建物賃貸では、
契約が始まってから、
少しずつ違和感が生じることがあります。
・賃料の支払いが遅れがちになってきた
・使い方が、当初の想定と違ってきた
・近隣から苦情が入るようになった
こうした問題は、
最初から大きなトラブルとして現れることは少なく、
日常の中で、徐々に表面化していくのが特徴です。
このページでは、
契約中に起きた問題を
どの段階の問題として整理するべきか
を確認します。
契約中の問題は、いきなり大きくならない
実務上、
契約中のトラブルの多くは、
小さな兆候から始まります。
・一度だけの賃料遅れ
・軽い注意で済ませた用途違反
・その場では流してしまった苦情
このような小さな兆候に対し、
どのように対処するかによって、
後の対応の難易度が大きく変わります。
問題を軽く扱いすぎても、
感情的に強く出すぎても、
後で不利になることがあります。
まずは、
いま起きている問題が
どのような内容で、どの段階まで進んでいるのか
を整理することが重要です。
まず確認すべきこと（契約前とのつながり）
契約書では、どのように決めていたか
契約中に起こる様々なトラブルは、
契約時に決めた内容に立ち返って考えることが重要です。
・使用方法や用途
・特約の内容
・原状回復や修繕の考え方
これらが、
契約にどのように定められていたかを、
あらためて確認する必要があります。
「契約時に、どう設計していたか」が、
契約中の判断の基準になります。
これまでの経過はどうか
次に確認すべきなのは、
これまでどのように対応してきたのかです。
・いつから問題が生じているのか
・過去に注意や是正を求めたことはあるのか
・黙認してきたと評価される事情はないか
同じ行為でも、
経過によって評価が変わることがあります。
契約中によくある問題と、考え方の整理
賃料の支払いをめぐる問題
賃料の支払いに関する問題は、
最も多く見られるものの一つです。
・一時的な遅れなのか
・常態化しているのか
・事情の説明はあるのか
いきなり厳しい対応を取ることが、
必ずしも最善とは限りません。
一方で、
放置してしまうと、
後で賃料を全額回収することが極めて困難となることもあります。
どの段階で、問題として扱うのが適切か
が極めて重要になります。
使用方法・用途違反をめぐる問題
契約時に想定していた使い方と、
実際の使用状況がズレてくることがあります。
・人の出入りが増えてきた
・業態が変わってきた
・居住用なのに事業的な使われ方をしている
こうした場合、
現状と
契約時に定めた用途や特約との関係を、
冷静に確認する必要があります。
感覚的な違和感だけで話を進めると、
後で主張を通すことが難しくなることがあります。
騒音・臭気・近隣トラブル
騒音や臭気をめぐる問題は、
特に感情的になりやすい分野です。
・生活音に関する苦情
・店舗からの音や臭い
・近隣との関係悪化
主観的な評価だけでなく、
客観的にどのような状況なのかを、
整理する視点が求められます。
この段階で、
記録や経過を意識しておくことが、
後の判断に影響することもあります。
無断改修・設備の扱い
契約中に、
借主が建物や設備に手を加えている場合もあります。
・無断で工事をしている
・設備を変更している
・元に戻せるのかが不明
これらは、
原状回復や契約終了の段階で、
問題が表面化しやすいポイントです。
早い段階で、
事実関係を整理しておくことが重要になります。
転貸・又貸し・営業委託の問題
形式上は借主が使用しているように見えても、
実態が異なるケースがあります。
・第三者が実質的に使っている
・営業委託なのか、転貸なのか判断が難しい
・当初の想定と利用状況が変わっている
この分野は、
すぐに結論を出してしまうと、
判断を誤りやすい部分です。
契約内容と実態を、
丁寧に照らし合わせて考える必要があります。
「すぐ動くべきか」をどう判断するか
契約中の問題では、
「今すぐ何かすべきかどうか」
という判断に迷うことが多くあります。
・注意や是正で足りる段階
・記録を残しながら様子を見る段階
・次の段階を見据えるべき段階
どの段階にいるのかを整理せずに、
いきなり強い対応を取ると、
後で主張が弱くなることもあります。
段階を一つ飛ばさない
という視点が重要です。
感情的になりやすい場面での注意点
契約中のトラブルでは、
感情が動くのは自然なことです。
ただし、
感情に任せた対応をしてしまうと、
後の判断で不利になることがあります。
・黙認と評価されるリスク
・対応の一貫性が失われるリスク
冷静に経過を整理することが、
結果として、
自分自身を守ることにつながる場合もあります。
次の段階に進む前に考えること
契約中の問題が解消せず、
退去や契約終了を考える場合には、
さらに別の視点が必要になります。
・どこまで整理できているか
・どの段階の問題として進むのか
契約中の対応の積み重ねが、
次の段階の選択肢を左右します。
まとめ
建物賃貸の契約中に起きる問題は、
小さな違和感から始まることがほとんどです。
大切なのは、
感情的に動くことでも、
放置することでもありません。
いま起きている問題が
どのような内容で、どの段階まで進んでいるのか
を考えることが重要です。
それが、
次の判断を誤らないための、
一番確実な方法になることがあります。
退去や契約終了を考える場合については
こちらに整理しています。
退去や契約終了を考える場合について
次の記事で整理しています。
▶ 建物賃貸｜退去・原状回復・明渡しで迷ったとき、まず何を整理すべきか
契約中の対応の積み重ねは、
退去や契約終了の段階で、
大きく影響することがあります。
いまの状況が、
どの段階に当てはまるのかを、
あらためて整理したい場合は、
建物賃貸全体の整理ページに戻って確認してみてください。