【弁護士が解説】国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）を分かりやすく解説します

弁護士の佐々木康友です。

賃貸住宅を所有・管理する際に避けて通れない課題の一つが、賃借人の退去時に発生する原状回復の問題です。

国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、こうしたトラブルを未然に防ぎ、賃貸借契約における公平な負担分担を実現するための指針です。

本記事では、賃貸建物のオーナーや管理会社担当者が知っておくべきガイドラインの要点をわかりやすく解説します。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）とは

原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に賃借人が賃貸物件を借りた当初の状態に戻すことを意味します。

しかし、原状回復の具体的な範囲や負担については、賃貸借契約締結時には明らかでないことが多く、賃貸人と賃借人の間でトラブルが発生することが多々あります。

例えば、壁紙（クロス）の色あせやフローリングの傷が誰の負担になるのかなど、明確な基準がないと紛争に発展する可能性があります。

この問題を解決するために、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（以下「ガイドライン」といいます。）を策定し、具体的な基準を示しています。

このガイドラインを理解し、賃貸借契約に適切に適用することにより、賃貸人と賃借人の間のトラブルを未然に防ぐことが期待できます。

賃借人の負担範囲（原状回復の範囲）

原状回復とは

賃貸借契約の終了時に賃借人が負担するべき損耗や損傷の負担の範囲について、賃貸人と賃借人の間の理解が不十分であるため、トラブルが発生することが多いです。

例えば、賃借人が通常の使用による損耗まで負担を求められることは不公平ですが、反対に賃借人の故意・過失によって発生した損傷について賃借人が修繕費用の負担を逃れることも問題でしょう。

ガイドラインでは、賃借人の負担範囲（原状回復の範囲）について明確に規定しています。
これに基づき、賃貸借契約書に具体的な条項を適切に盛り込むことで、賃借人と賃貸人の間の誤解を防ぎ、公平な負担分担を実現することができます。

ガイドラインでは、賃貸借契約終了時の原状回復については次のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用により発生した損耗・毀損を復旧するこという。

ガイドラインでは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少を次の３つに分類しています。

【①－A】【①－B】の二つについては賃借人の負担とはならず、これを超える範囲である【②】が賃借人の負担になるものとしています。

分類	内容
【①－A】建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）	建物や設備が時間の経過に伴って自然に劣化する現象です。【①－B】との違いは、賃借人の使用にかかわらず時間の経過によって発生する損耗等であることです。
【①－B】賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）	賃借人が通常の生活を営む過程で発生する損耗です。【①－A】との違いは、賃借人の使用によって発生する損耗等であることです。
【②】賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等（賃借人の故意・過失による損耗等）	賃借人の故意や過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような過度な使用によって生じる損耗です。

民法621条の規定との違い

民法621条にも、賃貸借契約の終了時における原状回復についての規定があります。

民法621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法621条によれば、賃借人は、賃貸借契約が終了した際には、賃貸物件を受け取った後に生じた損傷を元に戻さなければならないとされています。

しかし、民法621条は、賃借人に対して、発生した損傷を全て元に戻すことをまでは求めているわけではありません。
民法621条括弧書きに「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。」とされているように、通常の使用による損耗（通常損耗）や経年変化（経年劣化）については、これを元通りにする義務はなく、これらの範囲を超えるものについて賃借人は原状回復義務を負担するとされています。

ガイドラインと民法621条を比較すると、いずれについても、経年変化や通常損耗を超える損耗等を回復することを原状回復と考えていることが理解できます。
ガイドラインと民法621条の原状回復についての考え方は、基本的には一致しているものと考えてよいでしょう。

損耗等のの具体例

ガイドラインに基づき、以下では壁紙、床、設備などの部位ごとに、どのようなものが【①－A】経年変化、【①－B】通常損耗、【②】賃借人の故意・過失による損耗等になるかを説明します。

壁・クロスなど

分類	内容
【①－A】建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）	日光による色あせ：長時間の直射日光によって壁紙の色があせる 時間の経過による素材の劣化：壁紙の接着剤が時間の経過とともに劣化し、剥がれが生じる
【①－B】賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）	家具の配置による摩耗：家具の設置場所の壁紙が若干擦れる 小さな画鋲の穴：ポスターや軽量の絵を壁に掛けた際に生じる小さな穴
【②】賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等（賃借人の故意・過失による損耗等）	大きな穴や破れ：大型家具の移動中に壁に穴を開ける ペットによる損傷：ペットが壁紙を引っ掻いて破る 喫煙によるヤニ汚れ：室内での喫煙により壁が黄ばむ

