マンション管理の場面では、
「何かおかしい」「問題になりそうだ」
と感じることがよくあります。
ただ、そのとき多くの管理組合で起きるのは、
・何が問題なのかがはっきりしない
・理事会で話題にはなるが、結論が出ない
・意見が割れて、話が進まない
という状態です。
このような状態になってしまうのは、
誰かが悪いからではありません。
考え始める場所が整理されていない
ことがほとんどです。
このページでは、
マンション管理の問題について、
管理組合として、いまどこから考え始めればいいのか
を整理します。
解決策や具体的な対応方法ではなく、
まずは、考える順番だけを確認してください。
マンション管理の問題は、個人では完結しません
マンション管理の問題は、
一人の区分所有者の判断では完結しません。
多くの場合、
・理事会
・総会
・管理会社
との関係の中で、
管理組合としての判断が求められます。
たとえば、
・騒音が気になる
・管理費の使い方に不満がある
・管理会社の対応に疑問がある
こうした話も、
「誰か一人が決めて終わり」
という性質のものではありません。
そのため、
・正しいかどうか
・気持ちとして納得できるか
だけで先行し過ぎると、
話がこじれて、解決が難しくなります。
まず必要なのは、
この話を、管理組合の問題として考える必要があるのか、
それとも
個別の事情として受け止める話なのか
を切り分けることです。
そのうえで、
・ルールを確認する話なのか
・何かを決める話なのか
・お金や負担の話なのか
いま、どの種類の判断をしているのか
を整理する必要があります。
よくある思い込みが、判断をずらしやすくします
マンション管理では、
次のような思い込みが判断をずらしやすくします。
・管理会社がいるから、何とかしてくれる
・前からこうしているから、問題ない
・強く言っている人の意見が正しいはず
これらは、
気持ちとしては自然です。
しかし、
そのまま受け取ってしまうと、
本来は管理組合として
整理や判断をする必要がある話なのに、
「個人間の問題」「管理会社の仕事」と考えて、
何も決められないまま
放置されてしまうことがあります。
大切なのは、
誰の意見が正しいかではありません。
管理組合として、どう整理すべき話か
を見極めることです。
マンション管理では、先に「どんな種類の話か」を確認することが重要です
マンション管理の話が難しくなる一番の理由は、
話の種類が混ざってしまうことにあります。
理事会でよくあるのは、
こんな場面です。
・ある人は「規則の話」をしている
・別の人は「決定の方法の話」をしている
・さらに別の人は「お金の話」をしている
ところが、
これらを区別しないまま議論すると、
・話がかみ合わない
・意見が対立しているように見える
・結局、何も決まらない
という状態になります。
マンション管理では、
同じ出来事でも、
・まず、規則を確認する話なのか
・何かを決定する必要がある話なのか
・お金や負担の問題なのか
によって、
考える順番も、関わる人も、決め方も違います。
ここを整理しないまま、
「それはおかしい」
「前からこうしている」
と意見をぶつけ合っても、
議論は前に進みません。
だからこそ、
管理組合として最初にやるべきことは、
「この話は、どんな種類の話なのか」
をそろえることです。
・仕組みや規則を確認する話なのか
・管理組合として決断が必要な話なのか
・費用や負担の整理が必要な話なのか
この確認ができてはじめて、
次に進むべき場所が見えてきます。
いま考えているのは、次のどの場面ですか
マンション管理の問題は、
大きく分けると、次の５つの場面に整理できます。
① 管理の仕組み・ルールを確認する段階
この段階の話は、
・管理規約ではどうなっているのか
・理事会で決められる話なのか
・総会で決める必要があるのか
といった、
前提の確認が中心です。
「何となくそうしている」
「昔からこうだった」
という理由だけで進めると、
後で問題になりやすい場面です。
管理の仕組みやルールを整理したい場合は次をご覧ください。
② 管理組合として「決める」ことが求められる段階
この段階では、
・何かを決める必要があるのか
・誰が、どこ（総会・理事会）で決める話なのか
が問題になります。
内容の良し悪し以前に、
決め方が適切かどうか
が問われやすい場面です。
決議や決め方が問題になっている場合は次をご覧ください。
③ お金・費用・負担が問題になっている段階
この段階では、
・管理費や修繕積立金
・値上げや臨時負担
・滞納への対応
など、
お金に関する不満が表に出やすくなります。
感情的な不満と、
管理組合として整理すべき問題を
切り分けることが重要です。
費用や負担の問題が気になっている場合は次をご覧ください。
④ ルール違反・使い方が問題になっている段階
この段階では、
・騒音
・ペット
・共用部分の使い方
などが問題になります。
個人間のトラブルなのか、
管理組合が関与すべき話なのか、
その見極めが重要です。
ルール違反や使用方法が問題になっている場合は次をご覧ください。
⑤ 管理がうまく回らなくなっている段階
この段階では、
・理事のなり手がいない
・管理会社との関係が悪い
・問題が長期間放置されている
といった、
構造的な問題が見えてきます。
一時的なトラブルなのか、
管理の仕組み自体に無理が出ているのか、
冷静な整理が必要です。
管理不全が気になっている場合は次をご覧ください。
まずは、自分たちの状況に近いところから確認してください
複数の問題が同時に起きていることもあります。
それ自体は、珍しいことではありません。
大切なのは、
・いきなり解決しようとしないこと
・まず入口を間違えないこと
です。
管理組合として、
いまどの場面に立っているのか。
そこを整理することが、
マンション管理で判断を誤らないための
最初の一歩になります。