【さいたま市・浦和】借地権付き建物を共有で相続してよい？遺産分割・地主対応・共有解消を弁護士が解説

親が借地上の建物に住んでいた場合、
相続では、建物だけでなく、その建物を所有するための借地権も問題になります。

相続人が複数いると、

「兄弟で共有にしておけばよいのではないか」
「誰もすぐに住む予定がないので、とりあえず共有でよいのではないか」

と考えることがあります。

しかし、借地権付き建物の共有は、
通常の不動産共有よりも複雑になりやすい財産です。

建物の建替え、借地権付き建物の売却、
地代の支払、地主との交渉、建物の解体など、
後から決めなければならないことが多いからです。

さいたま市・浦和周辺でも、
古くからの住宅地や旧地主層の土地に借地権付き建物が残っており、
相続をきっかけに、相続人間の遺産分割と地主対応が同時に問題になることがあります。

この記事では、相続で借地権付き建物が共有になりそうな場合、
またはすでに共有になってしまった場合に、
何を確認し、どのような解決方法を検討すべきかを説明します。

▶ 借地権の相続全般についてはこちら

借地権付き建物を相続人で共有することはできるのか

借地権付き建物を相続人で共有すること自体は可能ですが、
実務上は慎重に考える必要があります。

相続が開始すると、遺産分割が終わるまでの間、
相続財産は相続人全員の共有状態になります。

借地上の建物と、その建物を所有するための借地権も、
相続人が複数いれば、いったんは共同相続人の共有状態になります。

その後、遺言があれば遺言に従い、
遺言がなければ遺産分割協議や遺産分割調停で、
誰が借地権付き建物を取得するかを決めます。

このとき、相続人全員が合意すれば、
借地権付き建物を共有のままにすることもできます。

しかし、借地権付き建物は、単なる建物共有と考えるべきではありません。

土地は地主の所有であり、建物を所有するために借地契約が存在します。

そのため、共有者間の問題だけでなく、
地主との契約関係も同時に考える複雑は問題となり得るのです。

借地権の共有が通常の不動産共有より難しい理由

借地権の共有では、共有者間の合意に加えて、地主との契約関係が関わるため、
通常の不動産共有よりも問題が複雑になりやすいです。

土地・建物を共有している場合でも、
売却、修繕、建替え、使用方法をめぐって共有者間で意見が分かれることがあります。

借地権付き建物では、これに加えて、

• 地代の支払
• 地主への連絡
• 借地契約更新
• 地主からの建替え・譲渡承諾・承諾料

などが出てきます。

地主から見ても、相続人が複数いると、

• 誰が借地人として窓口になるのか
• 誰に地代を請求すればよいのか
• 誰の同意を取ればよいのか

が分かりにくくなります。

共有者の一人が地主と個別に交渉し、他の共有者に説明しないまま話を進めると、
相続人間の不信感が強くなります。

反対に、共有者間で意見がまとまらず地主への返答が遅れると、
地主との信頼関係にも影響します。

「とりあえず共有」にする前に考えるべきリスク

「とりあえず共有」は、
借地権付き建物の問題を解決する方法ではなく、問題を先送りすることがあります。

相続人間で話し合いがまとまらないと、
法定相続分どおりの共有にして遺産分割を終えることがあります。

しかし、共有にした後も、
建物を誰が使うのか、地代を誰が払うのか、
建物を修繕するのか、売却するのか、建替えるのか、
地主と誰が交渉するのかという問題は残ります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分が次の相続人に承継されます。

