何も言われなかったから大丈夫」という考え方です。一度認めた対応は、後から否定しにくくなります。話し合いで決めたことは、何を決めて、何を決めていないのかを、書面に残しておくことが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 更新の条件や更新料、地代の見直しについての検討と交渉
- 建替え・増改築・譲渡の承諾や承諾料の検討、裁判所の許可を求める手続
- 回答書や合意書の作成
詳しい解説記事
【更新と更新料】
【建替え・増改築・用途変更】
【相続・譲渡】
【事業用定期借地の途中で事情が変わったとき】
契約の終了・明渡しへの対応
「期間が終わるので、土地を返してほしい」「更新はしないつもりだ」と考えたときに、初めて問題の大きさに気づく方は少なくありません。
普通借地では、契約期間が終わっても、自動的に土地が戻ってくるわけではありません。土地の上に建物がある場合、地主が更新を断るには「正当事由」（更新を断ってもやむを得ないといえるだけの理由）が必要です。正当事由があるかどうかは、地主と借地人のそれぞれがどれだけ土地を必要としているか、これまでの経過、土地の使われ方、立退料を支払う申出があるかなどを総合して判断されます。借地人が長年その土地で暮らし、事業を営んでいる場合、地主の「返してほしい」という気持ちだけでは、更新を断ることは難しいのが実情です。
ここで大きく効いてくるのが、それまでの経過です。更新のたびにどう対応してきたか、建替えや増改築、用途の変更を黙認してこなかったかは、終了の話になったときに必ず振り返られます。
また、契約が更新されずに終わる場合、借地人は、地主に建物を時価で買い取るよう求めることができます（建物買取請求権）。地主は原則としてこれを拒めないため、終了の話と、建物の買取りの話は、切り離して考えることができません。
定期借地であれば、期間が終われば契約は終わります。それでも、建物をいつ、誰の費用で取り壊すのか、明渡しをどう進めるのかを決めないまま期間を迎えると、終了の場面で大きな負担になります。
話し合いでまとまれば、時間と費用を抑えられます。まとまらない場合は、調停や訴訟を考えることになりますが、時間がかかり、思いどおりの結果になるとは限りません。「どうすれば有利か」だけでなく、現実に何が起こりうるかを見極めることが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 更新を断れるか（断られた場合に争えるか）の見通しの検討
- 立退料を含めた明渡し条件の検討と交渉
- 建物買取請求への対応と、建物の時価の検討
- 明渡しの合意書の作成、調停・訴訟の対応
詳しい解説記事
【更新を断りたい・断られた】
【建物の買取りを求められた・求めたい】
【事業用定期借地の期間が終わる】
借地の解決事例
事業用定期借地契約書を地主側から確認し、地代改定、中途解約、建物撤去などについて助言した事例をご紹介します。契約書の確認を依頼すると、どのような点を検討するのか、参考になさってください。
費用について
- 法律相談：30分あたり5,500円（税込）
- 契約書の確認：55,000円（税込）から
- 契約書の作成：110,000円（税込）から
ご依頼の費用は、資料の量や内容、対応の範囲によって変わります。交渉・調停・訴訟などをご依頼いただく場合も、業務内容、弁護士費用、実費の見込みを事前にご説明します。
相談だけのご利用でも構いません。その場で正式に依頼するかどうかを決める必要はありません。
借地のご相談について
法律相談料は、30分あたり5,500円（税込）です。相談だけのご利用でも構いません。
対面のほか、Web会議によるオンライン相談にも対応しています。オンライン相談をご希望の方は、お申込みの際にその旨をお知らせください。
お問い合わせフォームに、ご相談の概要と相談日時のご希望をご記入ください。内容を確認し、原則として翌営業日まで（土日祝日を除く）にご連絡して、日時や相談方法を調整します。
なお、フォームの送信だけでは、相談予約は確定しません。
ご相談の際は、契約書・更新時の書面、相手方とのやり取り、登記事項証明書や図面など、お手元にある資料をご用意ください。資料がすべてそろっていなくても構いません。