土地の売買では、
契約書に署名・押印した瞬間に、
できることと、できなくなることがはっきり分かれます。
・あとで話し合えば何とかなる
・問題が出たら考えればいい
そう思って契約してしまい、
後から身動きが取れなくなるケースは少なくありません。
このページでは、
契約書にサインしてしまっていいのかを判断するために、
見落としやすいポイントを、具体的に見ていきます。
契約書を見る前に、まず意識しておくこと
契約書は、
単なる「形式的な書類」ではありません。
そこに書かれている内容が、
売主と買主の約束になります。
一度約束してしまうと、
・思っていたのと違った
・そんなつもりではなかった
という理由だけでは、
簡単には引き返せません。
だからこそ、
サインする前に立ち止まることが重要です。
この土地は、契約書の中で正しく特定されているか
まず確認すべきなのは、
どの土地を売買するのかが、
契約書の中ではっきり分かる形になっているかです。
・地番は正しいか
・地積はどう書かれているか
・図面は添付されているか
さらに、
・現地で見た土地と一致しているか
・使えると思っていた部分が含まれているか
も確認が必要です。
土地の特定が曖昧なまま契約すると、
「思っていた範囲と違う」
という問題が起きやすくなります。
売買代金と支払い方法は、現実的な内容になっているか
売買代金については、
・総額はいくらか
・いつ、いくら支払うのか
が、契約書に書かれています。
このとき、
・手付金はいくらか
・残代金はいつ支払うのか
・支払い方法は現金か、振込か
を具体的に確認しておかないと、
資金の準備が間に合わないこともあります。
ローンを使う場合は、
その前提がどう書かれているかも重要です。
手付金の意味を、正しく理解しているか
手付金は、
単なる「最初に払うお金」ではありません。
契約書の書き方によっては、
・一定の段階までなら解約できる
・解約すると手付を失う
・売主が解約する場合は倍返しになる
といった意味を持ちます。
「とりあえず払っておくもの」
と考えていると、
解約できると思っていた場面で、
できないことがあります。
契約をやめたくなった場合、どうなるか
契約書には、
解約に関する取り決めが書かれています。
・どんな理由なら解約できるのか
・違約金は発生するのか
・損害賠償はどうなるのか
これを読まずにサインすると、
「やめたくなったらやめられる」
という感覚とのズレが生じます。
特に、
契約が進んだ後では、
自由に解約できないこともあります。
契約不適合責任は、どこまで負うことになっているか
土地売買では、
引渡し後に問題が見つかることがあります。
・説明されていなかった制限
・使えない部分があった
・埋設物など想定外の支障があった
・実際の面積が登記面積と異なっていた
こうした場合に、
売主がどこまで責任を負うのかは、
契約書の内容によって変わります。
・責任を負う期間
・対象になる問題の範囲
・責任を制限する書き方になっていないか
を、契約時点で確認しておくことが重要です。
引渡し前に、土地に問題が起きた場合はどうなるか
契約が終わってから引渡しまでの間に、
土地に問題が起きることがあります。
たとえば、
・大雨で擁壁が崩れた
・地盤に想定外の問題が見つかった
・災害によって使いにくくなった
といった場合です。
このとき重要なのは、
その責任を、誰が負うことになっているかです。
契約書には、
・引渡し前に起きた問題は、誰の負担にするのか
・契約を続けるのか、やめられるのか
が書かれていることがあります。
ここを確認せずに契約すると、
・まだ引渡されていないのに、買主が負担する
・売主は責任を負わない
という内容になっていることもあります。
引渡し前に何か起きたとき、
自分はどういう立場になるのかを、
契約書の中で確認しておくことが重要です。
所有権は、いつ買主に移ることになっているか
「お金を払ったら自分のもの」
と思ってしまいがちですが、
契約書では、
所有権が移る時期が決められています。
・代金をすべて支払ったときか
・引渡しが終わったときか
この違いは、
トラブルが起きた場合に影響します。
登記は、誰が、いつ、どのように行うことになっているか
土地の名義を変えるには、
登記が必要です。
契約書では、
・誰が登記の手続きをするのか
・いつまでに行うのか
・費用は誰が負担するのか
が定められていることがあります。
登記が遅れた場合に、
どんな不都合が生じるかも、
あらかじめ意識しておく必要があります。
契約書に書かれていないことは、どう扱われるか
契約前に、
・説明を受けた
・資料を見せてもらった
という内容があっても、
契約書に書かれていなければ、
後で問題になることがあります。
「言われていたはず」
では足りない場面もあるため、
契約書に、何が書いてあって、
何が書いていないのか
を確認しておくことが重要です。
不安が残ったまま、サインしようとしていないか
契約の場では、
・もう決まった話だから
・今さら聞きにくい
という空気が生まれがちです。
しかし、
迷いが残ったままサインすると、
あとで後悔することがあります。
契約後、引渡しまでの間に不安になったときの考え方
契約書にサインしたあと、
引渡しまでの間に、
不安になる方は少なくありません。
・説明されていなかった話を思い出した
・条件が変わると言われた
・このまま進めて大丈夫か迷い始めた
こうした気持ちになるのは、
自然なことです。
ただ、この時点で大切なのは、
「何か新しいことを決める」ことではありません。
すでに契約書で、
・何を約束したのか
・どこまで責任を負うのか
は、決まっています。
そのため、この段階では、
・契約書に書かれている内容と違う話なのか
・単なる説明や進行の問題なのか
・本当に前提が変わったと言えるのか
を、落ち着いて切り分けることが重要です。
引渡しが近づくと、
「今さら揉めたくない」
「ここまで来たから進むしかない」
という空気が強くなりがちです。
しかし、
契約書の内容と異なる話であれば、
そのまま受け入れる必要はありません。
一方で、
契約書に書かれている内容どおりであれば、
できる対応は限られます。
不安を感じたときは、
「気持ち」ではなく、
いまの話が
契約書のどこに書いてあるのか、
書いていないのかを確認する。
それが、
引渡し前にできる、
もっとも現実的な対応です。
まとめ
土地売買の契約は、
「書類にサインするだけ」の行為ではありません。
その内容に、
これから先の責任や制約が詰まっています。
いま目の前にある契約書が、
本当にこの条件で約束してしまっていいものか。
一度立ち止まって考えることが、
あとで判断を誤らないための、
もっとも確実な方法です。
土地売買の契約では、
サインをした瞬間に、
できることと、できなくなることがはっきりします。
契約前の確認事項も含めて、
全体を振り返りたい場合は、
土地売買の考え方をまとめたページを一度確認してみてください。