土地の売買で困りごとが起きるのは、多くの場合、契約の後です。家を建てようとして初めて道路の問題が分かった、工事を始めたら地中から古い基礎が出てきた、隣の人から境界が違うと言われた、といった形で表に出ます。
ただ、その原因をたどると、契約の前に確かめておけたことが少なくありません。このページでは、土地の売買を「土地を調べる段階」「契約の条件を決める段階」「引渡しの後」の3つに分けて、それぞれで確認したいことと、弁護士にご相談いただけることをまとめました。いまの段階に近いところからお読みください。
土地の売買で、問題が後から見つかりやすい理由
建物の売買であれば、内覧で傷みや不具合をある程度確かめられます。土地の場合、更地を見ただけでは、境界がどこにあるか、建物を建てられる道路に接しているか、地中に何が残っているかは分かりません。
しかも、こうした問題は、建物を建てようとしたときや、土地を売ろうとしたときに初めて表に出ることがよくあります。気づいたときには契約から時間がたっていて、売主に責任を求められる期間が過ぎかけていることもあります。
段階ごとに、確認したいこと
土地を調べる段階：その土地に、建てたいものが建てられるか
土地を買う目的の多くは、家や店舗などを建てることです。そこで、価格や立地より先に、「その土地に、建てたいものが建てられるか」を確かめます。主に確認するのは、次の4つです。
1つ目は、道路との関係です。建物を建てるには、原則として、建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に、敷地が2m以上接している必要があります（建築基準法43条）。見た目は道路でも法律上の道路ではない通路だったり、道路の幅が4m未満のため、道路の中心から2m下がった位置までしか敷地として使えなかったり（セットバック）することがあります。
2つ目は、建てられる建物の種類や大きさの制限です。用途地域によって建てられる建物の種類が決まり、建ぺい率と容積率によって建物の大きさが決まります。市街化調整区域では、原則として建物を建てることが制限されています。
3つ目は、境界と面積です。隣の土地との境界が確定しているか、登記簿に書かれた面積と実際の面積が合っているかを確かめます。測量が古い土地や、境界標が見当たらない土地では、隣の人と認識がずれていることがあります。
4つ目は、地中の埋設物です。以前に建物があった土地では、古い基礎、浄化槽、井戸、廃材などが残っていることがあります。見つかれば撤去の費用がかかり、工事の予定もずれます。
この段階では、不動産会社から受け取る物件の資料のほか、法務局で取れる登記簿・公図・測量図や、市区町村で確かめられる道路や都市計画の情報が手がかりになります。ただし、物件の資料は売るための案内なので、不利な点まで詳しく書かれているとは限りません。気になる点は、資料だけで判断せず、不動産会社や役所に確かめてください。
ここで分かった不安な点は、買うのをやめる理由になることもあれば、契約の条件で手当てできることもあります。後者の場合は、次の段階で、契約書に書き込むことになります。
弁護士にご相談いただけること
- 登記簿、公図、測量図、物件の資料を拝見し、確かめておくべき点を整理します
- 道路の種類や建築の制限を、市区町村のどの資料で、どう確かめればよいかをお伝えします
- 境界や地中に不安があるときは、売主に求める調査(境界の確定、地中の調査など)をご提案します
- 分かったリスクを踏まえて、買うかどうかを一緒に考えます
契約の条件を決める段階：重要事項説明書と契約書に何が書かれているか
不動産会社が仲介する場合、契約の前に、重要事項の説明を受けます。多くは契約の当日に、説明に続けてそのまま契約書にサインする流れになります。その場で初めて読むと、疑問があっても確かめる時間がありません。重要事項説明書と契約書の案は、できれば数日前に受け取っておいてください。
重要事項説明書には、道路との関係、法令上の制限、境界の状況などが書かれています。前の段階で調べたことと食い違いがないかを確かめます。ただし、隣の人との境界の争いや地中の状態など、不動産会社も把握していないことは書かれていません。説明を受けた範囲と、説明されていない範囲を、分けて考えてください。
契約書にサインすると、代金や引渡しの時期だけでなく、問題が起きたときに誰が責任を負うかも決まります。後になって「あのとき〇〇と説明していた」と訴えても、契約書に書かれていなければ、主張は通りにくくなります。買主の方も売主の方も、特に次の点を確かめてください。
