借地では、
「そろそろ終わらせたい」
「もう更新はしないつもりだ」
と思ったときに、初めて問題の大きさに気づくことがあります。
・更新を断れると思っていた
・期間が終われば返ってくると思っていた
・ここまで話が難しくなるとは思わなかった
こうした声は、決して珍しくありません。
このページでは、
借地契約を終わらせることを考えたときに、
どこで思い違いが起きやすいのかを、
具体的に説明します。
「期間が終わった＝終わり」ではないことが多い
借地では、
契約期間が決められていることがほとんどです。
そのため、
・期間満了だから終了
・更新しなければ返ってくる
と考えてしまいがちです。
しかし、普通借地の場合、
期間が終わっても、
自動的に返ってくるとは限りません。
更新を拒むためには、
それ相応の理由が必要になり、
実際には、更新が続くケースも多くあります。
更新拒絶を考えたときに直面しやすい現実
更新を断ろうとすると、
次のような壁にぶつかることがあります。
・長年使われている
・建物が現に存在している
・生活や事業の基盤になっている
こうした事情があると、
「貸主が返してほしい」という気持ちだけでは、
話は進みにくくなります。
ここで初めて、
借地では借主が強く保護されている
という現実を実感する方も少なくありません。
定期借地でも、何も考えなくていいわけではない
定期借地の場合、
期間が終われば終了する、
という仕組みになっています。
ただし、
・終了時の話し合いを後回しにしていた
・建物の扱いを決めていなかった
・関係が悪化している
といった事情があると、
終了の場面で大きな負担になることがあります。
「定期借地だから大丈夫」
と考えて何もしないまま期間を迎えると、
現実的な対応に追われることもあります。
買取請求の話が出たとき
借地の終了に関して、
よく問題になるのが、
建物の買取請求です。
借主側から、
・建物を買い取ってほしい
・そのまま壊すのは納得できない
といった話が出ることがあります。
このとき、
・必ず応じなければならないのか
・どこまで考慮すべきなのか
を、その場の感情で判断してしまうと、
後で後悔することがあります。
買取請求は、
終了の話と切り離して考えられない問題です。
それまでの経過が、ここで効いてくる
借地の終了を考える場面では、
それまでの経過が、強く結果に影響することになります。
・更新のたびにどう対応してきたか
・建替えや増改築をどう扱ってきたか
・用途変更を黙認してこなかったか
これらは、
終了の話になったときに、
必ず振り返られます。
「今まで問題にしてこなかった」
という事実が、
貸主側に不利に働くこともあります。
話し合いで進む場合と、進まない場合
借地の終了は、
話し合いでまとまることもあります。
・現実的な落としどころを探す
・双方が納得できる形を模索する
こうした進め方ができれば、
時間や負担を抑えられることもあります。
一方で、
・感情的な対立が強い
・条件の隔たりが大きい
場合には、
話し合いだけでは解決しないこともあります。
法的手続きを考えざるを得ないとき
話し合いがまとまらず、
法的な手続きを考えざるを得ない場合、
選択肢は限られてきます。
・時間がかかる
・費用や労力が大きい
・結果が思いどおりにならないこともある
この段階では、
「どうすれば有利か」よりも、
現実的に何が起きうるのかを
冷静に見極めることが重要になります。
ここまで来る前に、考えておきたいこと
借地の終了をめぐる問題は、
この場面だけを切り取って考えても、
解決しにくいのが実情です。
・契約前に、どの契約を選んだか
・契約中に、どう対応してきたか
その積み重ねが、
終了の場面で表に出てきます。
「もっと早く考えておけばよかった」
と感じる方が多いのも、
この分野の特徴です。
まとめ
借地を終わらせるというのは、
簡単な話ではありません。
普通借地か定期借地か、
どんな対応を積み重ねてきたかによって、
現実は大きく変わります。
いま終了を考えている場合でも、
まずは、
・なぜここまで来たのか
・何が難しくなっているのか
を、落ち着いて見直すことが大切です。
それが、
これ以上判断を誤らないための、
最初の一歩になります。
借地を終わらせる話は、
それまでの経過の結果として現れます。
これまでの契約内容や対応を含めて、
全体を振り返りたい場合は、
借地全体の考え方を整理したページを一度確認してみてください。