【さいたま市・浦和】修繕費用を借主負担にできる？賃貸借契約の特約と注意点

「エアコンが故障した。修理代は貸主と借主のどちらが払うの？」
「契約書に『修繕は借主負担』と書いておけば大丈夫？」

建物を貸したり借りたりするとき、修理代を誰が負担するかは、トラブルになりやすい問題です。

建物を使うために必要な修繕は、原則として貸主が行います。ただし、契約で借主の負担を定めることもあります。その場合は、どの設備の、どのような修理まで借主が負担するのかを、具体的に決めておくことが大切です。

例えば、日常の手入れと、古くなった設備の交換では、費用も作業の内容も違います。店舗では、営業に伴う汚れや使い方が故障の原因になることもあるため、業種に合った取り決めも必要です。

この記事では、修繕費用を借主の負担とする特約について、裁判例と実務上のポイントを交えて解説します。

なお、建物賃貸借契約における修繕義務全般については、こちらの記事を参考にしてください。

修繕義務に関する民法の基本ルール

まず、賃貸借契約における修繕義務の基本を民法上の条文で確認しましょう。令和2年の民法改正後も、以下の点は大きく変わっていません。

民法の原則規定

まず、賃貸借契約における修繕義務の基本を民法上の条文で確認しましょう。令和2年（2020年）4月1日に施行された改正民法では、以下の規定が適用されています。

民法606条（賃貸人による修繕等）
1　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

賃貸人（オーナー）が、建物を通常使用するために必要な修繕を行う義務を負うというのが原則です。ただし、改正により、賃借人の責任で修繕が必要になった場合は例外とすることが明文化されました。

民法607条の2（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
①　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
②　急迫の事情があるとき。

改正民法では、賃貸人が修繕義務を履行しない場合に、賃借人自身が修繕できる場合が明文化されました。これは従来の判例法理を条文化したものです。しかし、改正民法においても、修繕義務は原則として賃貸人にあるという基本的な考え方は維持されています。

民法の基本的な考え方

これらの条文からわかるように、民法の基本的な考え方は、修繕義務は賃貸人（オーナー）にあるというものです。これは、賃貸借契約の本質が、賃貸人が賃借人に物件を使用・収益させる義務を負い、賃借人がその対価として賃料を支払うという関係にあることに由来します（民法601条）。

賃料には通常、物件の修繕費用も含まれていると考えられており、経済的に見ても、修繕費用は賃貸人が賃料収入によってまかなうことが想定されています。賃貸人は、賃貸借契約の存続期間中、賃借人が賃貸物件を円滑に使用収益できる状態を維持する義務を負っており、そのためには、物件に生じた破損や不具合を修繕する必要があるというわけです。

特約が有効となるための要件

民法の基本的な考え方は、修繕義務は賃貸人（オーナー）にあるというものですが、一方で、民法には契約自由の原則（民法521条）があり、当事者間の合意によって特約を設けることも可能です。そのため、「修繕義務を賃借人に負担させる」という特約自体は、原則として有効となり得ます。

しかし、賃貸人の修繕義務は、賃借人が安心して賃貸物件を利用するための重要な要素となっています。したがって、この義務を特約によって賃借人に転換させる場合には、その有効性や範囲について慎重な検討が必要となります。

例えば、以下のような場合には特約が無効とされる可能性もあります。つまり、契約書に「修繕は全て賃借人負担」と書いてあるからといって、その条項が必ず有効とは限らないのです。

そこで、特約により、どこまで有効に修繕義務を賃借人に負担させられるのかが問題になります。この判断は、物件の性質（住居用か事業用か）、賃借人の属性（個人か法人か）、賃料の設定、特約の内容や説明の程度など、様々な要素を総合的に考慮して行われますが、基本的には以下の点に留意する必要があると考えられます。

特約の必要性・合理性

まず、特約の必要性や客観的合理性が求められます 。例えば、賃料が相場よりも大幅に安く設定されている代わりに、賃借人が一定範囲の修繕を行うことを合意している場合などが考えられます。

何の合理的な理由もなく、一方的に賃借人に不利な特約は、無効とされる可能性が高くなります。特に、通常の賃料を徴収しながら、建物の主要構造部分の修繕義務まで賃借人に負担させるような特約は、その合理性を欠くと判断される可能性があります。

