借地契約は、
一度始まると、長い付き合いになることが多い契約です。
そのため、
契約した直後は特に問題がなくても、
年数が経つにつれて、次のような悩みが出てきます。
・更新の時期が近づいてきた
・地代を見直したいと思うようになった
・借主から建替えの相談を受けた
・相続や譲渡の話が絡んできた
このページでは、
契約が続いている間に起きやすい場面を取り上げ、
どういうところで判断を誤りやすいのかを、
具体的に説明します。
更新の話が出てきたとき
借地では、
更新の話が出てくると、
一気に緊張感が高まることがあります。
普通借地の場合
普通借地では、
契約期間が終わっても、
更新が前提になることが多くなります。
そのため、
・更新を断れると思っていた
・条件を大きく変えられると思っていた
という期待が、
現実と合わないことがあります。
更新の場面では、
「更新するか、しないか」よりも、
どういう条件で続けるのかが問題になります。
定期借地の場合
定期借地では、
更新がないことが特徴ですが、
それでも、契約期間の途中では、
・残り期間をどう考えるか
・終了時にどうするのか
といった話が、早めに出てくることがあります。
「まだ先の話」と思って放置すると、
あとで慌てることになるケースもあります。
地代を見直したくなったとき
借地契約が長く続くと、
地代が周辺相場と合わなくなることがあります。
・固定資産税が上がった
・周辺の土地利用が変わった
・契約当初の条件が現実に合わなくなった
こうした理由から、
地代の見直しを考えるのは、自然なことです。
ただし、
・いつでも自由に変えられる
・言えばすぐに応じてもらえる
と考えてしまうと、
話がこじれやすくなります。
普通借地か定期借地かによって、
この場面での話の進み方は変わります。
建替えや用途変更の相談を受けたとき
借地では、
借主が建物を所有し、
長期間使用することが前提になります。
そのため、
・建物が古くなった
・用途を変えたい
という相談を受けることがあります。
このとき、
・どこまで認めるのか
・どんな条件なら認めるのか
を、その場の感覚だけで判断すると、
後で問題が残ることがあります。
契約内容と、これまでの経過を踏まえて、
慎重に考える必要があります。
相続や譲渡の話が出てきたとき
借地では、
相続や譲渡の話が、避けて通れません。
・借主が亡くなった
・相続人が引き継ぐと言っている
・第三者に譲りたいという話が出た
このような場面では、
感情的にならず、
何が認められていて、何が問題になるのかを
一つずつ確認することが重要です。
普通借地の場合、
借主側の権利が強く評価される場面もあります。
契約中によくある誤解
契約が続いている間、
次のような誤解がトラブルの原因になることがあります。
・長く続いているから、自由にできる
・今まで何も言われなかったから問題ない
・昔からこうしてきた
しかし、
「今まで大丈夫だった」ことと、
「これからも大丈夫か」は別の話です。
とくに借地では、
一度認めた対応が、
後で否定しにくくなることがあります。
話し合いで進めるときの注意点
契約中の問題は、
話し合いで解決できることもあります。
ただし、
・曖昧なまま合意する
・その場しのぎで済ませる
と、
後で同じ問題が繰り返されることがあります。
話し合いをする場合でも、
何を決めて、何を決めていないのかを
はっきりさせておくことが大切です。
契約が続いているうちに、考えておきたいこと
借地では、
問題が表に出てから動くよりも、
早めに考えておいた方がよいことがあります。
・この借地は、将来どう終わらせたいのか
・定期借地なら、終了時にどうするのか
・普通借地なら、どこまで続く可能性があるのか
これらを意識しておくだけでも、
判断を誤りにくくなります。
まとめ
借地契約が続いている間は、
小さな判断の積み重ねが、
後の結果に影響します。
更新、地代、建替え、相続。
どれも、
その場だけの問題ではありません。
いま起きていることを、
借地全体の流れの中で考えることが、
遠回りに見えて、
結果的には一番安全な選択になることがあります。
借地が続いている間の判断は、
その後の更新や終了の場面で、
大きく影響することがあります。
いま起きていることが、
借地全体の中で、
どの位置にあるのかを見直したい場合は、
借地全体をまとめたページに戻って確認してみてください。