土地の引渡しが終わったあと、
しばらくしてから、
思いもよらない問題に気づくことがあります。
・境界が思っていた位置と違う
・使えると思っていた部分が使えない
・説明されていなかった制限が見つかった
引渡しが終わっているだけに、
「もうどうにもならないのでは」
と不安になる方も少なくありません。
このページでは、
問題が見つかったときに、
感情的に動く前に、何を確認すべきかを整理します。
「引渡しが終わったあと」に起きやすいこと
引渡し後の問題は、
その場で分かるものばかりではありません。
・実際に土地を使おうとして初めて気づいた
・工事の準備をして分かった
・第三者から指摘されて知った
という形で、
時間が経ってから表に出てくることもあります。
だからといって、
「引渡し後だから仕方ない」
とすぐに決めつける必要はありません。
それは、契約不適合にあたる話なのか
まず考えるべきなのは、
その問題が、
契約で約束されていた内容と違うのか
という点です。
たとえば、
・使えると説明されていた部分が使えない
・制限がない前提で話が進んでいた
・契約書の内容と現実が合っていない
こうした場合には、
契約不適合として扱われる可能性があります。
一方で、
・想定していなかっただけ
・細かい違いに過ぎない
という場合には、
評価が変わることもあります。
契約書には、どんな約束が書かれているか
引渡し後の対応は、
契約書の内容が出発点になります。
・どんな状態の土地を引き渡す約束だったのか
・売主の責任は、どこまでとされているか
・責任を問える期間は、どれくらいか
ここを見ずに動くと、
話が噛み合わなくなることがあります。
「契約書にどう書いてあるか」
を、一度落ち着いて確認することが重要です。
説明を受けていたことになっていないか
問題が見つかったとき、
売主側から、
・説明していたはずだ
・資料を渡していた
と言われることがあります。
このとき大切なのは、
・本当に説明されていたのか
・どの程度まで説明されていたのか
・それが、契約の前提になっていたのか
を、冷静に確認することです。
「聞いた気がする」
「言われていなかったと思う」
という記憶だけでは、
判断が難しい場面もあります。
売主に、どんな対応を求められるのか
契約不適合と評価される場合、
考えられる対応はいくつかあります。
・問題を直してもらう
・代金を減らしてもらう
・場合によっては、契約をやめる
ただし、
どの対応が現実的かは、
問題の内容や契約書の書き方によって変わります。
「全部できる」と思い込まず、
どこまで求められる話なのかを
一つずつ考える必要があります。
いつまで考えられる話なのか
引渡し後の問題は、
時間が経つほど、難しくなる傾向があります。
・一定の期間が過ぎると、主張できなくなる
・使い続けることで、評価が変わる
といったこともあります。
気づいた時点で、
「少し様子を見よう」
と放置してしまうと、
選択肢が狭くなることがあります。
感情的に動く前に、確認しておきたいこと
問題が見つかると、
つい感情が先に立ってしまいます。
しかし、動く前に、
・何が問題なのか
・いつ、どうやって気づいたのか
・証拠になる資料はあるか
を整理しておくことが大切です。
勢いで連絡してしまうと、
話がこじれることもあります。
まとめ
土地の引渡し後に問題が見つかった場合、
まず必要なのは、
「すぐに結論を出すこと」ではありません。
・契約で、何を約束していたのか
・見つかった問題は、どんな性質のものか
を、一つずつ確認することが重要です。
引渡し後は、
立場が大きく変わります。
だからこそ、
落ち着いて状況を見直すことが、
判断を誤らないための第一歩になります。
土地売買では、
問題が見つかった場面だけでなく、
契約前や契約時の判断が、
その後に影響していることも少なくありません。
いまの状況を、
土地売買全体の中で見直したい場合は、
考え方をまとめたページを一度確認してみてください。