管理費・修繕積立金の滞納、管理規約の解釈や見直し、総会・理事会の進め方、区分所有者の行為への対応など、マンション管理組合からのご相談をお受けしています。
「督促を続けても管理費が支払われない」「理事会や総会で、どのような手順を踏めばよいか分からない」といった段階でもご相談ください。
管理規約や議事録、これまでの経緯を確認し、管理組合としての対応方針と必要な手順を一緒に整理します。法律相談のほか、通知書の作成、相手方との交渉、裁判所の手続きなど、状況やご希望に応じた対応をご提案します。
このようなことでお困りではありませんか
- 管理費・修繕積立金の滞納が続いており、督促や回収について相談したい
- 騒音、ペット、共用部分の使い方など、ルール違反への対応に困っている
- 管理規約や使用細則の内容・運用を確認したい、または見直したい
- 総会・理事会の開催手順や、議案・決議の内容を確認してほしい
- 管理委託契約や修繕工事の契約書を確認してほしい
- 役員の交代・引継ぎや組合内の意見対立により、運営が進まない
管理組合として、何を確認し、どのような手順で対応するかを整理します。理事会だけでは判断しにくい問題や、管理会社の説明について法的な確認をしたい場合もご相談ください。
場面に応じたご相談・ご依頼
マンション管理の問題は、すぐに「認めるか、注意するか」「上げるか、下げるか」という結論の話になりがちです。しかし実際には、その前に「これは管理組合が扱う話なのか」「どこで、誰が決める話なのか」を整理しておかないと、話がまとまらず、後から不満が残ります。よくご相談いただく場面ごとに、考え方を整理しました。
管理費・修繕積立金の滞納への対応
お金の話は、マンション管理で最も揉めやすい分野です。「管理費が前より高くなった気がする」「共用施設をほとんど使っていないのに、なぜ同じだけ負担するのか」といった声は、多くの場合、仕組みが間違っているという主張ではなく、支出と自分の生活との関係が見えないことから生まれます。同じ疑問が複数の区分所有者から出ている、質問されても説明できない支出がある、という場合は、個人の不満ではなく、管理組合として説明や情報共有を整えるべき課題です。
管理費や修繕積立金は「いくら払うか」の話に見えますが、考える順番は逆です。マンションをどのような状態に保ちたいのか、そのためにどんな管理が必要で、いくらかかるのか。この順番を飛ばして「高い」「安い」を議論すると、意見は必ず割れます。
滞納が出たときも、まずは状況の整理から始めます。一時的な事情なのか、長く続いているのか、管理全体に影響が出ているのか。そのうえで、督促、内容証明郵便による請求、支払督促や訴訟、強制執行と、段階を踏んで対応します。管理費などの請求権は、原則として5年で時効にかかるため、放置しないことが大切です。また、滞納している人が住戸を売却した場合、滞納分は新しい所有者にも請求できます。
弁護士にご相談いただけること
- 管理費・修繕積立金の負担や使い道についての、区分所有者への説明の整理
- 滞納している人への督促状・通知書の作成
- 支払督促・訴訟・強制執行などの手続
詳しい解説記事
【管理費・修繕積立金の滞納】
▶ マンション管理費滞納の回収方法｜督促・訴訟・差押え・競売
管理規約・使用細則の確認や見直し
「それは規則違反だ」「そんな規則はなかったはずだ」「これまでもやっていた」と意見が割れるとき、多くは、どの規則の話をしているのか、そもそも規則がある話なのかが整理されていません。
管理規約や使用細則は、トラブルが起きたときの武器ではなく、マンションをどう管理し、誰が何をどこまで担うのかという前提をそろえるためのものです。「規則に書いてあるから必ず正しい」「書いていないから何もできない」と考えると、かえって判断を誤ります。まずは、どこまで規則で決めているのか、規則が想定していない話なのかを確認します。
また、2026年4月に改正区分所有法が施行され、総会の決議の要件などが見直されました。古い管理規約のままでは、改正後の法律と合わない部分が出てくることがあります。規約を変えるには、総会で通常より重い要件の決議が必要になるため、改正の内容を踏まえて、手順を確認しながら進めることが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 管理規約・使用細則の解釈や運用の確認
- 法改正を踏まえた管理規約の見直しと、改定案の作成
- 改定に必要な総会の手続の確認
総会・理事会の運営や決議手続きの確認
理事会で何度も話題になっているのに結論が出ない、決めないこと自体に不満が出始めている。こうした状況では、決めないまま放置することが、「理事会が機能していない」と受け取られるリスクになります。