賃借人の認識

賃借人が特約の内容を明確に認識し、その存在と内容について十分な理解していることも重要です 。賃貸借契約締結時には、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明において、修繕義務に関する特約の内容が賃借人に対して丁寧に説明する必要があります 。

曖昧な説明や契約書に小さく記載されているだけでは、賃借人が特約の内容を十分に理解したとはいえず、無効とされる可能性があります。

賃借人の意思表示

賃借人が特約による義務を負担する意思表示をしていることも必要です 。単に契約書に特約が含まれているだけでなく、賃借人がその内容を理解し、納得した上で、特約について合意していることが求められます。

賃借人の負担が大きくなったり、内容が複雑な場合などは、特約部分に賃借人の署名や捺印を別途求めるなど、明確な合意があったことを示す証拠が必要となることもあるでしょう。

借主が消費者に当たる場合には、消費者契約法10条などによって、修繕負担特約の有効性が問題となることがあります。ただし、個人名義の契約でも、店舗の営業など、事業として又は事業のために契約する場合は、同法上の「消費者」には当たりません。

また、貸主の修繕義務を免除することと、借主に修繕の実施や費用負担を義務付けることは、区別して確認する必要があります。契約書では、誰が修繕を手配し、誰がその費用を負担するのかを明確にしておきましょう。

賃借人が負担する修繕の範囲

賃借人に修繕義務を負担させる特約が存在する場合、具体的にどのような範囲が修繕が賃借人の負担となるのかが問題となります。修繕の種類によって、その負担の範囲は大きく異なる可能性があります。

修繕の規模

まず修繕の規模が問題となります。

小修繕

一般的に、電球や蛍光灯の交換、水道のパッキンや給水栓の取り換えなどの小修繕については、賃貸人の承諾なしに賃借人の負担で行うことができるという特約が多くの賃貸借契約に採用されており、裁判例でもその有効性が認められています 。これらの小修繕は、費用が比較的安価であり、日常生活における消耗や軽微な損傷に対応するものであると考えられます。しかし、何が小修繕に該当するのかについては、契約書において具体的に明記しておくことが望ましいでしょう 。修理金額が概ね1万円以下の場合は小修繕の範囲と考えることができるという見解もあります 。  

大規模修繕

屋根・外壁などの建物本体や、給排水設備などの主要設備に関する修繕は、原則として賃貸人が負担します。ただし、大規模な修繕を賃借人に負担させる特約が、すべて無効になるわけではありません。

まず、その修繕が特約の対象に含まれるかを確認します。「小修繕は借主負担」「設備の維持管理は借主負担」などと記載することがありますが、この記載だけで借主に高額な設備交換や建物本体の改修まで負担させることができるとは限りません。

特約の有効性について、契約の目的、建物・設備の状態、賃料、借主が負担する費用の範囲などを踏まえて検討します。借主が消費者に当たる場合には、消費者契約法による制限にも注意が必要です。

例えば、「小修繕は借主負担」という特約が有効でも、その特約を根拠に屋根の全面改修費用まで借主に請求できるわけではありません。特約そのものに問題がなくても、今回の工事が対象に含まれていなければ、その費用を借主に負担させる根拠にはならないからです。

反対に、「屋根の全面改修も借主負担」と明記されていても、その合意が常に有効とは限りません。借主に課す負担の大きさや契約の事情によっては、特約の効力が問題になります。契約書に借主負担と書いてあることだけで判断せず、今回の工事まで合意されているか、その合意が法律上認められるかを確認する必要があります。

経年劣化・通常損耗または故意・過失

経年劣化や通常損耗による修繕なのか、賃借人の故意・過失によって生じた損傷による修繕なのかも問題となります。

経年劣化・通常損耗

経年劣化や通常損耗による修繕については、原則として賃貸人が責任を負うべきであると考えられています 。これらは、賃借人が通常の用法に従って賃貸物件を使用していれば避けられない損耗であり、その修繕費用は賃料に含まれていると解釈されるのが一般的だからです。特約によってこれらの修繕義務を賃借人に負担させる場合には、その旨が明確に定められている必要があり、消費者契約法などの観点からその有効性が厳しく判断されることになります 。国土交通省のガイドラインにおいても、経年劣化や通常損耗による修繕は原則として賃貸人の負担とされています 。  

