深緑が広がる住宅街の一角に、空き家となって久しい木造二階建ての古い家屋があります。庭には雑草が生い茂り、外壁は至る所が剥がれ落ち、屋根の一部には穴が開いているようです。近所に住む佐藤さんは、強風の際に空き家から屋根材が飛んでくるのではないかと不安を感じています。一方、所有者の山田さんは、亡くなった父から相続した家をどうすべきか悩んでいます。市役所の担当者は、この空き家について複数の住民から相談を受けていますが、具体的にどのような対応ができるのか検討しています。
近年、人口減少や高齢化の進展に伴い、全国で空家が増加の一途を辿っています。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空家数は900万2000戸、空家率は13.8%に達しており、今後さらなる増加が予想されています。
空家の中には、適切な管理が行われず、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているものも少なくありません。
このような状況に対応するため、平成27年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号。以下「空家法」といいます。）が全面施行され、その後も改正が行われています。この法律は、空家対策における行政の権限を明確化し、空家問題の解決に向けた法的枠組みを整備したものとして、極めて重要な意義を持っています。
本記事では、空家法の基本的な仕組みと活用方法について、所有者、近隣住民、自治体それぞれの立場から、できるだけ分かりやすく解説していきます。特に、実際の場面で直面する具体的な問題について、法的な観点から解決の方向性を示すことを心がけます。
空家法の基本的な仕組み
空家等対策の推進に関する特別措置法とは
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、適切な管理が行われていない空家等が、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、空家等の対策を総合的かつ計画的に推進することを目的としています（第1条）。
空家等とは
法律上の「空家等」とは、建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地をいいます（法第2条第1項）。ここで「常態である」とは、概ね年間を通して使用実績がないことを指します。店舗や事務所等についても、使用がなされていない場合は空家等に該当します。
管理不全空家等と特定空家等
令和5年の法改正により、空家等は、その状態に応じて以下の2つに分類されることとなりました。
管理不全空家等
適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等をいいます（第13条第1項）。
特定空家等
以下のいずれかの状態にあると認められる空家等をいいます（第2条第2項）。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
所有者等の責務
空家等の所有者または管理者（以下「所有者等」といいます）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めなければならないとされています（第5条）。この責務は、所有者等に第一義的な管理責任があることを明確にしたものです。
市町村の責務
市町村は、空家等対策計画の策定及び実施その他の空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施する責務を負っています（第4条）。特に、住民に最も身近な行政主体として、個別の空家等の状況を把握し、必要な措置を講じる重要な役割を担っています。
所有者等の立場から見た法的対応
所有者等に求められる管理義務
空家等の所有者等は、その所有または管理する空家等が周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理を行う責務があります（第5条）。ここでいう「適切な管理」には、建物の維持保全はもちろんのこと、敷地内の草木の管理や、不審者の侵入防止措置なども含まれます。
相続により空家を取得した場合の注意点
相続により突然空家の所有者となった場合、その管理責任も同時に承継することになります。相続人は、以下の点に特に注意が必要です。
相続登記の申請義務
令和6年4月1日以降は、不動産を相続した場合、相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務となっています（不動産登記法第76条の2第1項）。この申請を怠ると過料の対象となる可能性があります。
管理責任の開始時期
相続による所有権の取得は相続開始時（被相続人の死去）に効力が生じるため、相続の事実を知らなかったとしても、相続開始時から管理責任を負うことになります。
行政からの措置への対応
後述のとおり、空家法は、管理不全空家等と特定空家等に対して、段階的に強まる措置を規定しています。
助言・指導への対応
