土地を貸す話が出たとき、
多くの方が、まずこう考えます。
・とりあえず契約書を作ればいいのでは
・専門家に任せれば何とかなるのでは
しかし、借地では、
契約前の選択が、その後の何十年を左右する
ことが少なくありません。
これから土地を貸すとき、
何を決めないまま進めると、
あとで取り返しがつかなくなるのか
を、具体的に説明します。
借地で一番大事なのは「どのタイプの契約か」
借地契約では、
最初に必ず考えなければならないのが、
普通借地にするのか、定期借地にするのか
という点です。
この違いは、
賃料の金額や細かな条件よりも、
はるかに大きな影響を持ちます。
にもかかわらず、
・よく分からないまま決めてしまった
・「最近は定期借地が多いから」と勧められた
という理由で選ばれているケースも、
実務では少なくありません。
普通借地を選ぶと、どうなるのか
普通借地は、
更新が前提になる契約です。
契約期間が終わっても、
借主が引き続き使いたいと希望すれば、
簡単には終了しません。
土地を貸す側としては、
・いつ返ってくるのか分からない
・自分の代で解決できない可能性がある
・相続人に負担を残すかもしれない
といった状況になることがあります。
一方で、
借主側にとっては、
長く安心して使えるという特徴があります。
定期借地を選ぶと、どうなるのか
定期借地は、
あらかじめ決めた期間が終われば、
原則として契約が終了する
という点が特徴です。
近年、新しく設定される借地の多くは、
この定期借地が使われています。
土地を貸す側から見ると、
・いつまで貸すのかが明確
・将来、土地をどう使うか見通しが立てやすい
というメリットがあります。
ただし、
・定期借地なら必ず安全
・思ったとおりに終了できる
と考えてしまうと、
あとで想定外の問題が生じることもあります。
「最近は定期借地が多い」だけで決めていいのか
たしかに、現状では、
新規の借地契約の多くが定期借地です。
しかし、
・なぜ定期借地にするのか
・どのくらいの期間、貸すつもりなのか
・将来、土地をどうしたいのか
を考えないまま、
形式だけ定期借地にしてしまうと、
契約が始まってから悩むことになります。
「定期借地だから安心」ではなく、
「この土地を、将来どうしたいか」
から逆算して考える必要があります。
契約前によくある迷いと、考え方のヒント
将来、子どもや相続人にどう引き継ぐか
土地を貸す理由が、
・今は使わない
・管理が大変だから
という場合、
相続のタイミングで問題が表に出ることがあります。
普通借地にしてしまうと、
相続人が自由に動かせない土地になる可能性もあります。
建替え・増改築・用途変更の相談を受けたとき
借地では、
契約が続いている間に、
建物に関する相談を受けることがあります。
たとえば、
・老朽化したので、建替えをしたい
・使い勝手を良くするため、増改築をしたい
・住居から店舗へ、用途を変えたい
といった話です。
これらは一見、
「建物の話」のように見えますが、
実際には、
借地契約そのものに影響する問題です。
建替えの場合は、
新しい建物を前提に、
長く使い続けたいという意識が強くなります。
増改築の場合も、
規模や内容によっては、
建物の寿命が延び、
同じような影響が生じます。
用途変更の場合は、
周囲への影響や土地の使われ方が変わり、
契約当初の想定とズレが生じることがあります。
いずれの場合も共通しているのは、
借主側の「この土地を、これからも使い続けたい」
という前提が、より強くなる点です。
その結果として、
・更新を前提とした話が出やすくなる
・契約を終わらせることが難しくなる
・貸主側の選択肢が狭くなる
という方向に進むことがあります。
そのため、
・建替えだから特別
・増改築だから軽い
・用途変更だけの話
と個別に切り分けて考えるのではなく、
「この話を認めると、
この借地は、将来どうなりやすいか」
という視点で考えることが重要です。
普通借地か定期借地かによって、
影響の出方は異なりますが、
いずれの場合でも、
・どこまで認めるのか
・どんな条件で認めるのか
を、その場の流れだけで決めてしまうと、
あとから修正するのは簡単ではありません。
建替え、増改築、用途変更は、
目の前の工事の話ではなく、
この借地を、将来どう終わらせたいか
という問題と、常に結びついています。
地代を見直したくなったらどうするか
契約時には問題なくても、
・周辺相場が変わった
・固定資産税が上がった
といった理由で、
地代の見直しを考えることがあります。
普通借地か定期借地かによって、
この場面での選択肢も変わってきます。
契約書を作る前に、必ず立ち止まるべき理由
借地契約は、
あとから修正することがとても難しい契約です。
・とりあえず契約して
・問題が出たら考える
という進め方は、
借地では通用しにくいのが実情です。
契約書に署名・押印する前に、
・どのタイプの借地にするのか
・どのくらいの期間、貸すつもりなのか
・将来、土地をどうしたいのか
を、一度、言葉にして考えることが重要です。
この段階で相談する意味
契約前の段階であれば、
・選択肢を比較する
・リスクを把握する
・納得したうえで決める
ことができます。
契約が始まってからでは、
できることは限られてしまいます。
まとめ
借地では、
最初に選ぶ契約のタイプが、
その後の自由度を大きく左右します。
普通借地か、定期借地か。
流れや慣習だけで決めず、
この土地を、
将来どうしたいのかを考えたうえで、
選ぶことが重要です。
いままさに契約前の方は、
ここで一度、立ち止まって考えてみてください。
借地では、
契約を結んだあとに、
できることが大きく限られてしまいます。
いまの状況が、
本当に「契約前」の段階なのか、
それとも別の状況なのかを、
あらためて確認したい場合は、
借地全体の考え方をまとめたページをご覧ください。