故意・過失

一方、賃借人の故意や過失によって生じた損傷については、賃借人が修繕義務を負うのが原則です 。例えば、不注意で窓ガラスを割ってしまった、壁に故意に穴を開けてしまったなどの場合は、賃借人がその修繕費用を負担する必要があります 。民法606条1項但書の規定もこの考え方に基づくものと思われます。ただし、この場合も、何が賃借人の故意・過失によるものなのかを明確にしておくことが紛争予防のために重要となります。  

以上を表にまとめると、次のように整理できると思います。

修繕の種類		原則的な負担者	特約による変更の可否
修繕の規模	小修繕（電球、パッキン交換など）	賃貸人	可能（一般的）
	大規模修繕（躯体、主要設備など）	賃貸人	特約の内容・契約の事情により判断
経年劣化・ 通常損耗	経年劣化・通常損耗	賃貸人	可能（明確な合意が必要）
	賃借人の故意・過失	賃借人	変更なし

賃借人と賃貸人との間で発生しうる紛争事例

賃借人に修繕義務を負担させる特約が存在する場合、賃借人と賃貸人との間で様々な紛争が発生する可能性があります。特に、修繕の必要性の判断、修繕範囲の解釈、費用負担の割合などが紛争の種となりやすいです。

漏水に関する紛争

漏水に関する紛争は頻繁に発生する事例の一つです 。例えば、上階からの漏水が発生した場合、その原因が建物の老朽化によるものなのか、上階の住人の過失によるものなのかで、修繕義務を負うべき者が異なります。また、漏水によって賃借人の家財が損害を受けた場合、その損害賠償を誰に請求できるのかという問題も生じます。賃貸人が修繕義務を怠ったために、賃借人が損害を被ったとして、損害賠償や賃料減額を求めるケースも少なくありません 。  

エアコン・給湯器等の設備機器

エアコンや給湯器などの設備機器の故障も、よくある紛争の原因です 。これらの設備が契約時に備え付けられていた場合、通常は賃貸人が修繕義務を負いますが 、特約によって賃借人が負担することになっている場合や、故障の原因が賃借人の過失によるものとされた場合には、費用負担を巡って争いが生じやすくなります。特に、設備の老朽化による故障なのか、賃借人の不適切な使用によるものなのかの判断が難しい場合、紛争が長期化する傾向があります。  

床の損傷

床の傷やへこみは、何が原因で生じたかによって、費用を負担する人が変わります。

例えば、住宅で家具を普通に置いていたことでできる設置跡やへこみは、通常の使用によるものとして、原則として貸主の負担になります。一方、不注意で物を落として床を傷つけた場合や、家具を引きずって深い傷をつけた場合には、借主の負担となることがあります。

ただし、借主に責任があっても、直ちに部屋全体の床を新品にする費用まで請求できるわけではありません。傷の範囲や補修方法を確認し、どこまでの工事が必要かを確かめましょう。費用負担について特約がある場合は、その内容も確認します。

賃貸物件の居住性に関わる問題

建物の全体的な老朽化や、居住に必要な設備の不具合など、賃貸物件の居住性に関わる問題についても、賃貸人と賃借人の間で紛争が生じることがあります 。賃貸人が必要な修繕を行わない場合、賃借人は賃料の支払いを拒否したり、契約の解除を求めたりすることがあります 。また、賃借人が自ら修繕を行った場合に、その費用を賃貸人に請求できるかどうかも争点となることがあります 。  

賃貸人が修繕義務を履行しない場合、賃借人は自ら修繕を行い、その費用を賃貸人に請求できる場合があります 。民法改正により、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしない場合や、急迫の事情がある場合には、賃借人が修繕できることが明文化されました 。しかし、自己判断で修繕を行う場合には、事前に賃貸人に通知することが原則であり、事後の費用請求が認められないケースもあるため注意が必要です 。

原状回復義務に関する問題

修繕義務に関連する事項として、賃貸借契約終了時の原状回復義務を巡る紛争も頻繁に発生します 。何が通常損耗に該当するのか、どこまでを賃借人が原状回復すべきなのかについて、賃貸人と賃借人の間で意見が対立することが少なくありません。特に、ハウスクリーニング費用や、畳、襖、クロスなどの交換費用を巡っては、特約の有効性も含めて多くの紛争が生じています 。

