新築の建物は、誰も使っていない分、安心して買えると感じる方が多いと思います。実際、新築住宅の買主は、法律で手厚く守られています。ただ、守られる範囲には限りがあり、契約書の書き方によって、引渡し後に売主に請求できることが変わります。
このページでは、戸建てとマンションのどちらにも共通する新築建物の売買について、「建物を確かめる段階」「契約の条件を決める段階」「引渡しの後」の3つに分けて、それぞれで確認したいことと、弁護士にご相談いただけることをまとめました。いまの段階に近いところからお読みください。
新築の売買で、知っておきたい前提
新築建物の売買では、多くの場合、不動産会社などの事業者から、完成した建物か、完成する予定の建物を買います。注文住宅のように建物を一緒に作り上げる関係ではないので、契約した後に「ここを変えてほしい」と思っても、当然に応じてもらえるわけではありません。
また、新築でも、雨の日にだけ起きる不具合や、使い始めて分かる設備の問題のように、住み始めてから気づくことがあります。そのとき、売主にどこまで求められるかは、法律で決まっている部分と、契約書で決まる部分があります。「新築だから、何でも直してもらえる」とは限らないことを、最初に知っておいてください。
段階ごとに、確認したいこと
建物を確かめる段階：どんな建物を買う約束になるのか
契約前にいちばん大切なのは、「どんな建物を買う約束になるのか」をつかむことです。主に確認するのは、次の3つです。
1つ目は、図面と仕様書です。間取り図、仕様書、設備表に書かれていることが、売主が約束する建物の内容になります。モデルルームや広告で見た設備が、標準のものか、追加料金がかかるオプションかも確かめてください。まだ完成していない建物では、見て確かめることができないので、図面や仕様書がより重要になります。
2つ目は、建物の周りの環境です。日当たり、車の出し入れのしやすさ、隣の建物との距離は、完成した建物を見ただけでは気づきにくく、住み始めてから気になることがあります。近くに空き地があれば、将来どのくらいの高さの建物が建つ可能性があるかも、用途地域などから確かめておくと安心です。新築マンションの場合は、管理規約の案や、修繕積立金がこれからどう上がっていく予定か（長期修繕計画）も確認します。
3つ目は、建物の性能を示す書類です。住宅性能評価書がある建物では、その写しを契約書に付けると、評価書に書かれた性能の建物を引き渡す約束をしたものとみなされます（住宅の品質確保の促進等に関する法律6条）。評価書があるかどうか、契約書に付けてもらえるかを確かめてください。
ここで分かった不安な点や、口頭で聞いた説明は、次の段階で、契約書にどう書かれているかを確かめることになります。
土地の条件（道路や境界など）については、土地売買のページで詳しく説明しています。
弁護士にご相談いただけること
- 図面、仕様書、パンフレットを拝見し、どこまでが約束された内容で、どこからが参考にとどまるのかを整理します
- 周りの環境や、近くに建つ可能性のある建物について、どの資料で確かめればよいかをお伝えします
- 分かったことを踏まえて、買うかどうかを一緒に考えます
契約の条件を決める段階：重要事項説明書と契約書に何が書かれているか
不動産会社が売主や仲介になる場合、契約の前に、重要事項の説明を受けます。多くは契約の当日に、説明に続けてそのまま契約書にサインする流れになります。その場で初めて読むと、疑問があっても確かめる時間がありません。重要事項説明書と契約書の案は、できれば数日前に受け取っておいてください。
新築住宅の売主には、売主が倒産しても補修の費用が支払われるよう、保険に入るか、保証金を預けておくこと（供託）が義務付けられています。契約の前に、どちらの方法をとっているかの説明を受けるので、書面で確かめておいてください。
契約書にサインすると、建物の内容や引渡しの条件、問題が起きたときに誰が責任を負うかが決まります。後になって「そういう説明だった」と言っても、契約書に書かれていなければ、主張は通りにくくなります。特に、次の点を確かめてください。
| 項目 | 確かめること |
|---|---|
| 図面・仕様書の扱い | 図面や仕様書が、契約書の一部として付けられているか。参考資料の扱いにとどまっていないか。 |
| 完成と引渡しの条件 | いつ完成したことになるのか。一部が未完成でも引き渡されることがあるか。引渡しが遅れた場合はどうなるか。 |
| 手付金・中間金 | いつ、いくら払うか。売主が不動産会社の場合、手付金は代金の2割までで、未完成の建物で一定額を超える手付金などを払うときは、売主に返金を保証する措置が義務付けられています（宅地建物取引業法39条・41条）。 |
