【さいたま市・浦和】事業用定期借地権は中途解約できる？違約金・地代・建物撤去の注意点

事業用定期借地契約では、事業の撤退や経営不振などの借主側の事情があっても、当然に契約を途中で終了できるわけではありません。

まずは、契約書に中途解約条項があるかを確認します。条項がある場合は、解約できる条件、予告期間、違約金などの定めが重要です。条項がない場合でも、地主と借主が合意すれば、途中で契約を終了することは可能です。

中途解約では、契約を終了できるかだけでなく、いつまで地代を支払うのか、保証金などをどう精算するのか、建物を誰が撤去するのかも問題になります。

この記事では、地主・借主の双方に向けて、中途解約の基本と、契約書や解約交渉で確認しておきたいポイントを説明します。

事業用定期借地権とは

事業用定期借地権は、専ら事業用の建物を所有するために設定する、借地借家法23条の借地権です。居住用の建物は対象になりません。

契約期間は10年以上50年未満で、期間によって次の２つに分かれます。

• 10年以上30年未満
  契約の更新、建物の再築による期間延長、建物買取請求権に関する法の規定が適用されません。
• 30年以上50年未満
  契約を更新しないこと、建物の再築によって期間を延長しないこと、建物買取請求をしないことを、特約として定めます。

いずれの場合も、借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結する必要があります。

ただし、更新せず期間満了で終了することと、期間の途中で解約できることは別の問題です。中途解約については、契約書の条項や、貸主・借主の合意の有無を確認する必要があります。

以下では、土地を貸す借地権設定者を「貸主」、土地を借りる借地権者を「借主」として説明します。

事業用定期借地権全般についてはこちらで詳しく説明していますので参考にしてください。

事業用定期借地権は中途解約できるのか

借地権者（借主）からの中途解約

事業用定期借地契約では、経営不振や事業からの撤退といった借主の事情だけで、当然に中途解約できるわけではありません。

まず確認するのは、契約書に、借主からの中途解約を認める条項があるかどうかです。条項がある場合は、解約できる理由や時期、予告期間、違約金などの条件を確認します。

中途解約条項がない場合でも、貸主と借主が合意すれば、契約を途中で終了することは可能です。ただし、借主が一方的に撤退を通知したり、土地の使用をやめたりしても、それだけで契約が終了し、地代の支払義務がなくなるわけではありません。

合意による解約では、契約の終了日だけでなく、地代の支払い、建物の解体・撤去、土地の返還、敷金・保証金の精算まで、併せて取り決めておくことが大切です。

借地権設定者（貸主）からの中途解約

貸主が「土地を自分で使いたくなった」「別の相手に貸したくなった」といった事情だけで、契約期間の途中に一方的に契約を終了させることは、原則としてできません。

借主は、契約期間中その土地を利用できることを前提に、建物の建築や事業への投資をしています。そのため、借主からの中途解約を認める特約と異なり、貸主に自由な中途解約権を認める特約は、借主保護の観点から無効と考えられています。

ただし、貸主と借主が話し合い、双方が合意して契約を終了することは可能です。その場合は、終了時期、建物の取扱い、土地の返還、金銭の精算などを取り決めます。

また、借主による地代の滞納や無断転貸などの契約違反を理由とする「解除」は、貸主の都合による中途解約とは別の問題です。解除が認められるかは、違反の内容・程度、是正の状況、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかなどを踏まえて判断します。

貸主側では、契約を終わらせたい理由を整理し、合意による解約を求める場面なのか、契約違反を理由とする解除を検討する場面なのかを区別することが大切です。

事業用定期借地権設定契約の中途解約条項の内容

借主からの中途解約を認める場合は、解約できる条件だけでなく、契約終了までの手続や費用負担も定めておく必要があります。

主に確認したいのは、次の点です。

• 解約できる理由と、解約が可能になる時期
• 解約の予告期間と、地代を支払う期間
• 違約金の有無・金額・適用条件
• 権利金・敷金・保証金の精算方法
• 建物の撤去や譲渡、土地の返還方法

それぞれを別々に決めるだけでなく、条項同士に矛盾がないか、費用負担が重複していないかも確認します。

中途解約できる条件と時期を決める

中途解約条項には、理由を問わず一定の予告期間を置けば解約できるものと、解約できる理由を限定するものがあります。

理由を限定する場合は、災害による建物の滅失や、経営不振による事業からの撤退など、どのような事情を対象にするかを具体的に定めます。「やむを得ない事情がある場合」とだけ書くと、解約できるかどうかについて見解が分かれる可能性があります。