兄弟2人の共有だったものが、甥・姪を含む複数人の共有になり、
連絡を取るだけでも難しくなることがあります。

借地権付き建物は、老朽化すれば修繕や建替えの判断が必要になります。
空き家のまま放置すれば、防犯・安全・近隣対応も問題になります。

共有にした時点では問題が見えにくくても、
数年後に大きな負担として現れることがあります。

相続人の一人が借地上の建物に住んでいる場合の注意点

相続人の一人が借地上の建物に住んでいる場合は、
使用利益、地代、修繕費、将来の取得方針を早めに話し合う必要があります。

たとえば、長男が親と同居しており、
親の死亡後も借地上建物に住み続けている場合があります。

この場合、他の相続人から見ると、

「長男だけが建物を使っている」
「地代や修繕費は誰が負担するのか」
「そのまま長男が取得するなら代償金を支払うべきではないか」

という不公平感が生じやすくなります。

一方で、居住している相続人から見ると、

「親の介護をしていた」
「地代や修繕費を自分が払ってきた」
「住み慣れた家を出るのは難しい」

という事情があります。

このような場合は、感情的な対立にするのではなく、

• 居住の経緯
• 地代や修繕費の負担状況
• 借地権付き建物の評価額
• 代償金の支払可能性

などを整理することが重要です。

地代・修繕費・固定資産税相当額の負担をどう考えるか

共有状態では、地代や修繕費を誰が負担するかを明確にしておかないと、
相続人間の不満が大きくなります。

借地契約を維持するためには、地代の支払を止めないことが重要です。

地代を滞納すると、
地主から契約解除や土地明渡しを主張されるリスクがあります。

遺産分割前であれば、相続人全員が借地権を共同で承継している状態です。

そのため、相続人間では、
地代をどのように負担するかを決める必要があります。

実務上は、

• 借地上建物を使用している相続人が支払う
• 相続人の一人が立て替えて後で精算する
• 遺産の預貯金から支払う
• 法定相続分に応じて負担する

などの方法が考えられます。

修繕費についても同じです。

建物の維持に必要な小修繕なのか、
建物の価値を大きく変える改修なのかによって、
共有者間で必要な合意の程度が変わります。

建物の固定資産税についても、
名義人や納税通知の送付先だけで負担者が決まるわけではありません。

誰が使用しているのか、遺産分割で誰が取得する予定なのか、
相続人間でどう精算するのかを考える必要があります。

借地権評価と代償金をどう考えるか

借地権付き建物を一人の相続人に集約する場合、
借地権評価と代償金の検討が重要になります。

相続人の一人が借地権付き建物を取得し、
他の相続人に代償金を支払う方法を代償分割といいます。

この方法をとるには、借地権付き建物をいくらと評価するかが問題になります。

借地権には財産的価値があるため、
建物の価値だけでなく、土地利用権としての借地権の価値も考慮する必要があります。

普通借地権では、相続税評価の考え方として、
自用地評価額に借地権割合を掛けて借地権評価額を考えることがあります。

しかし、遺産分割では相続税評価額だけでなく、

• 実際に売却できるか
• 地主の譲渡承諾が得られるか
• 承諾料が必要か
• 建物が老朽化していないか
• 地代の水準が適正か

なども重要です。

代償金は、評価額だけでなく、
支払う相続人の資力、分割払いの可否、担保の必要性、
他の遺産との組み合わせも踏まえて検討します。

▶ 不動産がある場合の遺産分割について詳しくはこちら

遺産分割で共有を避ける方法

遺産分割の段階では、
できるだけ借地権付き建物を特定の相続人が相続する方法を検討します。

共有を避ける方法としては、主に次のようなものがあります。

いずれの方法でも、
借地権評価、地主承諾、承諾料、地代、建物の状態を踏まえた現実的な調整が必要です。

方法	留意点
相続人の一人が借地権付き建物を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法	居住している相続人がいる場合や、建物を使い続けたい相続人がいる場合に検討される。
借地権付き建物を第三者に売却し、売却代金を相続人間で分ける方法	借地権の譲渡には地主の承諾や裁判所の許可が問題になりやすい。
地主と協力して底地と借地権を同時に売却する方法	買主にとっては土地所有権と建物利用権を一体として取得できるため、単独で借地権付き建物を売却するより進めやすい場合がある。
他の遺産との組み合わせで調整する方法	一人が借地権付き建物を取得し、他の相続人が預貯金や別の不動産を取得する形となる。