床（畳・カーペット・フローリングなど）

分類	内容
【①－A】建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）	経年による色あせ：長期間の使用によるフローリングの色あせ 自然な擦り傷：通常の歩行や掃除による細かい擦り傷
【①－B】賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）	家具の移動による軽微な傷：日常的な家具の移動によって生じる軽微な傷 マットやカーペットの下のへこみ：重い家具の長期設置による床のへこみ
【②】賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等（賃借人の故意・過失による損耗等）	深い傷や穴：重い物を落としたり、尖った物で床を傷つけたりする ペットによる損傷：ペットがフローリングを引っ掻く、かじるなどして損傷させる 水濡れによる損傷：大量の水をこぼして放置し、床材が膨張・変形する

設備（キッチン、バスルーム、エアコンなど）

分類	内容
【①－A】建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）	エアコンのフィルターの劣化：時間の経過とともにエアコンのフィルターが劣化蛇口のシーリングの劣化：長年の使用によるゴムパッキンやシーリングの劣化
【①－B】賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）	バスルームのカビ：通常の使用による湿気で発生するカビ キッチンのガスレンジ周りの汚れ：調理時に生じる油汚れなどの通常の汚れ
【②】賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等（賃借人の故意・過失による損耗等）	エアコンの故障：フィルターを掃除せずに使用し続けたことによる故障 蛇口の破損：過度な力で操作したことによる蛇口の破損 バスルームのカビ放置：カビを放置した結果、構造部分まで浸透し、修繕が必要になる場合

経過年数の考え方

ガイドラインで重要なのが経過年数という考え方です。

賃貸人の故意・過失により建物・設備等の損耗等が発生した場合、修繕費用は賃借人の負担となりますが、その場合でも、発生した損耗等には、当然に通常損耗・経年変化による分も含まれています。

通常損耗・経年変化分についての修繕費用は賃貸人が負担することが公平ですから、賃借人に修繕費用を全額負担させることは適切とはいえません。

また、建物・設備等の使用年数が長いほど、通常損耗・経年変化は大きくなっていくので、建物・設備等の使用年数を考慮し、年数が多いほど賃借人の負担割合を減少させることとするのが適当です。

そこで、ガイドラインでは、経過年数の考え方を導入し、賃借人の負担を公平に評価する基準を設けています。
これは、賃貸物件の設備や内装が使用年数に応じて自然に劣化することを考慮し、賃借人が負担すべき修繕費用を合理的に算定する方法です。

具体的には、物件の設備や内装の耐用年数に基づき、経過した年数に応じて修繕費用の負担割合を決定します。
これにより、長期間使用された設備や内装について、賃借人が不当に高い修繕費用を負担することを防ぎます。

耐用年数を超えた設備等であっても使用を続けている物件があります。
この場合、当然のことですが、賃借人は、いくら耐用年数を超えているかといって、設備等を不適切に扱ってよいわけではありません。
耐用年数を超えた設備等であっても、賃借人の善管注意義務違反により損傷が発生し、修繕が必要となった場合には、賃借人が修繕費用を負担することが必要となることはあり得ます。

ガイドラインでは、設備等の部位ごとに耐用年数についての考え方が示されています。

耐用年数の設定されている部位については、経過年数が長くなるほど賃借人の負担割合は小さくなります。

耐用年数の設定されていない部位については、賃借人の全額負担が原則となりますが、賃貸人と賃借人の負担を分けるために耐用年数を考慮する必要がある場合は、建物の耐用年数から経過年数を考慮することとされています。

以下に、いくつか例を挙げて説明します。

壁・クロスの場合

ガイドラインでは、一般的な壁・クロスの耐用年数（残存価値1円）は6年と設定されています。

例えば、賃借人の故意・過失等により、クロスの張替えが必要となった場合、経過年数に応じた負担割合を以下のように算定します。

• 入居後1年：耐用年数の16.7%が経過しています。このため、賃借人の負担は83.3%となります。
• 入居後3年：耐用年数の50%が経過しています。賃借人の負担は残り50%のみとなります。
• 入居後6年：耐用年数が全て経過しています。この場合、賃借人は負担する必要がありません。

クロスの張り替え費用が10万円かかる場合、入居後3年で退去する場合の賃借人の負担は10万円の50%、すなわち5万円となります。

畳表・カーペット等・フローリングの場合

畳表

ガイドラインでは、畳表の経過年数は考慮しないものとされています。そのため、賃借人の故意・過失等により、畳表の交換が必要となった場合は、全額賃借人の負担となります。

例えば、畳表の交換に3万円かかる場合、経過年数を考慮しないため、賃借人の負担は全額となることが多いです。

フローリング

ガイドラインでは、フローリングの経過年数は考慮しないものとされています。そのため、賃借人の故意・過失等により、フローリングの部分的な修繕が必要となった場合は、全額賃借人の負担となります。