この段階で最初に考えるべきなのは、意見の中身ではなく、「この話は管理組合として判断する必要があるのか」です。次に、それが理事会で判断できる話なのか、総会の決議が必要な話なのかを切り分けます。ここを整理しないと、理事会で決めてはいけないことを決めてしまったり、総会に出すべき話を理事会が抱え込んだりします。
理事長と一部の理事だけで話を進めた、管理会社の提案どおりに動いた、反対意見を整理しないまま進めた、という場合、後から「管理組合として決めたことなのか」が問われます。招集の手続や決議の方法に不備があると、決議の効力そのものが争われることもあります。決めた内容の良し悪しよりも、管理組合としての正式な意思決定になっているかが大切です。
弁護士にご相談いただけること
- 理事会で判断できる事項か、総会の決議が必要かの確認
- 招集通知・議案・議決権の数え方・議事録の確認
- 反対意見が強い議案の進め方の検討
ルール違反・迷惑行為への対応
騒音、ペット、共用部分の使い方、用途と違う利用。日常生活の延長で起きる問題だけに、「どこまで管理組合が関わる話なのか」が分かりにくい分野です。
最初に切り分けたいのは、住んでいる人同士の感じ方の違いなのか、管理の問題として扱うべきなのかです。生活音の感じ方などは、住む人の生活スタイルによることも多く、管理組合が前に出ることで、かえって対立が強まることもあります。一方、複数の住戸から同じ声が出ている、共用部分の使い方に関わる、規約や使用細則で決めている事項に関係する、という場合は、管理の問題として対応すべき場面です。
その際に確認すべきなのは、「誰が言い出したか」ではなく、「どんな使い方が、どこで、どの程度起きているか」という事実です。また、「前からそうだった」「今まで問題にならなかった」は、判断の基準にはなりません。住む人の顔ぶれも、管理の考え方も、時間とともに変わるからです。
事実を確認し、規約に基づいて注意や是正を求めても改善しない場合は、管理組合として、行為をやめるよう求める請求や、裁判所の手続を検討することになります。
弁護士にご相談いただけること
- 管理組合が対応すべき問題かどうかの整理
- 注意文書や、是正を求める通知書の作成
- 行為をやめるよう求める請求や、裁判所の手続
管理会社との関係や管理体制の見直し
「特定のトラブルがあるわけではないのですが」という相談の中には、理事会で話は出るが結論が出ない、同じ話題が何度も繰り返される、「今回は見送ろう」という判断が続いている、といった状態が隠れていることがあります。一つ一つは致命的に見えなくても、判断が止まり続けていること自体が、管理にとっての問題です。
このとき、原因を理事長や特定の理事、管理会社といった人に求めすぎないことが大切です。多くの場合、理事会と総会のどちらで扱う話なのかがあいまいになっている、誰が決める話なのかが決まらないまま議題だけが残っている、決めることで批判を受ける立場になるのを皆が避けている、といった構造の問題があります。
管理会社が関わっていると、「管理会社の判断で進む話」のように感じることがあります。しかし、判断するのは管理組合で、実務を担うのが管理会社というのが基本の関係です。この役割を整理し直すことが、管理を再び動かす出発点になります。
弁護士にご相談いただけること
- 管理が止まっている原因と、理事会・総会・管理会社の役割の整理
- 管理委託契約の内容の確認、契約の見直しや管理会社の変更の手順の検討
- 役員の交代・引継ぎや、組合内の意見の対立への対応
費用について
法律相談料は、30分あたり5,500円（税込）です。
管理費の回収、管理規約の見直し、交渉・裁判所の手続きなどをご依頼いただく場合は、内容に応じて個別にお見積りします。
滞納額や相手方の人数、資料の量、必要な手続き、対応の範囲などを確認し、業務内容、弁護士費用、実費の見込みを事前にご説明します。
マンション管理のご相談について
法律相談料は、30分あたり5,500円（税込）です。正式な依頼の前に、理事会で対応方針を検討するための相談だけでも構いません。
対面のほか、Web会議によるオンライン相談にも対応しています。オンライン相談をご希望の方は、お申込みの際にその旨をお知らせください。
お問い合わせフォームに、管理組合名、ご担当者のお立場、ご相談の概要と相談日時のご希望をご記入ください。
内容を確認し、原則として翌営業日まで（土日祝日を除く）にご連絡して、日時や相談方法を調整します。フォームの送信だけでは、相談予約は確定しません。
ご相談の際は、管理規約・使用細則、総会・理事会の議事録、相手方とのやり取りなど、お手元にある資料をご用意ください。管理費の滞納については、滞納額や支払状況が分かる資料も参考になります。資料がすべてそろっていなくても構いません。