また、契約開始後の一定期間は中途解約を認めず、その期間が経過した後に解約できる仕組みも考えられます。例えば、「当初10年間は中途解約できない」といった定めです。

この場合は、解約の通知自体を10年経過後から認めるのか、事前に通知して10年経過時点で終了できるのかも明確にします。予告期間との組合せによって、実際に契約を終了できる時期が変わるためです。

実務上のポイント：契約期間と収入の見通しを分けて考える

貸主が長期間の安定した地代収入を期待していても、中途解約条項によってその期待が実現しないことがあります。

例えば、30年契約でも、借主が１年前に通知すれば解約できる条項があれば、途中で終了する可能性があります。契約期間の長さだけで、同じ期間の地代収入が確保されるわけではありません。

特に、貸主が造成や設備整備の費用を負担する場合は、早期の解約によって、その費用を地代収入で回収できないことがあります。負担した費用、解約後の土地の利用方法、次の借主を見つけるまでの期間を踏まえて、解約を認める時期や違約金・精算の条件を検討することが大切です。

解約の予告期間と地代を支払う期間を確認する

中途解約条項では、「解約日の１年前までに通知する」など、契約を終了させるまでの予告期間を定めることがあります。

予告期間を決める際には、借主が建物の解体・撤去や移転に必要とする期間と、貸主が次の土地利用を準備する期間を考慮します。通知の方法や通知先も定め、いつ通知したかを確認できるようにしておくことが大切です。

借主が営業をやめたり、建物から退去したりしても、それだけで地代の支払義務がなくなるわけではありません。原則として、契約が終了するまで地代の支払いが必要です。予告期間を短縮したい場合は、契約にそのための定めがあるかを確認し、なければ貸主との合意が必要になります。

また、契約終了日までに建物の撤去と土地の返還を終えられるよう、工程を確認します。返還が遅れた場合の賃料相当損害金などの負担についても、契約書や解約合意書で明確にしておきましょう。

実務上のポイント：建物を残すかどうかの協議にも期限を設ける

契約書に「貸主が希望する建物や設備は残すことができる」と書かれていても、貸主の意向や譲渡条件が決まらなければ、借主は解体・撤去の準備を進めにくくなります。

中途解約の通知後は、建物の状態確認、残す対象の特定、譲渡条件の協議を早めに進めます。協議の期限と、合意できなかった場合の撤去・返還方法を決め、解体工事に必要な期間を確保することが大切です。

解約日だけを決めるのではなく、その日までに土地を返還できる手順になっているかを確認しましょう。

中途解約時の違約金と負担総額を確認する

借主からの中途解約を認める条件として、一定額の違約金を支払う旨を定めることがあります。例えば、「中途解約時に地代の○か月分を支払う」といった定めです。

契約に定めがなければ、貸主が当然に希望する額の違約金を請求できるわけではありません。ただし、合意によって契約を終了する際に、解約に伴う補償や精算の条件を別途取り決めることは可能です。

違約金の金額や適用条件を検討する際には、次のような事情を考慮します。

• 契約開始から解約までの期間と、解約の理由
• 貸主が負担した造成・設備整備費用の回収状況
• 次の借主を見つけるまでの期間や、土地の再利用の見通し

契約開始後の早い時期ほど違約金を高くし、一定期間が経過した後は減額するなど、段階的な定め方も考えられます。ただし、著しく過大な負担を課す条項は、有効性が争われる可能性があります。

契約書を確認する際は、違約金だけでなく、予告期間中の地代、建物の解体・撤去費用、造成費用等の精算、敷金・保証金から控除される金額も併せて確認します。同じ損失を重複して補填する内容になっていないか、各費用が何を対象としているかを整理することが大切です。

貸主側では早期解約による損失をどこまで補えるか、借主側では撤退時に総額でいくら必要になるかを確認しましょう。

なお、地代の滞納など、借主の契約違反を理由として解除する場合に、中途解約の違約金条項が適用されるかは、条項の文言と契約全体の内容によります。違約金条項が適用されなくても、債務不履行による損害賠償を請求できる場合があるため、両者を区別して検討します。