これに対し、フローリング全体の張替えが必要となった場合は、全額賃借人の負担とするのは合理的ではないとして、建物の耐用年数に基づいて賃借人の負担割合を考えるものとしています。

例えば、木造住宅のフローリング全体の張替えが必要となる場合、木造住宅の耐用年数は22年ですので、これに対する建物の使用年数に応じて、賃借人が修繕費用を負担することとなることが多いです。

カーペット・畳床・クッションフロア

ガイドラインでは、カーペット・畳床・クッションフロアの耐用年数（残存価値1円）は一般的に6年とされています。
例えば、賃借人の故意・過失等により、カーペットの交換が必要となった場合、経過年数に応じた負担割合を以下のように算定します。

• 入居後1年：耐用年数の16.7%が経過しています。このため、賃借人の負担は83.3%となります。
• 入居後3年：耐用年数の50%が経過しています。賃借人の負担は残り50%のみとなります。
• 入居後6年：耐用年数が全て経過しています。この場合、賃借人は負担する必要がありません。

例えば、カーペットの交換費用が15万円かかる場合、入居後3年で退去する場合の賃借人の負担は15万円の50%、すなわち7万5000円となります。

賃借人の負担対象範囲

例えば、賃借人の故意・過失等により、クロスの一部が汚損した場合、クロスの張替え費用をどこまで賃借人に負担させることができるのでしょうか。
賃貸人が、居室全体のクロスの張替えが必要と考えるのであれば、賃借人に居室全体の張替え費用を負担させることができるのでしょうか。

基本的な考え方としては、原状回復とは、賃借人の故意・過失等による建物・設備等の汚損・損傷等を復旧することですから、復旧範囲はできるだけ必要最小限に留めるべきと考えられます。

したがって、クロスの一部が汚損しただけなのに、クロスの色や模様を一致させるため、賃借人に居室全体の張替え費用を請求することは過度な負担といえるでしょう（下図の赤色点線箇所）。

一方、クロスの一部が汚損しただけだからという理由で、最小限の範囲だけクロスの張替えをする場合、張替え部分がはっきりと分かってしまい、美観的にも不十分であり、原状回復を果たしたとはいえないでしょう（下図の★の汚損箇所）。

したがって、クロスの張替えの場合は、汚損を生じた一面のクロスの張替え費用程度であれば、賃借人に負担をさせるのはやむを得ないと考えられます（下図の青線箇所）。

ガイドラインでは、このように汚損・損傷個所と修繕箇所に大きな差異が生じるような場合は、最低限修繕が必要となる範囲、原状回復による賃貸人の利得、賃借人の負担などを勘案し、当事者間で不公平とならないようにすることが必要とされています。

トラブルを防ぐための契約書の作成方法

ガイドラインがあってもそれだけで、賃借人との原状回復を巡るトラブルが避けられるわけではありません。

賃貸住宅における原状回復を巡るトラブルを防ぐためには、建物・設備等の損耗等の回復について、賃貸人と賃借人の双方が納得できる形により、賃貸借契約書にガイドラインに基づいた明確な負担基準を定めておく必要があります。

ガイドラインに基づき、具体的な修繕条項や経過年数に基づく負担割合、証拠保全の手続きなどを明記することで、賃借人と賃貸人の双方が納得できる賃貸借契約を締結することができます。
また、トラブル発生時の対応策を盛り込むことで、迅速かつ公平な解決が図れるでしょう。

以下に、トラブルを防ぐための契約書作成方法について、具体的かつ詳細に説明します。

修繕の範囲と項目の明確化

賃貸借契約書には、修繕が必要となる具体的な損耗等の範囲や項目を明記します。
これにより、賃借人が自分の負担範囲を明確に理解し、賃貸人との間で誤解が生じることを防ぎます。

経年劣化の明記

賃貸借契約書に経年劣化に関する具体的な事例を明記します。
例えば、「壁紙の色あせ、床の軽微な擦り傷、ドアノブの摩耗は経年劣化として賃借人の負担には含まれない」などと記載することが考えられます。

通常損耗の明記

通常の使用による損耗についても具体的に記載します。
例えば、「家具の移動による軽微な床の傷、使用頻度に応じた水回りの劣化は通常損耗として賃借人の負担には含まれない」などと記載することが考えられます。

故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等の明記

賃借人の故意や過失等による損耗等についても具体的に記載します。
例えば、「壁に穴を開けた場合、ペットによるフローリングの損傷、喫煙によるヤニ汚れは賃借人の負担とする」などと記載することが考えられます。

経過年数に基づく負担割合の記載

賃貸借契約書には、建物・設備等の経過年数に基づいて、賃借人の修繕費用の負担額を算定する方法を明記します。
これにより、賃借人の故意・過失等による損耗等について、賃借人が修繕費用を負担することとなる場合、耐用年数に応じた合理的な割合を負担することを理解しやすくなります。