賃借人に修繕義務を負担させる特約に関する裁判例

賃借人に修繕義務を負担させる特約の有効性については、多くの裁判例が存在し、裁判所は個別の事案に応じて特約の有効性を判断しています。代表的な裁判例をいくつかご紹介します。

以上の裁判例を分析すると、裁判所は、特約の文言の明確性、特約締結に至る経緯、賃料の額、建物の状態、修繕の種類、賃借人の認識と合意の有無など、様々な要素を総合的に考慮して特約の有効性を判断していることがわかります。特に、住宅の賃貸借においては、消費者保護の観点から、賃借人に過度な負担を課す特約は厳しく判断される傾向にあると言えるでしょう。

最高裁昭和43年1月25日判決

「入居後の大小修繕は賃借人がする」という特約の解釈が争われた事案です。本判決では、この特約は単に賃貸人が民法606条1項の修繕義務を負わないという趣旨に過ぎず、賃借人が家屋使用中に生ずる一切の汚損、破損箇所を自己の費用で修繕し、目的家屋を当初と同一状態で維持すべき義務を負うものではないと解釈しました。

重要なのは、特約の文言が曖昧な場合、賃借人に過度な負担を課すものとは解釈しないという裁判所の姿勢です。本特約は、賃貸人の修繕義務を免除するものではあっても、賃借人が自己の費用で修繕し、目的家屋を当初と同一状態で維持すべき義務まで負うわけではないとしています。

この判決からは、①特約の文言が明確でない場合は限定的に解釈される、②修繕義務免除特約と修繕負担特約は区別して考える必要がある、③賃借人に修繕義務を負わせる場合は明確かつ具体的な合意が必要である、という重要な指針が得られます。曖昧な修繕特約を定める場合、賃貸人が意図したほど広範な義務を賃借人に課せない可能性があることに留意すべきです。

東京高裁昭和59年10月30日判決

ゴルフ練習場の賃貸借契約で「経営上必要とする一切の経費は賃借人の負担とする」という特約があった事案です。練習場のネット支柱（鉄柱）が倒壊した際、その修繕義務の所在が争われました。

本判決では、特約の文言だけでなく、建物や設備の性質、修繕の内容にも着目し、包括的な費用負担の特約でも、すべての修繕義務が賃借人に転嫁されるわけではないとしました。特に、恒久的な構造物である鉄柱の維持・補修については、特約があっても賃貸人の責任であると判断しています。

この判決からは、賃借人に修繕義務を負担させる特約がある場合でも、①建物の本質的・構造的部分に関わる修繕、②多額の費用を要する修繕、③恒久的な構造物の修繕については、明確かつ具体的な特約がない限り、賃貸人の義務として解釈される傾向があることがわかります。包括的な文言による修繕義務の転嫁には限界があり、特約の内容・範囲は合理的に解釈される点に注意が必要です。

名古屋地裁平成2年10月19日判決

専用部分の修理や小修繕を賃借人負担とする特約（修理特約）の解釈が争われた事案です。賃貸借契約書には「専用部分についての修理、取替（畳、ふすま、障子、ガラス、照明器具、スイッチ、壁、床、その他の外廻り建具を含む建具、浴槽、風呂釜（バーナーを含む）、その他の小修理）は、賃借人の負担において行う」との特約がありました。

本判決では、集中給湯方式における温水器（電気温水器）の取替えが特約の対象となるかが争点となりました。裁判所は「温水器はかなり長期の使用を予定して設置されるものであり、取替費用も高額で、集中給湯方式という建物の品等にかかわる設備である」と認め、さらに賃料額や敷金の取り扱いも考慮し、温水器は本修理特約の対象には含まれないと判断しました。

この判決は、修繕負担特約があっても、①長期使用を予定した設備、②取替費用が高額な設備、③建物の基本的性能に関わる設備の修繕・交換については、特約の対象外と解釈される可能性が高いことを示しています。修繕特約で賃借人に負担させるのは「小修繕」に限定され、多額の費用がかかる主要設備の修繕まで賃借人に負担させるには、より明確かつ具体的な特約条項が必要であることを示唆しています。

東京地裁平成25年12月19日判決

賃借人修繕負担特約の有効性が消費者契約法の観点から争われた事例です。本判決では、「修繕費等のうち、例えば、当該建物の主要な構造部分の修理費等のように、一般的に、当該修繕によって賃借人が賃借する期間を超えて賃貸人の利益となるようなもので、かつ、多額の費用を要する修繕費等の支出についてまで賃借人の負担とすること」は、消費者契約法10条に反して無効になると判断しました。

