土地を貸すにあたり、相手方から示された事業用定期借地契約書案について、地主側の立場から確認してアドバイスをした事例です。
ご相談の内容
事業用定期借地契約は、長期間にわたって土地を貸す契約です。当初の地代だけでなく、途中で契約が終わる場合や、将来の土地の使われ方、返還時の負担についても確認が必要になります。
このご相談では、提示された契約書案を読み、地主側で注意したい条項や、相手方に確認・修正を求めたい事項を検討しました。
契約書の確認で重視したこと
将来の地代改定
地代の改定条項を確認し、どのような条件で見直しを求められる内容になっているかをご説明しました。
ご相談では、地主側から地代の増額をもっと積極的に求められないか、という点も話題になりました。契約書の定めとご希望を照らし合わせ、将来の増額に向けて注意したい点を確認しました。
借主からの中途解約と、その場合の負担
借主が途中で契約を終了できる条件や、違約金・保証金の扱いを確認しました。
長期間の地代収入を見込んでいても、中途解約の条件によっては、その予定が変わります。解約できる時期や精算方法に加え、建物・基礎・工作物の撤去範囲についても検討しました。
看板・修繕・駐車場など、実際の土地利用
看板などの工作物を設置する場合の扱いや、建物の修繕について地主への通知が必要となる範囲を確認しました。
また、駐車場の通行など、貸す土地と周辺の利用に関係する事項も確認し、契約書の表現から想定する使い方が明確になるかを検討しました。
ひな型から変更されている部分
契約書がひな型をもとに作られている場合でも、条項の削除や変更が加えられている可能性があります。
そのため、元のひな型を取り寄せて比較し、どこが変更されているかを確認することも提案しました。
この対応事例からお伝えしたいこと
契約書の確認では、条文の意味を説明するだけでなく、「この条件で貸した場合、将来どのような負担が生じ得るか」を具体的に考えることが大切です。
地代や契約期間だけに目を向けず、中途解約、工事・修繕、実際の土地利用、返還時の撤去まで確認することで、契約前に相手方と話し合っておきたい事項が見えてきます。
当事務所では、契約書案の確認と法律相談だけのご依頼もお受けしています。相手方から契約書を提示された段階でもご相談ください。