耐用年数の設定

壁紙や床材、設備などの耐用年数を具体的に記載します。耐用年数を考慮しない場合はその旨を記載します。
例として、「クロスの耐用年数は6年とする」「畳表の耐用年数は考慮しない」などと記載することが考えられます。

経過年数に基づく修繕費用の算定

経過年数に基づく修繕費用の算定方法を明記します。
例えば、「賃借人は、退去時において経過年数に基づき、耐用年数の残存割合に応じた修繕費用を負担するものとする」などと記載することが考えられます。

具体的な計算方法

修繕費用の具体的な計算方法を記載します。
例えば、「修繕費用の算定は、耐用年数に対する経過年数の割合に基づき行う。壁紙の張り替え費用が10万円である場合、入居後3年で退去する場合は10万円の50%を賃借人が負担するものとする」などと記載することが考えられます。

修繕費用の見積もりと確認

修繕費用の見積もりを公正かつ透明に行うための手続きについても、賃貸借契約書に明記しておいた方が望ましいです。

修繕費用目安単価の提示

実際の工事の段階では改めて見積もりを取る必要があり、あくまでも目安とはなりますが、各部位の修繕費用単価を提示しておきます。
これにより、入居段階において、賃借人と賃貸人の双方が、修繕費用の概算額について一定の共通認識を持つことができます。

専門家の利用

トラブルを防ぐには、修繕費用の見積もりは信頼できる専門業者に依頼し、その結果を賃借人と賃貸人双方が確認・同意する手続きとすることが望ましいでしょう。
その場合、賃貸借契約書には「修繕費用の見積もりは、信頼できる専門業者に依頼し、その結果を賃借人と賃貸人双方が確認・同意する」などと記載することが考えられます。

複数の見積もり取得

賃借人は専門家ではないため、賃貸人の請求額が適正なものか判断することができません。これが賃貸人に対する不信感の原因の一つとなります。
この場合、複数の見積もりを取得することとすれば公平性を担保することができます。
賃貸借契約書には「修繕費用の見積もりは複数の専門業者から取得し、その中で最も妥当な費用を選定する」と記載することが考えられます。

証拠保全の手続き

入居時および退去時の物件の状態を詳細に記録することで、後日のトラブルを防ぐことができます。

入居時の記録

入居時に物件の状態を写真や動画で詳細に記録し、そのデータを賃借人と賃貸人双方で保管します。
賃貸借契約書には「入居時に物件の状態を写真や動画で記録し、そのデータを賃借人と賃貸人双方で保管する」などと記載することが考えられます。

退去時の記録

退去時にも同様に物件の状態を記録し、入居時の記録と比較して修繕の必要性を確認します。
賃貸借契約書には「退去時に物件の状態を写真や動画で記録し、入居時の記録と比較して修繕の必要性を確認する」などと記載することが考えられます。

定期点検の実施

定期的に物件の点検を行い、早期に修繕が必要な箇所を発見することで、大規模な修繕を防ぐことができます。契約書には「賃貸人は定期的に物件の点検を行い、早期に修繕が必要な箇所を発見する」と記載します。

トラブル発生時の対応策

トラブルが発生した場合の対応策を賃貸借契約書に盛り込むことで、迅速かつ公平な解決を図ることができます。

調停・あっせんなどの利用

トラブルが発生して当事者同士の話合いで解決ができない場合、いきなり訴訟を提起するのでははく、まずは第三者機関による調停・あっせんなどでの話合いを行うことを明記します。
契約書には「トラブルが発生した場合は、第三者機関による調停・あっせんを利用する」などと記載することが考えられます。

訴訟手続きの前提条件

調停・あっせんが不成立の場合は訴訟手続きを行うことができると明記しますが、まずは調停を試みることを義務付けておくべきでしょう。
賃貸借契約書には「調停・あっせんが不成立の場合、訴訟手続きを行うことができるが、まずは調停・あっせんを試みるものとする」などと記載することが考えられます。

賃貸借契約書作成の手順

まとめ

原状回復に関するトラブルは、賃貸住宅の経営において避けて通れない課題です。

しかし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を理解し、実務に適用することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
また、契約書にガイドラインの内容を反映させることで、オーナーと賃借人双方の理解を深めることが可能です。

さいたま未来法律事務所では、賃貸物件の管理運営に関する法的アドバイスを専門に行っています。
もし、原状回復に関するトラブルや疑問がある場合は、ぜひご相談ください。専門的な知識と経験をもとに、最適な解決策を提案いたします。

賃貸住宅の経営を安心して行うために、法的なサポートを受けることをお勧めします 。