市町村から空家等の管理について助言・指導を受けた場合、その内容を十分に確認し、可能な限り対応することが望ましいといえます。放置すると、より強い措置を受ける可能性があります。
勧告を受けた場合の影響
市町村長から勧告を受けると、その空家等の敷地について固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなります。具体的には、税負担が従前の最大6倍程度まで上昇する可能性があります。
固定資産税等について、住宅用地では次のような課税標準の特例が認められています（2025年1月現在）。
| 面積 | 特例の内容 |
|---|---|
| 小規模宅地（200㎡以下） | 固定資産評価額×1/6 |
| 一般の住宅用地（200㎡超） | 200㎡：固定資産評価額×1/6 200㎡超部分：固定資産評価額×1/3 |
具体例の検討
Aさんは、父の死亡により郊外の実家を相続しました。実家は10年以上誰も住んでおらず、老朽化が進んでいます。市から「管理不全空家等」として指導を受けましたが、遠方に住んでおり、適切な管理が難しい状況です。
このような場合、以下の対応が考えられます。
- 管理業者への委託
- シルバー人材センターや空家管理サービス業者に定期的な見回り・管理を依頼する
- 特に台風等の災害が予想される際の点検を依頼する
- 空家の利活用の検討
- 賃貸や売却による活用
- 空家バンクへの登録
- 除却（取壊し）後の土地活用
- 専門家への相談
- 不動産業者：売却や賃貸の可能性の検討
- 建築士：改修の要否・費用の見積り
- 弁護士：権利関係の整理、行政対応の相談
近隣住民の立場から見た法的対応
空家等による被害への法的対応
近隣の空家等により何らかの悪影響を受けている場合、大きく分けて行政を通じた対応と民事上の対応という2つの方向性があります。それぞれの特徴を理解し、状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。
| 行政対応 | 民事対応 | |
|---|---|---|
| 根拠法令 | 空家等対策特別措置法 | 民法（所有権、不法行為等） |
| 手続きの特徴 | 段階的措置（指導・勧告・命令） | 裁判所への訴え提起が必要 |
| メリット | 費用負担が少ない 行政が調査権を持つ | 直接的な権利実現が可能 損害賠償請求が可能 |
| デメリット | 手続きに時間がかかる 即時の解決が困難 | 費用がかかる 立証責任が原告にある |
| 対象となる状況 | 管理不全空家等 特定空家等 周辺への悪影響が明確な場合 | 具体的な被害が発生している場合 権利関係の確定が必要な場合 損害賠償を求める場合 |
行政を通じた対応
市町村への相談
空家等による具体的な悪影響が生じている場合、まずは市町村の空家等対策担当窓口に相談することをお勧めします。市町村は、空家法第9条第1項に基づき、空家等の所在や所有者等を把握するための調査を行うことができます。
近隣住民からの情報提供に基づいて調査した結果、管理不全空家等や特定空家等に該当するとの判断がされた場合には、空家法に基づいて、後述するような段階的な措置が講じられることになります。
情報提供のポイント
市町村に相談する際は、以下の点について、できるだけ具体的な情報を提供することが効果的です。
- 空家等の所在地、状態（写真があれば望ましい）
- 周辺への悪影響の具体的内容
- 既に被害が生じている場合はその状況
- 所有者等に関する情報（把握している範囲で）
民事上の対応
物権的請求権に基づく請求
土地や建物の所有者は、その所有権に基づいて、所有物に対する妨害の除去や予防を請求することができます。例えば、隣地の空家の外壁が崩れかけており自己の敷地に倒壊するおそれがある場合、所有権に基づく妨害予防請求としてその除去を求めることができます。
不法行為に基づく損害賠償請求
空家等の管理の懈怠により実際に損害が発生した場合、民法第709条に基づく損害賠償請求が可能です。ただし、故意・過失や因果関係の立証が必要となります。
具体例の検討
Bさんの家の隣地は空家となっており、管理されないまま長年放置されています。先般の台風により隣地の空家の屋根材が強風で飛散し、Bさんの家の敷地に駐車している自家用車が破損してしまいました。
このような場合、以下の対応が考えられます。
- 緊急対応
- 写真撮影等による被害状況の記録
- 警察への届出（必要に応じて）
- 加入している保険会社への連絡
- 所有者等への請求
- 修理費用の請求
- 再発防止措置の要求
- 行政への相談
- 特定空家等としての措置の検討を依頼
- 継続的な危険性の調査を要請
近隣住民ができる予防的対応
空家等による被害が生じることを防ぐためには、近隣住民が協力して予防的対応をしておくことも重要です。具体的には次のようなものが考えられます。
- 日常的な観察
- 空家等の状態の変化を記録
- 悪影響の予兆を早期に発見
- 地域での取り組み
- 自治会等での情報共有
- 空家等の見守り活動の実施
- 市町村との連携体制の構築
行政による措置の法的根拠と手続