この判決は、賃借人が消費者である場合、修繕負担特約の有効性を消費者保護の観点から厳格に判断する傾向を示しています。特に、①建物の主要構造部分の修繕、②賃借期間を超えて賃貸人の利益となる修繕、③多額の費用を要する修繕を賃借人に負担させることは、消費者の利益を一方的に害する条項として無効とされる可能性が高いことを示唆しています。

消費者契約における修繕特約を設ける際には、消費者契約法の規制を考慮し、賃借人に過度な負担を課さないよう注意する必要があります。この判決は、修繕特約の有効性が契約の性質（事業用か居住用か）や賃借人の属性（事業者か消費者か）によっても異なることを示した重要な事例です。  

実務上の注意点と対策

修繕義務に関する裁判例を踏まえ、実務上どのような点に注意すべきか、具体的な対策を見ていきましょう。

修繕の内容を具体的かつ明確にする

まず、特約の内容は具体的かつ明確に記載することが重要です 。どのような種類の修繕が賃借人の負担となるのかを具体的に列挙し、曖昧な表現は避けるべきです 。特に、小修繕と大規模修繕の範囲を明確に区別し、経年劣化や通常損耗に関する責任についても具体的に定めることが望ましいです。

それぞれの修繕について、誰がどのような責任を負うのかを明確に定めておくことが重要です。特に、以下の点に注意しましょう。

小修繕の範囲を明確にする

電球交換、蛍光灯の交換、水道のパッキン交換など、日常的で費用が少額なものは賃借人負担としても無効とされるリスクは低いです。しかし、小修繕の範囲を明確に定義しておくことが重要です。「修理金額が1万円以下のもの」といった記載が考えられます。

設備機器の経年劣化に関する扱いを明記する

エアコン、給湯器、配管設備などは耐用年数や故障原因をめぐって紛争になりやすいので、個別に記載するのが望ましいでしょう。「製造から○年経過した設備機器の修理・交換は賃貸人負担」といった記載が考えられます。

通常損耗と賃借人の過失の区別を明確にする

例えば、壁の傷一つとっても「通常使用による擦り傷」と「不注意による深い傷・穴」では責任の所在が異なります。判断基準をできるだけ明確にしておくことが紛争予防につながります。

実務上のポイント：店舗の業種と故障原因に応じて負担を決める

店舗の設備については、「エアコンの修繕はどちらが負担するか」と設備ごとに決めるだけでなく、営業に伴ってどのような汚れや故障が生じるかも考慮する必要があります。

例えば、美容室では、営業で使用する薬剤等に由来する汚れがエアコン内部に入り込み、排水部分の詰まりなどが問題となる場合があります。このような場合、「美容室として通常の使い方をしている」という説明だけでは、貸主・借主のどちらが費用を負担するかについて合意できているとは限りません。

契約書や覚書では、経年劣化や機器自体の不具合と、営業に伴う汚れや管理上の問題を区別し、次の点を具体的に決めておきましょう。

• 日常の手入れと、専門業者による点検・清掃を誰が行うか
• どのような原因による修繕費用を借主が負担するか
• 清掃・修理だけでなく、部品交換や本体交換も対象にするか
• 原因が分からない場合、誰が調査を依頼し、その費用をどう扱うか

実際に故障したときは、専門業者の調査結果、設備の使用年数、清掃・点検の記録などを確認します。営業に伴う汚れと老朽化が重なっている場合もあるため、営業との関連があるという理由だけで、当然に新品への交換費用全額を借主負担とすることは避けるべきです。

また、覚書の一部に借主の費用負担を書いても、別の条項に「故障した場合は原因を問わず貸主が交換する」とあれば、負担区分が不明確になります。一つの条文だけでなく、清掃・修繕・交換に関する条項全体の整合性を確認することが大切です。

賃貸人と賃借人の公平な負担割合

修繕義務を賃借人に負担させる特約は、どうしても一方的な内容になりがちです。そこで、賃貸人が負担すべき部分も明確に示し、賃貸人と賃借人の負担割合をバランスが取れている形にしておくと、裁判所でも有効性が認められやすくなると思います。例えば、賃料を相場よりも低く設定する代わりに、一定範囲の修繕を賃借人に負担させるなどの合理的な理由がある場合には、特約の有効性が認められやすくなります。

