アパートやマンション、
店舗や事務所などの建物賃貸では、
契約前の判断が、その後を大きく左右します。
トラブルが起きたあとで相談を受けていると、
「それ、契約前に決めておくべきでしたね」
という場面は少なくありません。
ここでは、
契約前に、どこをどう考えておかないと、
後で判断を誤りやすくなるのか
を整理します。
契約前の判断が、その後を大きく左右する理由
建物賃貸では、
契約書の内容が、その後の関係を強く縛ります。
借地借家法によって、
借主が一定程度保護される仕組みはありますが、
すべてが法律で決まるわけではありません。
そのため、
・契約書に何が書いてあるか
・何が書いていないか
・どういう前提で合意したのか
が、
後の判断に大きく影響します。
「問題が起きたら、そのとき考えればいい」
という姿勢で契約してしまうと、
現実に問題が発生したとき
対処が難しくなることもあります。
まず確認すべき前提（契約の全体像）
誰が、誰に、何を貸す契約なのか
意外に見落とされがちなのが、
名義と実態が一致しているかという点です。
・貸主は誰なのか（個人か法人か、共有か）
・借主は誰なのか（個人か法人か、実際に使う人は誰か）
・貸す対象はどこまでか（建物全部か、一部か、設備は含むのか）
ここにズレがあると、
更新や退去、責任の所在をめぐって、
後から問題になりやすくなります。
居住用か、事業用か
住居として使うのか、
店舗や事務所として使うのかによって、
考え方は変わります。
事業用だからといって、
借地借家法の借主保護の影響がなくなるわけではありません。
「事業用だから自由に決められる」
という前提で契約すると、
後で現実とのズレに直面することがあります。
契約条件で、特に判断を誤りやすいポイント
契約期間と更新の考え方
契約期間は、
単に「何年契約か」という話ではありません。
・どのタイミングで見直せるのか
・終了させたい場合、どうなるのか
といった
出口の設計に直結します。
期間があるから安心、
というわけではない点には注意が必要です。
賃料・共益費・支払条件
賃料の金額そのものよりも、
将来、変更できるのかどうか
が問題になることがあります。
・増額や減額を求める余地はあるのか
・共益費や実費の扱いはどうなっているのか
曖昧な定め方は、
後のトラブルの原因になりやすいポイントです。
使用方法・用途制限
何のために使う建物なのかは、
できるだけ明確にしておく必要があります。
・用途を変更できるのか
・第三者に使わせていいのか
契約条件で明確にせず
黙認したままにしておくと、
後から主張しづらくなることがあります。
原状回復の考え方（契約前に決めておくべきこと）
原状回復は、
退去時の問題だと思われがちですが、
実際には、契約時にどのような形で定めておくかがとても重要となります。
・どこまで戻すのか
・どこまで請求できるのか
は、退去時になってから考えても、
すでに遅いことが少なくありません。
自然損耗・通常損耗をめぐる誤解や、
「特約に書いてあるから大丈夫」
という思い込みが、
紛争の原因になることもあります。
契約前の段階で、
原状回復の内容について
どこまでを具体的に想定できるのかを、
整理しておくことが重要です。
修繕・設備の負担
修繕や設備についても、
誰が、どこまで負担するのかは、
契約前に整理しておく必要があります。
・軽微な修繕
・設備の故障
・経年劣化
契約上、
これらを抽象的に一括りにしておくと、
後で認識のズレが生じてトラブルになりやすくなります。
特約をどう考えるか
特約は「全部無効」ではない
借主保護があるからといって、
特約がすべて無効になるわけではありません。
一方で、
あらかじめ書いておけば何でも通る、
というものでもありません。
特約が有効に機能するかどうかは、
その内容や置かれた前提によって判断されます。
特約は、用途ごとのリスクを踏まえて考える必要があります
また、特約を考える際に、
もう一つ重要なのが、
その建物が、どのような用途で使われるのか
という視点です。
建物賃貸では、
用途によって、
発生しやすい問題の種類が大きく異なります。
にもかかわらず、
用途を意識せずに、
ひな型の特約をそのまま使ってしまうと、
実際に問題が起きたときに、
うまく対応できないことがあります。
居住用の場合に問題になりやすい点
住居として貸す場合には、
次のような点が問題になりやすくなります。
・ペットの飼育をめぐるトラブル
・生活音や足音をめぐる苦情
・来客や同居人の増加
・室内の使い方や改変の問題
これらは、
「常識の範囲」で処理しようとすると、
判断がぶれやすい分野です。
あらかじめ、
どこまで許容するのか、
どこから問題になるのかを想定したうえで、
特約に反映しておくことが重要になります。
店舗・事務所の場合に問題になりやすい点
店舗や事務所として貸す場合には、
また別の問題が生じやすくなります。
・営業の内容や変更
・第三者への営業委託が、転貸に当たらないか
・騒音や振動
・排気や臭気
・共用部分の使い方
とくに、
借主の事業内容が変化する可能性がある場合には、
契約当初の想定と、
実際の使われ方がズレてくることがあります。
このズレを放置すると、
後になって
「それは認めていない」
「最初から想定していなかった」
といった争いに発展することがあります。
特約は「将来起きやすい問題」を想定して設計するもの
特約は、
今の状況を確認するためのものではありません。
将来、問題になりやすい点を想定し、
判断を誤らないために設けるものです。
用途によって、
どのような問題が起きやすいのかを踏まえずに、
形式だけ整えた特約を入れても、
実務では十分に機能しないことがあります。
契約前の段階で、
用途とリスクを結びつけて考え、
特約にどう反映させるかを整理しておくことが、
後のトラブルを防ぐうえで重要です。
特約についてのよくある誤解と注意点
・ネットの雛形をそのまま使う
・過去の契約書を流用する
・実態に合わない条文を入れる
こうしたことが、
後のトラブルにつながるケースは少なくありません。
やはり、契約内容は個別に検討する方がよいでしょう。
契約前に相談すべきタイミング
相談のタイミングとして重要なのは、
署名・押印の前です。
この段階であれば、
条件を調整したり、
リスクを把握したうえで判断することができます。
すでに合意してからでは、
できることが限られてしまいます。
次に考えるべき段階について
契約が始まった後にも、
判断に迷う場面は出てきます。
また、
退去や契約終了を考える段階では、
別の視点が必要になります。
それぞれの段階で、
考えるべきポイントは異なります。
まとめ
建物賃貸では、
トラブルが起きてから考えるよりも、
契約前に、どこをどう考えたかが重要です。
契約するかどうかではなく、
どんな前提で契約するのかを整理することで、
後の判断を誤りにくくなります。
少し立ち止まって整理することが、
結果として、
一番無理のない選択につながることもあります。
契約が始まると、
判断すべきポイントは変わってきます。
契約が始まったあとに問題が起きた場合については
こちらに整理しています。
いまの状況が、
すでに契約後の段階にある場合は、
建物賃貸全体の整理ページから、
次の段階を確認してみてください。