【借地権建物を共有にする前のチェックリスト】

確認項目	具体的に見る資料・事情
借地契約の内容	契約書、契約期間、更新時期、地代、増改築禁止特約、譲渡承諾に関する定め
建物の登記	登記事項証明書、被相続人名義か、未登記部分がないか、相続登記の必要性
借地権の対抗要件	借地上に登記された建物があるか、土地が第三者に売却された場合に備えられるか
地代の支払状況	領収書、振込記録、滞納の有無、誰が支払ってきたか
建物の利用状況	誰が住んでいるか、空き家か、賃貸しているか、今後使用する人がいるか
修繕・建替えの必要性	老朽化、雨漏り、耐震性、修繕費用、建替えの見込み
相続人の希望	取得したい人、売却したい人、住み続けたい人、関与したくない人
借地権評価	路線価、借地権割合、建物評価、売却可能性、承諾料の見込み
代償金の支払可能性	一括払い、分割払い、他の遺産との調整、担保の必要性
地主との関係	連絡窓口、これまでの交渉経緯、承諾料・地代増額の要求の有無
共有にした後の運用	地代、修繕費、固定資産税相当額、窓口、売却・建替え時の意思決定方法

▶ 相続財産調査について詳しくはこちらから

すでに共有になってしまった場合の解消方法

すでに借地権付き建物が共有になっている場合でも、
共有者間の持分売買、代償金による集約、売却などの出口を検討できます。

遺産分割で共有にした後、時間が経ってから問題が表面化することがあります。

• 建物が老朽化した
• 地代を一部の共有者だけが負担している
• 売却したい人と残したい人で意見が分かれる
• 共有者の一人が亡くなって相続人が増えた

といった場面です。

この場合、まず共有者全員の持分、建物の登記、借地契約、
地代の支払状況、地主との関係などを確認します。

そのうえで、

• 一人の共有者に持分を集約する
• 共有者間で持分を売買する
• 第三者へ売却する
• 地主と協力して底地・借地権を同時売却する
• 借地契約の終了を検討する

など、現実的な出口を探ります。

共有者間の協議ができない場合は、
共有物分割請求訴訟が問題になることもあります。

ただし、借地権付き建物では、通常の共有物分割と異なり、
地主の承諾や借地契約の扱いが関係するため、手続選択には注意が必要です。

【すでに共有になってしまった場合の出口戦略】

出口戦略	メリット	注意点	地主の承諾要否	合意難易度
一人の相続人が取得し、他の相続人に代償金を支払う	利用者・希望者に権利を集約でき、将来の地代・修繕・地主対応の窓口を一本化しやすい。	借地権評価と代償金額で争いになりやすい。支払能力、分割払い、担保の検討が必要。	相続人間の集約自体は原則不要。ただし地主への連絡、建替え・譲渡をする場合は別途問題。	中
共有者間で持分を売買して一人に集約する	すでに共有になった後でも、話し合いで権利関係を整理できる。	持分価格、譲渡所得税等の税務、地主承諾の要否を確認する必要がある。	借地権持分の移転として地主承諾が問題になる可能性があるため慎重な検討が必要。	中〜高
借地権付き建物を第三者に売却する	相続人全員が現金で分けられ、共有関係を解消できる。	買主探し、売却価格、建物状態、承諾料、売却時期が問題になる。	原則として地主の譲渡承諾が必要。承諾が得られない場合は裁判所の許可を検討。	高
地主と協力して底地・借地権を同時売却する	土地と建物・借地権を一体として売却でき、買主が見つかりやすい場合がある。	地主との利益配分、売却価格、測量、建物処理、相続人全員の合意が必要。	地主の協力が前提。承諾というより共同方針の合意が必要。	高
建物を解体して借地契約を終了させる	売却や利用が難しい場合に、管理負担を終わらせる選択肢になる。	解体費用、借地権消滅リスク、建物買取請求権の検討、地主との合意内容に注意。	地主との合意内容を明確にする必要がある。無断解体は避けるべき。	中〜高