例えば次のような記載が考えられます。

また、賃料や敷金の設定が、修繕リスクを考慮した金額であるなどの事情があると、特約の合理性を裁判所に訴える材料になる場合があります。例えば、相場より低い賃料設定であることを契約書に明記しておくといった工夫も考えられます。

入居時の状態確認と記録

契約締結時には、物件の状態を詳細に記録しておくことが重要です。入居時の写真やチェックリストなどを活用し、既存の傷や汚れを明確にしておくことで、退去時の原状回復義務に関する紛争を未然に防ぐことができます。特に次の点の確認と記録は重要となるでしょう。これらの確認と記録は、後日のトラブル防止のための「保険」と考えるべきです。

賃借人に対する十分な説明と理解を得ること

賃借人に対して特約の内容を十分に説明し、理解と同意を得ることが不可欠です 。賃貸借契約締結時には、重要事項説明において、修繕義務に関する特約の内容を口頭で丁寧に説明するだけでなく、書面でも明確に提示し、賃借人が質問する機会を設けるべきです 。場合によっては、特約部分に賃借人の署名や捺印を別途求めることも有効です。特に、通常と異なる負担を賃借人に求める場合は、その内容を理解・納得してもらった上で契約を締結することが、後々のトラブル防止につながります。

日頃のコミュニケーション・管理体制を大切に

契約書の文言だけでなく、オーナーや管理会社の実際の対応も争点となることがあります。老朽化が進んでいるのに放置していた、報告を受けても対応が遅かったなどの事実があれば、裁判所は賃貸人の修繕義務違反を認定しやすくなってしまいます。

日頃から定期点検や連絡体制を整え、賃借人が早めに相談・報告しやすい雰囲気を作っておくことが、長期的には紛争予防につながります。賃借人からの修繕依頼や報告があった場合は、迅速に対応し、対応記録を残しておくことも重要です。

トラブルを未然に防ぐために

建物賃貸借契約における修繕義務の問題は、オーナー・管理会社の皆さまにとって避けて通れないテーマです。「契約書に書いてあるから大丈夫と思っていたのに、いざ裁判になってみたら無効とされてしまった：という例は少なくありません。

トラブルを未然に防ぐためには、以下の点に注意することをお勧めします。

契約書作成・レビュー

賃借人の属性（個人・法人、事業用・居住用など）や物件の状況を踏まえ、「どこまで負担してもらうか」を慎重に検討しましょう。無効リスクを最小限に抑えつつ、オーナーの意向を最大限反映できる条項を作ることが重要です。

定期的な物件点検と記録

定期的に物件の状態を確認し、必要な修繕を先送りにせず適切に実施することが、長期的には大きなトラブルを防ぐことにつながります。点検記録を残しておくことも重要です。

賃借人とのコミュニケーション

入居中も賃借人と良好な関係を維持し、小さな不具合や修繕ニーズに早めに対応することで、大きなトラブルを未然に防げることが多いです。

専門家への相談

契約書の作成・見直し時や、実際にトラブルが生じた際には、早めに弁護士に相談することをお勧めします。弁護士のアドバイスを受けておけば、後々の大きな紛争を防ぐことができます。

不動産賃貸は大きな投資と収益が絡むビジネスです。修繕義務をめぐるトラブルで資産価値が下がったり、紛争コストが増大したりするのは避けたいところです。

修繕義務に関するよくある質問

最後に、不動産オーナーや管理会社から多く寄せられる質問にお答えします。

借主が自分で修繕した場合、貸主に費用を請求できますか。

貸主が負担すべき修繕費用を借主が立て替えた場合には、貸主に返還を請求できることがあります。ただし、借主が希望する工事を自由に行い、その費用をすべて貸主に請求できるわけではありません。

民法607条の2では、必要な修繕について、次の場合に借主が自ら修繕できると定めています。

• 貸主に修繕の必要性を通知したか、貸主が既に知っていたにもかかわらず、相当の期間内に修繕しない場合
• 急迫の事情がある場合

例えば、漏水が続き、貸主の対応を待っていると被害が広がってしまう状況では、借主が先に緊急の修繕を行う必要があります。こうした場合、事前の承諾がないからといって、費用を請求できないとはいえません。