| 売主の責任の範囲と期間 | 構造と雨漏り以外の不具合（設備、内装など）について、売主がどこまで、いつまで責任を負うか。 |
| アフターサービス | 売主が独自に定めた補修の約束（部位ごとに1年、2年など）の内容。法律上の責任とは別のものです。 |
| 口頭での約束 | 「この部分は引渡しまでに直す」「この設備は付ける」といった約束が、契約書や図面に書かれているか。 |
売主が不動産会社の場合、売主の責任を問える期間を引渡しから2年より短くするなど、民法より買主に不利な条項は、原則として無効になります（宅地建物取引業法40条）。
契約から引渡しまでの間には、多くの場合、完成した建物を確かめる内覧会があります。ここで見つけた不具合は、書面に残し、引渡しまでに直してもらうか、いつまでに直すかを約束してもらってください。
弁護士にご相談いただけること
- 重要事項説明書と契約書の案を拝見し、ご相談者にとって不利な条項や、抜けている条項をお伝えします
- 口頭で説明された約束や、パンフレットで見た設備を、契約書や図面にどう反映させればよいかをご提案します
- 内覧会で見つかった不具合について、売主にどんな約束を書面でもらっておくべきかをお伝えします
引渡し後：不具合や違和感に気づいたとき
引渡しの後に不具合に気づいたときは、まず、その不具合がどの責任の対象になるかを確かめます。新築建物では、売主の責任が、次の3つに分かれています。
| 責任の種類 | 対象 | 期間 |
|---|---|---|
| 品確法による責任 | 構造上主要な部分（基礎、柱、梁、壁など）と、雨水の浸入を防ぐ部分（屋根、外壁、窓まわりなど）の欠陥 | 引渡しから10年。短くする特約は無効です（住宅の品質確保の促進等に関する法律95条）。 |
| 契約不適合責任 | 設備や内装なども含め、契約の内容と違う点 | 契約書で定めた期間。売主が不動産会社なら、引渡しから2年以上です。 |
| アフターサービス | 売主が独自に定めた部位と不具合 | 部位ごとに売主が定めた期間 |
対象になる場合は、売主に対して、補修、代金の減額、損害賠償を求めたり、場合によっては契約を解除したりできます（民法562条〜564条）。どれが現実的かは、不具合の内容と契約書の書き方によって変わります。
注意が必要なのは、気づいてからの期間です。品確法の10年の間であっても、原則として、不具合に気づいた時から1年以内に売主に伝えておかないと、責任を求められなくなります（民法566条）。様子を見ているうちに期間が過ぎたり、いつから不具合があったのかが分かりにくくなったりしないよう、気づいたら早めに売主に伝えてください。
売主に伝える前に、何が起きているか、いつ、どんなときに気づいたか（雨の日だけか、など）を、写真や動画とあわせて記録しておくと、その後の話し合いが進めやすくなります。売主が倒産している場合でも、保険を使って補修の費用を受け取れることがあります。
弁護士にご相談いただけること
- 不具合が、品確法、契約不適合責任、アフターサービスのどれの対象になるかを、契約書と資料から判断します
- 売主に求められる対応（補修、代金の減額、損害賠償、解除）と、その見込みをご説明します
- 期限に間に合うよう、売主に伝えるための書面を作成します
- 売主との交渉や、話し合いでまとまらない場合の裁判などの手続を代理します
建物売買（新築）のご相談について
法律相談料は、30分あたり5,500円（税込）です。ご相談だけでもお受けしていますので、その場で正式に依頼するかどうかを決めていただく必要はありません。契約を進めるかどうかを考えるためのご相談にも、ご利用ください。
事務所での面談のほか、Web会議によるオンライン相談にも対応しています。オンラインをご希望の場合は、お申込みの際にお知らせください。
お申込みは、お問い合わせフォームから、ご相談の概要とご希望の日時をお送りください。内容を確認したうえで、原則として翌営業日（土日祝日を除く）にご連絡し、日時と方法を調整します。フォームを送信しただけでは、予約は確定しません。
契約の日が決まっている場合はその日付を、引渡しの後に不具合に気づいた場合は引渡しの日と気づいた時期を、あわせてお書き添えください。対応を急ぐ必要があるかどうかを判断するためです。
ご相談の際は、次の資料があると、具体的なお話ができます。全部そろっていなくても、ご相談いただけます。
- 売買契約書と重要事項説明書（契約前であれば、それぞれの案）
- 図面、仕様書、設備表、パンフレットや広告
- アフターサービスの基準書や保証書、住宅性能評価書（ある場合）
- 売主や不動産会社とのメールなどのやりとり
- 不具合に気づいた場合は、その写真や動画