権利金は中途解約すると返還されるのか

契約時に支払った金銭が中途解約によって返還されるかは、その金銭の性質と契約の定めによります。「権利金」という名称だけで判断することはできません。

借地権を設定すること自体の対価として支払われた権利金は、原則として返還されない性質のものです。一方、将来の地代をまとめて支払った前払地代としての性質を持つ場合には、中途解約後の期間に対応する部分の精算が問題になります。

契約書では、支払った金銭が何の対価なのか、途中で終了した場合に返還するのか、返還する場合はどのように計算するのかを明確にしておきましょう。

敷金・保証金から何を差し引き、いつ返還するのか

未払地代などの債務を担保するために預けた敷金は、原則として、契約が終了して土地が返還された際に、借主が負担する債務を差し引いた残額を返還するものです。

中途解約では、未払地代に加え、契約に基づく違約金や、貸主が負担して借主に請求できる原状回復費用などが精算の対象になることがあります。それぞれについて、支払義務の有無と金額を確認します。

「保証金」という名称でも、敷金としての性質を持つものや、別の返還・償却条件が定められたものがあります。名称だけで扱いを決めず、契約内容を確認する必要があります。

契約書や解約合意書には、控除する費用の範囲、費用を確定させる手順、残額の返還時期、不足額が生じた場合の支払方法を定めておくと、精算を進めやすくなります。

実務上のポイント：敷金があっても撤去費用まで賄えるとは限らない

事業用の建物では、解体だけでなく、基礎・杭・舗装・設備などの撤去にも費用がかかることがあります。敷金を地代の数か月分として設定していても、それだけで撤去費用まで確保できているとは限りません。

また、敷金を未払地代や違約金に充当すれば、原状回復費用に充てられる残額は少なくなります。敷金の総額だけでなく、各費用を精算した後にいくら残るかまで確認することが大切です。

建物の撤去・譲渡と土地の返還方法を決める

事業用定期借地契約では、契約終了時に借主が建物を撤去し、土地を返還することが基本になります。建物だけでなく、基礎・杭・舗装・看板・地中配管など、どこまで撤去するかを契約書で確認します。

借主は、借地借家法13条の建物買取請求権に基づいて、貸主に建物の買取りを求めることはできません。ただし、貸主と借主が合意して、建物を有償又は無償で譲渡することは可能です。

貸主が建物を引き続き利用したい場合でも、「建物を残してよい」という了解だけで済ませず、次の点を取り決めておきましょう。

• 譲渡する建物・設備と、撤去するものの範囲
• 譲渡代金の有無と金額
• 所有権を移す時期と、引渡しの方法
• 登記費用や税金などの負担
• 建物の不具合や修繕に関する責任

建物を残す場合、その所有権や管理責任を貸主がどのように引き受けるかについては慎重な検討が必要です。

また、借主が建物を第三者に貸している場合は、その賃貸借の内容や入居状況も確認します。土地の借地契約を終了する合意だけで、テナントの退去や建物の引渡しまで完了するとは限りません。

建物を撤去するのか、テナントがいる状態で貸主が取得するのかによって、必要な対応は変わります。テナントへの対応、残置物の処理、撤去又は譲渡、土地の返還までの手順と担当を整理し、書面に残しておくことが大切です。

まとめ

事業用定期借地契約の中途解約では、まず契約書に中途解約条項があるかを確認します。条項がある場合は、その条件や予告期間に従って解約できるかを検討し、条項がない場合は、貸主・借主の合意による解約を検討します。

確認するのは、解約できるかどうかだけではありません。地代をいつまで支払うのか、違約金はいくらか、権利金・敷金・保証金をどう精算するか、建物を撤去するのか譲渡するのかまで整理する必要があります。

契約を結ぶ際には、契約期間だけでなく、中途解約の条件が事業計画や収入の見通しに合っているかを確認しましょう。すでに解約を検討している場合は、通知から費用の精算、建物の取扱い、土地の返還までの手順を具体的に整理することが大切です。

これから事業用定期借地契約を結ぶ方は、中途解約の条件に加え、地代改定、工事費用、契約終了時の撤去・精算なども併せて確認しておきましょう。

▶ 事業用定期借地契約書の注意点

事業用定期借地権の中途解約についてのご相談

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ご相談では、契約書やこれまでのやり取りを確認し、対応の見通しや進め方をご説明します。交渉や書面作成などをご依頼いただく場合は、業務内容と弁護士費用を事前にご説明します。

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