住宅や店舗・事務所など、建物の賃貸借について、貸主・借主からのご相談をお受けしています。家賃の滞納や見直し、契約の更新・解約、立退き・明渡し、修繕・原状回復などに対応します。
「契約書に署名する前に確認してほしい」「相手方からの請求や申出に、どう対応すればよいか知りたい」という段階でもご相談ください。
契約書やこれまでの経緯を確認し、今後の対応方針を一緒に整理します。法律相談のほか、契約書・合意書の確認や作成、相手方との交渉など、状況やご希望に応じた対応をご提案します。
このようなことでお困りではありませんか
- 住宅や店舗・事務所の賃貸借契約書を、署名する前に確認してほしい
- 家賃の滞納が続いており、請求や契約解除について相談したい
- 家賃の増額・減額を求められた、または求めたい
- 契約の更新・解約や、立退き・明渡しの条件について相談したい
- 原状回復の範囲や費用、敷金の返還について意見が合わない
- 修繕費用の負担や、契約に反する使い方・迷惑行為への対応を相談したい
貸主・借主それぞれの立場から、契約内容やこれまでの経緯を確認し、対応を検討します。住宅だけでなく、店舗・事務所など事業用の賃貸借についてもご相談いただけます。
状況に応じたご相談・ご依頼
建物の賃貸借の問題は、契約を結ぶ前、契約が続いている間、退去・明渡しのときの3つの段階で、問題になることが変わります。いまの状況に近いところからお読みください。
契約を結ぶ前の確認・作成
建物の賃貸借では、トラブルが起きてから相談を受けて、「それは契約前に決めておくべきでした」となる場面が少なくありません。借地借家法によって借主を守る仕組みはありますが、すべてが法律で決まるわけではなく、契約書に何が書いてあるか、何が書いていないかが、その後の関係を強く縛るからです。
まず確認したいのは、契約の前提です。貸主は誰か（個人か法人か、共有か）、借主は誰で、実際に使うのは誰か、貸すのは建物の全部か一部か、設備は含むのか。ここにずれがあると、更新や退去、責任の所在をめぐって、後で問題になりやすくなります。
住居として使うのか、店舗や事務所として使うのかでも、注意点は変わります。ただし、事業用だからといって、借主を守る法律の影響がなくなるわけではありません。「事業用だから自由に決められる」と考えて契約すると、後で現実とのずれに直面することがあります。
契約期間は、単に「何年契約か」という話ではなく、契約をどう終わらせるかという出口の設計に直結します。普通の賃貸借では、期間が終わっても、貸主の側から更新を断るには「正当事由」（断ってもやむを得ないといえるだけの理由）が必要です。期間が終われば確実に終わらせたい場合は、「定期建物賃貸借」という方法がありますが、契約書とは別の書面で事前に説明するなど、法律で決められた手続を守る必要があります。
家賃の金額そのものよりも、将来、家賃を変えられるのか、共益費や実費をどう扱うのかを、はっきり決めておくことが大切です。原状回復や修繕の負担も、退去のときになってから考えたのでは間に合いません。たとえば、通常の使い方による汚れや傷みの修繕費を借主の負担にするには、その範囲を契約書に具体的に書き、借主が理解したうえで合意している必要があるとされています。
特約は、「借主保護があるから全部無効」というものでも、「書いておけば何でも通る」というものでもありません。住居ならペットや生活音、店舗や事務所なら営業内容の変更、第三者への営業委託、騒音や臭気など、用途ごとに起きやすい問題を想定して設計する必要があります。インターネットのひな型や過去の契約書をそのまま使うのは、トラブルのもとになりやすい方法です。
弁護士にご相談いただけること
- 用途や目的に合った契約の形（普通の賃貸借か、定期建物賃貸借か）の検討
- 相手方から示された契約書や特約の確認・修正
- 契約書や合意書の作成
詳しい解説記事
【借地借家法が適用されるかを確認したい方】
【修繕費用の負担を特約で決めたい方】
契約中の家賃・修繕・契約違反への対応
契約中のトラブルの多くは、いきなり大きな問題として現れるのではなく、一度だけの家賃の遅れ、軽い注意で済ませた使い方の違反、その場では聞き流した苦情といった、小さな兆候から始まります。この段階でどう対応するかによって、後の対応の難しさが大きく変わります。問題を軽く扱いすぎても、感情的に強く出すぎても、後で不利になることがあります。
対応を考えるときの基準になるのは、契約書でどう決めていたかと、これまでの経過です。いつから問題が起きているのか、これまでに注意や是正を求めたことがあるのか。同じ行為でも、長い間何も言わずにいると「黙認していた」と受け取られ、後から問題にしにくくなることがあります。
家賃の滞納は、最も多い問題の一つです。一度の遅れですぐに契約を解除できるわけではありませんが、放置すると、後で全額を回収するのが難しくなります。一時的な遅れなのか、常態化しているのかを見極め、どの段階で問題として扱うかが重要です。（契約の解除と明渡しについては、下の「退去・明渡し」の項目をご覧ください。）