その費用が貸主の負担に属する必要費であれば、民法608条1項に基づき、返還を請求できます。ただし、有効な特約によって、修繕が借主負担とされている場合には、借主自身が負担することもあります。また、必要な修理にとどまらず、高性能な設備に変更した場合まで費用全額が認められるとは限りません。

工事前には、できる限り貸主に連絡し、修繕の内容と費用負担を確認しましょう。

緊急で先に対応した場合も、不具合の写真、貸主への連絡記録、業者の報告書、見積書・領収書を残しておくと、修繕の必要性や費用を説明しやすくなります。

経年劣化と賃借人の故意・過失による損傷を区別するには。

これは実務上、非常に判断が難しい問題です。一般的には、以下のような基準が考えられます。

• 経年劣化の例
  日光による壁紙の変色、通常の使用による床材の摩耗、製品の寿命に達した設備の不具合など
• 賃借人の故意・過失の例
  タバコの焦げ跡、明らかな衝撃による大きな傷・凹み、通常ではあり得ない使用方法による破損など

判断が微妙なケースも多いため、入居時と退去時の状態を写真等で記録しておくことが重要です。また、国土交通省の「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」なども参考になります。

設備機器（エアコン、給湯器など）の修繕・交換は誰の負担になりますか。

貸主が部屋の設備として用意したエアコンや給湯器は、普通に使っていて故障した場合、原則として貸主が修理します。ただし、使い方に問題があったり、必要な手入れを怠ったことが原因だったりすると、借主が費用を負担する場合もあります。

契約書に「修理代は借主負担」と書かれていることもあります。その場合も、どの設備の、どこまでの修理を負担する約束なのかを確かめましょう。例えば、「フィルターの清掃は借主負担」という約束だけで、エアコン本体の交換費用まで借主に請求できるわけではありません。また、借主に過大な負担を求める特約は、無効になることもあります。

前の入居者が置いていったエアコンは、貸主が修理する設備に含まれていないこともあります。「入居したときから付いていたから、貸主が直してくれるはず」とは限らないので、契約書や設備の一覧、契約時の説明を確認してください。

「古くなったから貸主負担」「壊したから新品の代金を全額負担」と、簡単には決まりません。

故障の原因や契約内容を確認し、業者にも修理で直るのか、交換が必要なのかを聞いたうえで、費用について話し合うことが大切です。

事業用物件と居住用物件で修繕義務の考え方は異なりますか。

必要な修繕を行うのは貸主という法律の基本ルールは、住宅でも店舗・事務所でも同じです。ただし、契約で借主の負担を定めた場合には、契約の目的や内容によって判断が変わります。

住宅を個人が生活のために借りる契約では、消費者契約法によって、借主に一方的に不利な特約が無効になることがあります。一方、店舗や事務所を営業のために借りる契約は、個人名義でも同法の「消費者」としての保護は受けません。

また、店舗では、借主が自分の営業に合わせて設備を設置したり、内装を変更したりすることがあります。そのため、貸主が用意する設備と借主が持ち込む設備を確認し、それぞれの清掃・修理・交換を誰が負担するか、具体的に決めておくことが大切です。

ただし、事業用だからといって、契約書に書けばどのような負担でも借主に求められるわけではありません。高額な修繕についても合意しているのか、借主に著しく不当な負担を課していないかなどを確認する必要があります。

共用部分の修繕は誰の負担になりますか。

共用部分（廊下、階段、エレベーター、外壁など）の修繕は、原則として賃貸人の負担です。共用部分は全ての賃借人が利用するものであり、特定の賃借人だけに修繕義務を負わせることは適切ではないとされています。

まとめ

修繕費用を誰が負担するかは、「契約書に借主負担と書いてあるか」だけでは決まりません。

• どの設備の、どのような修繕を負担する約束なのか
• 故障の原因は、老朽化なのか、使い方や手入れの問題なのか
• 必要なのは清掃・修理なのか、本体の交換なのか

こうした点を確認することが大切です。特に店舗では、業種や設備の使い方に合わせて、清掃・修理・交換の負担を具体的に決めておくと、後の行き違いを減らせます。

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さいたま未来法律事務所では、貸主・借主の双方から、賃貸借契約や修繕費用についてのご相談をお受けしています。

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