▶ 借地権の譲渡について詳しくはこちら

地主との交渉で注意すべきこと

借地権共有の相続では、地主との交渉窓口を整理し、
共有者間で方針をそろえてから対応することが重要です。

地主から、名義変更料、譲渡承諾料、地代増額、土地明渡し
などを求められることがあります。

借地権の相続自体に地主の承諾は原則不要ですが、
相続後に第三者へ譲渡する場合や建替えをする場合には、
地主の承諾が問題になります。

共有者の一人が独断で地主と交渉し、
他の共有者に説明しないまま条件を受け入れると、
相続人間で新たな紛争になることがあります。

反対に、共有者間で方針が決まらず、地主への返答を放置すると、
地主との関係が悪化することがあります。

地主に対しては、

• 誰が窓口になるのか
• 地代を誰が支払うのか
• 今後の方針が決まるまでどのように連絡するのか

を共有者間で決めておくことが大切です。

▶ 借地権の対抗力（対抗要件）について詳しくはこちら

借地権共有の相続で弁護士に相談すべき場面

借地権共有の相続では、
相続人間の遺産分割と地主対応が同時に問題になる場合、
早めに弁護士に相談した方がよいことがあります。

特に、次のような場合です。

弁護士に相談することで、

• 借地権付き建物を共有にするリスク
• 共有を避ける分割方法
• 代償金の考え方
• 地主への対応
• 調停や訴訟を使うべきか

などを整理できます。

▶ 遺産分割調停を申し立てるタイミングについてはこちら

よくある質問

借地権付き建物を兄弟で共有することはできますか。

できます。

ただし、共有にすると、売却、建替え、解体、
地代負担、地主対応で共有者全員の調整が必要になります。

相続人全員が明確な運用方針を持っている場合を除き、
遺産分割では、できるだけ一人に集約することを検討した方がよいです。

借地権を共有にすると、地主の承諾が必要ですか。

相続によって借地権が共同相続人に承継されること自体には、
地主の承諾は原則不要です。

ただし、共有状態を解消するために持分を売買したり、
第三者へ借地権付き建物を売却したり、
建物を建て替えたりする場合は、
地主の承諾や裁判所の許可が問題になることがあります。

相続人の一人が借地上建物に住んでいる場合、地代は誰が払うべきですか。

まずは地代を滞納しないことが重要です。

相続人の一人が建物に住んでいる場合、
その人が支払う方法、相続人間で按分する方法、いったん立て替えて後で精算する方法
などが考えられます。

使用状況、遺産分割の見通し、
これまでの負担状況を踏まえて決める必要があります。

借地権付き建物を共有にした後、一人にまとめることはできますか。

可能です。

共有者間で持分を売買する方法、
一人が全体を取得して代償金を支払う方法、
第三者に売却して代金を分ける方法などがあります。

ただし、借地権の持分移転や第三者売却では地主の承諾が問題になることがあります。

古い借地上建物を解体してから話し合ってもよいですか。

解体前に慎重な検討が必要です。

借地権は建物所有を目的とする権利であり、
建物を解体して更地のままにすると、借地権の存続や対抗要件に影響する可能性があります。

建物買取請求権が問題になる場面もあります。

解体前に、地主との合意、再築予定、借地契約の終了条件を確認すべきです。

▶ 建物買取請求権について詳しくはこちら

さいたま市・浦和周辺で、借地権付き建物の相続や共有でお悩みの方へ

借地権付き建物の相続では、相続人間の遺産分割だけでなく、
地主との関係、地代、建物登記、借地権評価、
売却・建替え・解体の可否まで見据える必要があります。

特に、借地権付き建物を「とりあえず共有」にする場合は、
後から地代負担、修繕費、地主対応、
共有者の死亡による権利関係の複雑化が問題になることがあります。