マンション管理の問題には、
「少し様子を見てもよい話」と
「そろそろ決めないといけない話」
があります。
このページで扱うのは、後者です。
すでに、
- 理事会で何度も話題になっている
- 結論が出ないまま時間が経っている
- 決めないこと自体に不満が出始めている
こうした状況であれば、
それは
管理組合として「決める」ことが求められる場面
に入っています。
マンション管理では、「決めないまま」が問題になることがある
マンション管理で問題が発生した場合、
「いきなり決めなくていい」
という状態が
ずっと許されるわけではありません。
たとえば、
- 共用部分の使い方について意見が割れている
- 管理費の使途に疑問が出ている
- 管理会社への対応方針が定まらない
こうした状態が長く続くと、
- 理事会が機能していない
- 管理組合として何もしていない
と受け取られてしまうことがあります。
この段階では、
決めないこと自体がリスクになります。
まず考えるのは、「内容」ではなく「決める必要があるか」
この場面で、
いちばん多いズレはここです。
理事会で、いきなり、
- それは賛成できない
- 自分は反対だ
- それはおかしい
と、
内容の是非から話が始まってしまうことです。
しかし、
この段階で最初に考えるべきなのは、
この話は、管理組合として
何らかの判断を下す必要がある話なのか
という点です。
- 決めなくても運営に支障はないのか
- このまま放置すると問題が広がるのか
ここを確認せずに意見をぶつけると、
議論は感情論になりやすく、
結論が出ません。
理事会で判断する話か、総会で判断する話か
「決める必要がある」と分かった次に、
考えるべきなのは、
どこで決める話なのか
という点です。
マンション管理では、
- 理事会で判断できる話
- 総会で判断する必要がある話
が混在しています。
ここを整理せずに進めると、
・理事会で決めてはいけないことを決めてしまう
・総会に出すべき話を、理事会で抱え込んでしまう
といった問題が起きます。
この段階では、
「どう決めるか」ではなく、
「理事会の話なのか、総会の話なのか」
を切り分けることが重要です。
「決めたつもり」でも、管理組合として決めたことにならない場合
実務では、
次のような状態がよくあります。
- 理事長と数名の理事で話を進めた
- 管理会社の提案どおりに動いた
- 反対意見が出たが、整理しないまま進めた
このような場合、
後から、
「管理組合として決めた話なのか」
「誰が決めたのか分からない」
という問題が出やすくなります。
ここで大切なのは、
決めた内容の良し悪しではありません。
管理組合としての意思決定だったのか
が問われる、という点です。
この段階で必要なのは、「拙速な結論」ではない
「決める段階」と言っても、
すぐに結論を出す必要はありません。
ただし、
- いつまでも検討だけを続ける
- 結論を避け続ける
ことも許されません。
この段階で必要なのは、
- 管理組合として判断する話であることを認識する
- どこで、誰が判断するべきなのかを明確にする
という、
意思決定についての確認です。
この段階を越えると、次に考えるべき話
ここまで考えてくると、
管理組合として、
次にどんな点が問題になりやすいかが見えてきます。
たとえば、
- そもそも、この決め方でよかったのか
- 管理組合としての判断として、形が整っていたのか
- 反対意見が強い中で、判断を進める前提はそろっていたのか
といった点です。
これらは、
「決めるかどうか」の話ではありません。
すでに何らかの判断を行った、
あるいは行おうとしている中で、
その判断が、
管理組合として受け止められる形になっているか
が問われる場面です。
このあたりから先は、
個々のマンションの状況によって、
考えるポイントが少しずつ変わっていきます。
判断の進め方そのものが問題になっている場合もあれば、
反対意見との向き合い方が中心になる場合もあります。
管理組合として、
さらに一歩踏み込んで考える必要があるときは、
次のような点が焦点になります。
- この決め方で進めてしまって問題がなかったか
- 管理組合としての判断として成立していると言えるか
- 強い反対意見がある状況で、どこまでを共有できていたか