土地の売買では、
契約を結んでしまってから
「そんな話は聞いていなかった」
と気づくことがあります。
・思った場所に建物が建てられない
・境界の位置で隣と揉め始めた
・地中から何か出てきた
こうした問題は、
引渡し後に表に出ることが多いのですが、
実際には、契約前の確認不足が原因
になっていることが少なくありません。
このページでは、
土地売買の契約を結ぶ前に、
どこを見落とすと、あとで困りやすいのかを、
できるだけ具体的に説明します。
「買える土地」と「使える土地」は同じとは限らない
土地は、
お金を払えば買えるように見えます。
しかし、
・法律上は買えても
・思った使い方ができない
という土地もあります。
そのため、
契約前に必ず考えるべきなのは、
この土地で、何が建てられるのか
何が建てられないのか
という点です。
境界がはっきりしているか
土地売買で、
もっとも多いトラブルの一つが、境界です。
・塀やブロックが境界だと思っていた
・測量図があるから大丈夫だと思っていた
・昔からこの位置だと聞いていた
こうした認識が、
隣地の所有者と一致していないことがあります。
境界が曖昧なまま契約すると、
・引渡し後に測量の話が出る
・隣地から異議を出される
・思った面積が使えない
といった問題につながることがあります。
道路との関係はどうなっているか
土地に建物を建てる場合、
その土地が道路にどのように接しているかは、とても重要です。
一般的には、
幅が一定以上ある道路に、
土地が２メートル以上接していないと、
建物を建てることができません。
見た目には道路に面していても、
・通路のような細い道だった
・私道だった
・法律上の道路として扱われない道だった
ということがあります。
その場合、
・新しく建物を建てられない
・建替えができない
・将来、売りにくくなる
といった問題が生じることがあります。
「前の道に出られるから大丈夫」
「車が通れるから問題ない」
という感覚だけで判断せず、
・それは法律上の道路なのか
・どれくらいの幅なのか
・何メートル接しているのか
を、契約前に確認しておくことが重要です。
用途や制限を確認しているか
土地には、
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・高さや形に関する制限
といった決まりがあります。
たとえば、
・思ったより小さい建物しか建てられない
・店舗として使えない
・将来の建替えに制約がある
といったことが、
契約後に分かるケースもあります。
地中に何か埋まっていないか
土地は、
見た目だけでは分からない部分が多くあります。
・昔の建物の基礎
・浄化槽や井戸
・廃材やコンクリート片
これらが地中から出てくると、
・工事が止まる
・追加費用がかかる
・売主との話し合いが必要になる
といった事態になります。
契約前に、
どこまで調査するのか、
どこまで売主が説明しているのかを、
埋設物が発見された場合の責任をどうするのか
確認しておくことが重要です。
面積や表示は合っているか
登記簿の面積と、
実際に使える面積が、
必ずしも一致しているとは限りません。
・測量が古い
・分筆や合筆の経緯が複雑
・境界未確定の部分がある
こうした事情があると、
「思っていた広さと違う」
という問題が起きやすくなります。
契約書に、どこまで書かれているか
契約書には、
売主と買主の約束事が書かれています。
しかし、
・何が書いてあって
・何が書いていないか
によって、
後で主張できることが変わります。
「口頭で説明された」
「資料を見せてもらった」
だけでは足りない場面もあります。
不動産会社に任せきりにしていないか
不動産会社が関与していても、
すべてのリスクを保証してくれるわけではありません。
・どこまで調査しているのか
・どこは自己責任になるのか
を理解しないまま進めると、
「任せていたのに」という気持ちだけが残ることがあります。
契約前に相談する意味
契約前であれば、
・条件を見直す
・リスクを理解したうえで判断する
・契約を見送る
といった選択ができます。
一度契約してしまうと、
できることは限られてしまいます。
契約前に相談する意味
契約前であれば、
・条件を見直す
・リスクを理解したうえで判断する
・契約を見送る
といった選択ができます。
一度契約してしまうと、
できることは限られてしまいます。
まとめ
土地売買では、
契約前に確認しておくべきことが、
想像以上に多くあります。
境界、道路、用途、地中、面積。
どれも、
あとからでは簡単に修正できません。
「まだ契約前だからこそ」
一度立ち止まって、
気になる点を洗い出してみてください。
それが、
あとで判断を誤らないための、
一番確実な方法になります。
土地の売買では、
契約を結ぶ前の判断が、
その後の選択肢を大きく左右します。
いま考えていることが、
土地売買全体の中で、
どの位置にあるのかを確認したい場合は、
土地売買の全体像をまとめたページをご覧ください。