建物の賃貸では、
退去の話が出たときに、
はじめて深刻な問題が明らかになることも多いです。
たとえば、
・「もう契約は終わったのに、借主が出て行ってくれない」
・「原状回復費用を請求したら、借主が納得しない」
・「話し合いが感情的になって、前に進まない」
こうした状況です。
こういう状況になると、
「今すぐ何をすればいいのか」
「法的にどう動けばいいのか」
とついつい考えがちです。
しかし実務では、
退去や明渡しの問題は、
その場で急に選択肢が決まるわけではありません。
多くの場合、
それまでの経過によって、
すでに方向性が決まっていることが多いのです。
このページでは、
退去・原状回復・明渡しの場面で、
判断を誤らないために、まず何を整理すできなのか
を具体的に説明します。
なぜ「退去」の話になったのかを整理する
最初にやることは、
「なぜ退去の話になっているのか」を整理することです。
一口に退去と言っても、理由はさまざまです。
・契約期間が終わったから
・借主から退去の申し出があったから
・賃料滞納や使い方の問題が続いているから
・貸主として、もう続けたくないと考えているから
退去の理由が違えば、
考え方も、注意点もまったく変わります。
この点を曖昧にしたまま話を進めると、
「話が噛み合わない」状態になりやすくなります。
契約書に、何がどう書いてあるかを確認する
次に確認すべきなのが、
契約書の内容です。
・契約期間はどうなっているか
・更新について、どのように書かれているか
・解約や解除について、どんな定めがあるか
「どうせもう終わりの話だから」
といって、
契約書の内容をおろそかにしまうと、
後で話し合いに行き詰まることがあります。
退去や明渡しは、
契約前・契約中に、
どういう約束をしていたか
と切り離して考えることはできないからです。
原状回復で揉める理由は、だいたい決まっている
原状回復をめぐるトラブルは、
退去時に一気に表に出てきます。
よくあるのは、
こんな場面です。
・貸主は「全部戻してほしい」と思っている
・借主は「普通に使っただけだ」と思っている
・お互いに「当然だ」と感じている
しかし、
原状回復は「気持ち」の問題ではありません。
重要なのは、
・契約前に、原状回復をどう定めていたか
・契約中に、どのように使われてきたか
・修繕や注意を、どう積み重ねてきたか
という合意や事実の問題です。
退去の場面で、
突然新しいルールが出てくるわけではないことに注意しましょう。
「自然損耗だから払わなくていい」とは限らない
借主側からは、
「自然に劣化したものだから払う必要はない」
という主張が出ることがあります。
一方で、
貸主側は、
「それはあなたの使い方が悪いからだ」
と感じることもあります。
どちらが正しいかは、
実際の使い方と経過、契約内容を
具体的に見て判断されます。
「自然損耗かどうか」という抽象的な言葉だけで、
結論が出るわけではありません。
「出ていってほしい」と思ったときに注意すべきこと
貸主の立場では、
「もう我慢できない」
「早く明渡してほしい」
と感じる場面もあります。
ただし、
ここで注意が必要です。
・これまで、必要な注意や是正をしてきたか
・問題を放置していたことはなかったか
・いきなり退去でなく、段階を踏んだ対応になっているか
こういったことは、
トラブルになったときに必ず問われることになります。
感情的に一気に進めてしまうと、
かえって不利になることがあるので注意が必要です。
話し合いで整理できることと、できないこと
退去や原状回復の場面では、
話し合いで整理できることもあります。
・事実関係の確認
・原状回復の範囲の整理
・現実的な着地点の検討
こういったことは可能です。
一方で、
感情的な対立が強くなりすぎると、
話し合い自体が難しくなることもあります。
「話し合えば何とかなるはず」
という前提だけで進めると、
いつまでも問題が解決できなくなる危険な場合もあります。
法的手続きを考える前に整理しておくべきこと
明渡しや原状回復について、
法的手続きを検討する段階までに至ると、
すでに選択肢が限られてしまいます。
その前に、
・どこが争点になりそうか
・状況はどこまで整理できているか
・これまでの経過のうち、どこが不利に働きそうか
を冷静に見直すことが重要です。
漠然とした期待だけで話を進めてしまうと、
現実の結果とのギャップが大きくなることがあります。
まとめ
建物賃貸の退去・原状回復・明渡しの問題は、
目前に迫った退去の場面だけに焦点を当てて考えても、
うまく整理できないことが多いです。
・契約前に、何を決めていたか
・契約中に、どう対応してきたか
その積み重ねが、
退去の場面で表に出てくるからです。
いま直面している問題を、
一つの出来事としてではなく、
これまでの経過の結果として整理することが、
判断を誤らないための出発点になります。
退去や明渡しの問題は、
それまでの経過の結果として現れます。
これまでの対応を含めて、
全体の流れを整理したい場合は、
建物賃貸全体の整理ページを一度確認してみてください。