| 項目 | 確かめること |
|---|---|
| 手付金 | 相手が契約の履行に取りかかるまでは、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を払って、契約を解除できるのが原則です（民法557条）。いつまで解除できるかを、契約書で確認します。 |
| ローン特約 | 住宅ローンの審査が通らなかったときに、契約を白紙に戻せるか。その期限はいつまでか。 |
| 面積の扱い | 登記簿の面積で売買し、実際の面積と違っても代金を精算しない契約（公簿売買）か、測量した面積で代金を精算する契約（実測売買）か。 |
| 売主の責任（契約不適合責任） | 引渡しの後に問題が見つかったとき、売主がどこまで、いつまで責任を負うか。個人が売主の場合、売主は責任を負わないとする条項が入っていることがあります。 |
| 引渡し前の災害など | 引渡しの前に土地が損なわれた場合に、契約を解除できるか、費用を誰が負担するか。 |
| 口頭での約束 | 「境界は引渡しまでに確定させる」「古い基礎は撤去しておく」といった約束が、契約書に書かれているか。 |
売主が不動産会社の場合、売主の責任を問える期間を引渡しから2年より短くするなど、民法より買主に不利な条項は、原則として無効になります（宅地建物取引業法40条）。売主が誰かによっても、契約書の読み方が変わります。
弁護士にご相談いただけること
- 重要事項説明書と契約書の案を拝見し、前の段階で調べたこととの食い違いや、ご相談者にとって不利な条項、抜けている条項をお伝えします
- 土地を調べて分かった不安な点や、口頭で説明された約束を、契約書にどう書き加えればよいかをご提案します
- 契約の場で相手に確認すべきことを、事前に整理します
引渡し後：問題が見つかったとき
引渡しの後に、境界の違い、地中の埋設物、説明されていなかった制限などが見つかった場合は、まず、契約で約束した土地と実際の土地が違っているかを確かめます。判断の出発点は契約書です。どんな状態の土地を引き渡す約束だったか、売主が責任を負う範囲と期間がどう定められているかを確認します。
契約の内容と違っていれば、売主に対して、撤去などの対応、代金の減額、損害賠償を求めたり、契約を解除したりできる場合があります（民法562条〜564条）。どの方法が現実的かは、問題の内容と契約書の書き方によって変わります。
注意が必要なのは期間です。土地の種類や品質が契約の内容と違う場合、原則として、買主がそのことを知った時から1年以内に売主に伝えておかないと、責任を求められなくなります（民法566条）。様子を見ているうちに期間が過ぎてしまわないよう、気づいたら早めに動いてください。
また、売主は責任を負わないとする条項があっても、売主が問題を知りながら告げなかった場合には、売主は責任を免れません（民法572条）。売主が何を知っていたかは、重要事項説明書や、契約前のやりとりから確かめていくことになります。
弁護士にご相談いただけること
- 見つかった問題が契約の内容と違うといえるかを、契約書と資料から判断します
- 売主に求められる対応（撤去、代金の減額、損害賠償、解除）と、その見込みをご説明します
- 期限に間に合うよう、売主に伝えるための書面を作成します
- 売主との交渉や、話し合いでまとまらない場合の裁判の手続を代理します
土地売買のご相談について
法律相談料は、30分あたり5,500円（税込）です。ご相談だけでもお受けしていますので、その場で正式に依頼するかどうかを決めていただく必要はありません。契約を進めるかどうかを考えるためのご相談にも、ご利用ください。
事務所での面談のほか、Web会議によるオンライン相談にも対応しています。オンラインをご希望の場合は、お申込みの際にお知らせください。
お申込みは、お問い合わせフォームから、ご相談の概要とご希望の日時をお送りください。内容を確認したうえで、原則として翌営業日（土日祝日を除く）にご連絡し、日時と方法を調整します。フォームを送信しただけでは、予約は確定しません。
ご相談の際は、次の資料があると、具体的なお話ができます。全部そろっていなくても、ご相談いただけます。
- 売買契約書と重要事項説明書（契約前であれば、それぞれの案）
- 登記事項証明書、公図、地積測量図
- 物件の資料や図面、不動産会社とのメールなどのやりとり
- 問題が見つかった場合は、その写真や、工事業者などの報告書