行政による措置の段階的な構造
空家法は、管理不全空家等と特定空家等に対して、段階的に強まる措置を規定しています。このような段階的な構造は、所有者等の権利保護と公益の確保のバランスを図ったものといえます。
管理不全空家等に対する措置
市町村長は、管理不全空家等の所有者等に対し、特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な措置をとるよう指導することができます。指導の内容としては、例えば以下のようなものが考えられます。
- 建物の点検
- 修繕
- 立木竹の伐採
- その他の予防的措置
指導を行ったにもかかわらず状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときは、市町村長は必要な措置について勧告をすることができます。
勧告がなされると、当該空家等の敷地について固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなる点に注意が必要です。
特定空家等に対する措置
特定空家等の所有者等に対して、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言・指導を行います。
助言・指導によっても改善されない場合、相当の猶予期限を付けて、必要な措置をとることを勧告することができます。この勧告に際しても、固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなります。
勧告を受けた者が正当な理由なく勧告に係る措置をとらなかった場合、特に必要があると認めるときは、相当の猶予期限を付けて、勧告に係る措置をとることを命ずることができます。
命令に際しては、以下の手続が必要です。
- 所有者等への事前の通知
- 意見書提出の機会の付与
- 必要に応じて公開による意見の聴取
命令に従わない場合、行政代執行法の定めるところに従い、代執行を行うことができます。
代執行に際しては、以下の手続が必要です。
- 戒告
- 代執行令書による通知
- 代執行の実施
- 費用の徴収
過失がなくて必要な措置を命ぜられるべき者を確知することができない場合、市町村長は公告を行った上で、略式代執行を行うことができます。
緊急時の対応
災害等の非常の場合において、緊急に必要な措置をとる必要があると認めるときは、市町村長は命令等の手続を経ることなく、代執行を行うことができます（第22条第11項）。
専門家による支援の可能性
専門家に相談することの意義
空家問題は、建物の管理、権利関係の整理、行政との調整など、複数の専門分野にまたがる問題を含んでいます。そのため、各分野の専門家に適切なタイミングで相談することで、より効果的な問題解決が可能となります。
弁護士による法的支援
弁護士からは、法的措置の検討や関係者間の調整・協議などについて法的支援を受けることができます。
所有者等からの相談
- 行政からの措置への対応方針の検討
- 相続に伴う権利関係の整理
- 共有者間の調整や協議
- 賃貸・売却等の契約関係の確認
近隣住民からの相談
- 被害回復の法的手段の検討
- 行政への働きかけの方法
- 民事調停や訴訟の要否判断
自治体からの相談
- 措置の法的要件の確認
- 手続の適法性の確保
- 所有者特定の方法
その他の専門家との連携
弁護士の法的支援とともに他の専門家と次のような点について連携することもできます。
司法書士
- 相続登記手続
- 所有者の調査
- 財産管理人選任申立手続
土地家屋調査士
- 建物の現況調査
- 境界確認
- 分筆・合筆手続
建築士
- 建物の安全性診断
- 改修工事の要否判断
- 解体費用の見積り
相談のタイミング
以下のような場合には、早めに専門家への相談をお勧めします。
- 相続により空家を取得した直後
- 行政から指導や勧告を受けた場合
- 近隣との間でトラブルが生じた場合
- 空家の利活用や処分を検討する場合
- 所有者の特定が困難な場合
おわりに
空家問題の解決には、所有者等、近隣住民、行政それぞれの適切な対応が必要です。空家法は、これらの関係者の権利と責務を明確にし、段階的な措置を定めることで、問題解決の法的枠組みを提供しています。
特に重要なのは、問題の「早期発見・早期対応」です。空家の管理不全状態を放置すると、建物の劣化が進行し、周辺への悪影響が深刻化するとともに、修繕等に要する費用も増大していきます。所有者等は日頃からの適切な管理を心がけ、近隣住民は問題の予兆を見逃さず、行政は適時適切な措置を講じることが望まれます。
人口減少・高齢化の進展に伴い、空家問題は今後さらに深刻化することが予想されます。空家法の運用実績を踏まえながら、以下のような課題に取り組んでいく必要があります。
- 所有者不明空家への対応
- 財産管理制度の活用
- 空家の利活用促進
- 地域コミュニティによる見守り体制の構築
このような課題に対しては、法制度の更なる整備とともに、地域の実情に応じた取り組みの積み重ねが重要となります。空家問題で困ったときは、一人で抱え込まず、行政や専門家に相談することをお勧めします。
