【さいたま市・浦和】事業用定期借地権は更新できる？再契約・期間延長の注意点

事業用定期借地権には、普通借地権のような契約の更新はありません。ただし、地主と借主が合意し、必要な要件を満たして再契約することで、期間満了後も土地の利用を続けることは可能です。

一方、現在の契約期間を延長したい場合や、契約書に「再契約を予定する」「再契約を予約する」と書かれている場合は、その内容や手続を確認する必要があります。

この記事では、土地を貸している方・借りている方に向けて、更新と再契約の違い、再契約の予定・予約、期間延長を検討するときの注意点を説明します。

事業用定期借地権とは

事業用定期借地権は、店舗・事務所など、専ら事業用の建物を所有するために設定する借地権です。居住用の建物は対象になりません。

現行の借地借家法23条では、契約期間によって次の2種類に分かれます。

• 10年以上30年未満
  法律上、契約の更新、建物の再築による期間延長、建物買取請求に関する規定の適用が排除されます。

• 30年以上50年未満
  契約の更新と建物の再築による期間延長がなく、建物買取請求をしない旨の特約を定めることで、更新等のない借地権になります。

どちらも、公正証書による契約が必要です。

このような更新のない契約でも、地主と借主が合意して新たに契約を結ぶ「再契約」は可能です。以下では、再契約と現在の契約期間の延長を分けて説明します。

事業用定期借地権全般についてはこちらで詳しく説明していますので参考にしてください。

更新はできないが、合意による再契約は可能

事業用定期借地権は、契約期間が満了すると終了します。ただし、地主と借主が合意すれば、期間満了後も土地の利用を続けるために、新たな契約を結ぶことができます。これが「再契約」です。

再契約は、現在の契約をそのまま更新するものではありません。新たな契約として、契約期間や建物の用途など、事業用定期借地権の要件を満たし、公正証書を作成する必要があります。

再契約では、従前と同じ条件にする必要はなく、地代や契約期間、建物の用途、契約終了時の取扱いなどを改めて協議できます。土地の利用を続けたい場合は、現在の契約内容を確認し、期間満了前から相手方との協議や公正証書の作成準備を進めることが大切です。

再契約の予定・協議条項と、予約の違い

再契約については、期間満了が近づいてから双方で協議する場合のほか、あらかじめ契約書に再契約の予定や条件を定めておく場合があります。

ただし、「再契約を予定する」「期間満了前に再契約について協議する」と書かれていても、それだけで必ず再契約できるとは限りません。将来の協議を予定しているのか、一定の条件で再契約する義務まで定めているのか、条項の内容を確認する必要があります。

これに対し、一方の当事者の意思表示によって再契約を成立させる権利（予約完結権）を与える「予約」は、相手方への拘束力が強い仕組みです。事業用定期借地権として効力を生じさせるには、公正証書によることを含め、必要な要件を満たすように設計する必要があります。

借主にとっては「いつ、どのような条件で利用を続けられるか」、地主にとっては「どのような場合に再契約を断れるか」が重要です。「予定」「予約」という名称だけで判断せず、具体的な権利・義務と手続を確認しましょう。

再契約の予約で確認しておきたいこと

再契約の予約を定める場合や、すでにある予約条項に基づいて再契約を求める場合は、次の点を確認します。

公正証書と、合意の内容を確認する

予約完結権の行使だけで事業用定期借地権を成立させる仕組みにする場合は、予約の段階で、公正証書によることを含めた成立要件を満たしておく必要があります。

一方、将来、公正証書を作成して契約を締結するという合意もあります。公正証書がまだないからといって、当事者間の約束がすべて無意味になるとは限りません。何を約束し、どのような義務を負っているのかを分けて確認することが大切です。

再契約の条件を明確にする

再契約の対象となる土地、契約期間、地代、建物の用途などを確認します。従前の契約条件を引き継ぐのか、変更するのかも明確にしておきましょう。

再契約も新たな事業用定期借地権の設定となるため、原則として10年以上50年未満の契約期間など、法定の要件を満たす必要があります。30年以上50年未満とする場合は、更新等を排除する特約も必要です。

予約完結権を行使する時期・方法を定める

誰が予約完結権を持ち、いつからいつまでに、どのような方法で行使するのかを確認します。地代の滞納がないことなど、行使に条件を設けている場合は、その条件も重要です。

予約完結権を行使できる時期を、当然に現在の契約終了後と考えることはできません。契約条項を確認し、通知期限を過ぎたり、必要な手続が間に合わなくなったりしないよう、期間満了前から準備しましょう。