家賃の値上げ・値下げは、どちらか一方の都合だけで決められるものではありません。周りの家賃相場や税金・維持費の変化などを根拠に話し合い、まとまらない場合は、まず裁判所の調停で話し合うことになります。
使い方が契約と違ってきた、店舗の音や臭いで苦情が来る、借主が無断で改装している、第三者が実際に使っているといった問題では、感覚的な違和感だけで話を進めず、契約で決めた用途や特約と、実際の状況を照らし合わせることが大切です。写真やメモで記録を残しておくことも、後の判断に影響します。
いきなり強い対応をとると、かえって主張が弱くなることがあります。注意や是正の申入れで足りる段階か、記録を残しながら様子を見る段階か、次の手続を見据えるべき段階かを整理し、段階を一つずつ踏むことが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 滞納家賃の請求や、家賃の見直しについての検討と交渉
- 修繕の負担、使い方の違反、騒音などの苦情への対応方針の整理
- 通知書・回答書・合意書の作成
詳しい解説記事
【家賃の値上げ・値下げ】
【修繕の負担】
【騒音などの苦情】
【転貸・又貸し・営業委託】
退去・明渡し・原状回復をめぐる対応
「契約は終わったのに、借主が出て行ってくれない」「原状回復の費用を請求したら、納得してもらえない」「敷金の返還額で揉めている」。退去の話が出たときに、はじめて深刻な問題が明らかになることは少なくありません。
最初に整理したいのは、なぜ退去の話になっているのかです。契約期間が終わったからなのか、借主から申出があったのか、家賃の滞納や使い方の問題が続いているのか、貸主としてもう続けたくないのか。理由によって、考え方も注意点もまったく変わります。次に、契約書で、期間、更新、解約・解除、原状回復、敷金について何を決めていたかを確認します。
貸主の側から契約を終わらせたい場合、普通の賃貸借では、期間が終わっても正当事由がなければ更新を断れません。家賃の滞納などを理由に契約を解除する場合も、数か月分の滞納が続くなど、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえる事情が必要です。また、どれだけ困っていても、借主の同意なく鍵を替えたり、荷物を運び出したりすることは許されません。話し合いで出て行ってもらえない場合は、裁判で明渡しを命じる判決を得て、強制執行の手続をとることになります。
原状回復は、退去の場面で突然新しいルールが出てくるものではありません。貸主は「全部元に戻してほしい」、借主は「普通に使っただけだ」と考えがちですが、実際には、契約でどう決めていたか、どのように使われてきたかという、合意と事実の問題です。法律上、通常の使い方による汚れや傷み、年数がたったことによる劣化は、原則として借主が直す必要はないとされています。どちらにあたるかは、「自然損耗」という言葉だけで決まるのではなく、実際の使い方、経過、契約の内容を具体的に見て判断されます。敷金は、明渡しを受けた後、未払いの家賃や原状回復の費用などを差し引いて返すのが原則です。
退去や明渡しの問題は、契約前に何を決め、契約中にどう対応してきたかの積み重ねが、そのまま表に出てくる場面です。法的な手続を考える前に、どこが争点になりそうか、これまでの経過のどこが不利に働きそうかを、冷静に見直すことが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 契約の終了・解除ができるかの見通しの検討
- 立退料を含めた明渡しの条件の検討と交渉
- 原状回復の範囲・費用、敷金の精算についての検討と交渉
- 明渡しの合意書の作成、調停・訴訟・強制執行の手続
詳しい解説記事
【原状回復・敷金】
【家賃滞納による契約の解除・明渡し】
費用について
- 法律相談：30分あたり5,500円（税込）
- 契約書の確認：55,000円（税込）から
- 契約書の作成：110,000円（税込）から
ご依頼の費用は、資料の量や内容、対応の範囲によって変わります。交渉・調停・訴訟・強制執行などをご依頼いただく場合も、業務内容、弁護士費用、実費の見込みを事前にご説明します。
借家・建物賃貸借のご相談について
法律相談料は、30分あたり5,500円（税込）です。相談だけのご利用でも構いません。その場で正式に依頼するかどうかを決める必要はありません。
対面のほか、Web会議によるオンライン相談にも対応しています。オンライン相談をご希望の方は、お申込みの際にその旨をお知らせください。
お問い合わせフォームに、ご相談の概要と相談日時のご希望をご記入ください。内容を確認し、原則として翌営業日まで（土日祝日を除く）にご連絡して、日時や相談方法を調整します。
フォームの送信だけでは、相談予約は確定しません。
ご相談の際は、契約書、家賃の支払状況が分かる資料、相手方とのやり取りなど、お手元にある資料をご用意ください。修繕・原状回復の問題では、写真や見積書なども参考になります。資料がすべてそろっていなくても構いません。