再契約時に「更新料」などの金銭を支払うことはあるか

再契約に際して、地主と借主の合意により、一時金の支払いを定めることは可能です。ただし、事業用定期借地権には契約の更新がないため、普通借地権の更新料とは区別して考える必要があります。

「更新料」「再契約料」「権利金」など、どのような名称でも、何の対価として支払い、返還される金銭なのかを明確にすることが大切です。法律上、再契約の際に当然に一定額の支払義務が生じるわけではありません。現在の契約や予約条項に支払いの定めがあるか、今回どのような条件で合意するかを確認します。

金銭の支払いを定める場合は、金額だけでなく、支払時期、公正証書の作成との前後関係、再契約が成立しなかった場合や中途解約した場合の返還の有無も整理しておきましょう。

地主・借主のいずれにとっても、一時金だけでなく、再契約後の地代や契約期間などを含め、条件全体で検討することが重要です。

事業用定期借地権の契約期間を延長したい場合

現在の契約が続いている間に、地主と借主の合意によって、契約期間の延長を検討できる場合があります。これは、期間満了後に新たな契約を結ぶ「再契約」とは異なり、現在の契約の終了時期を変更するものです。

延長後の期間は、当初の始期から数える

延長できる範囲は、現在の借地権に適用される法律や契約内容によって確認します。延長する年数だけでなく、当初の契約の始期から、変更後の満了日までの通算期間が重要です。

例えば、現行法23条2項の契約を20年から25年に延長する場合や、同条1項の契約を30年から40年に延長する場合が考えられます。

一方、20年の契約を40年にするなど、適用される条項の区分をまたぐ変更は、単純な期間延長として扱わず、必要な特約や手続を確認し、再契約も含めて検討する必要があります。

また、2008年1月1日より前に設定された事業用借地権については、改正前の法律や経過措置の確認が必要です。すべての契約について、当然に通算50年未満まで延長できるわけではありません。

「あと3年・5年だけ使いたい」場合は、延長と再契約を区別する

新たに事業用定期借地権を設定する場合、契約期間は最短でも10年です。そのため、現在の契約が終了した後に、3年や5年だけの事業用定期借地契約を結び直すことはできません。

短期間だけ利用を続けたい場合は、現在の契約期間を延長する方法が使えるかを検討します。期間満了後では対応が難しくなるため、満了前に契約内容と延長可能な範囲を確認しましょう。

覚書で変更する場合も、公正証書との関係を確認する

期間延長の合意は、新たな借地権の設定とは異なり、必ず公正証書によらなければ無効になるとは限りません。ただし、重要な契約条件の変更であるため、変更内容を明確に書面化し、公正証書による変更も検討することが大切です。

特に、元の公正証書に地代等の金銭支払いについて強制執行認諾条項があっても、その効力が延長後の地代支払いに当然に及ぶとは限りません。変更後もその効力を確保したい場合は、公証人に確認し、必要な公正証書を整えましょう。

まとめ

事業用定期借地権には契約の更新はありませんが、地主と借主が合意し、必要な要件を満たせば再契約は可能です。現在の契約期間の延長についても、適用される法律や契約内容に応じて検討できます。

再契約の予定・予約がある場合は、その文言だけで判断せず、再契約の条件、権利を行使する期限、公正証書の取扱いを確認することが重要です。再契約時の一時金や地代、契約終了時の建物・土地の取扱いも、併せて整理しましょう。

土地を使い続けたい借主も、返還の時期や条件を明確にしたい地主も、期間満了前から準備することが大切です。まずは現在の契約書・公正証書・覚書を確認し、再契約と期間延長のどちらがご希望に合うかを検討しましょう。

事業用定期借地権の再契約・期間延長についてのご相談

さいたま未来法律事務所では、地主・借主の双方から、事業用定期借地権の再契約や期間延長に関するご相談をお受けしています。

・契約期間が終わった後も、店舗や事業所を使い続けたい
・借主から再契約や期間延長を求められている
・再契約時の地代や契約条件について交渉したい
・提示された契約書や覚書を確認してほしい
・再契約をせず、土地の返還に向けて話を進めたい

ご相談では、現在の契約書やこれまでのやり取りを確認し、対応の見通しや進め方をご説明します。契約書・合意書の作成や確認、相手方との交渉などをご依頼いただく場合は、業務内容と弁護士費用を事前にご説明します。

法律相談料は、30分5,500円（税込）です。お手元にある契約書・公正証書・覚書や、相手方から届いた通知などをご用意ください。

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