ねこマンションの賃借人を強制退去させる方法を知りたい人「賃貸マンションを所有しています。入居者が家賃を滞納して3ヶ月になります。内容証明郵便で家賃を支払わなければ賃貸借契約を解除すると通知しましたが、反応がありません。マンションのローンがまだ残っているので、すぐに退去してもらって新しい入居者を見つけたいです。どうすればよいでしょうか。」
弁護士の佐々木康友です。
今回は、家賃を滞納している賃借人を強制退去させるまでの手続きについて説明します。
マンションや貸店舗の賃借人が家賃を滞納している場合、賃借人に家賃の支払いを督促しても支払わなければ、賃貸借契約を解除して建物を退去してもらうしかありません。
賃貸借契約を解除したにもかかわらず、賃借人が自主的に退去しなければ、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起して、強制退去を求めることになります。
今回は、家賃を滞納している賃借人を強制退去させるまでの手続きについて説明します。
- 賃借人が滞納家賃の支払いをしない場合は、速やかに建物賃貸借契約の解除をすることを目指すべき
- 建物賃貸借契約を解除するには、通常、3ヶ月分以上の家賃滞納が必要
- 通常、いきなり建物賃貸借契約の解除はできず、催告期間を定めた督促が必要
- 建物賃貸借契約を解除したのに、賃借人が建物を明け渡さない場合は、建物明渡請求訴訟を提起する
- 勝訴判決が確定したのに、賃借人が建物を明け渡さない場合は、強制執行の申立てをする
滞納家賃を督促しても支払わなければ建物賃貸借契約を解除する
滞納家賃の督促をしても支払わなければ契約解除をするしかない
建物賃貸借契約は、賃貸人（大家・オーナー）が賃借人に建物を使用収益させ、その対価として、賃借人が賃貸人に家賃を支払うという契約です。
つまり、賃借人が家賃を支払うことは、賃貸借契約における賃借人の最も重要な義務といえます。
賃借人が家賃を滞納することは、この賃貸借契約における賃借人の最も重要な義務に違反することになります。
賃貸人が滞納家賃の支払いを督促をしても、賃借人が支払わないのだとすれば、債務不履行（家賃を支払うという義務の不履行）を理由として賃貸借契約を解除するしかありません。
契約解除するには通常3ヶ月分以上家賃を滞納していることが必要
それでは、賃借人が家賃を1回でも滞納すれば、賃貸人は賃貸借契約を解除できるのかといえば、そのようにはなりません。
通常、賃借人にとって、借りている建物は生活や事業の本拠となる重要なものとなっています。
元はと言えば賃借人に原因があるとはいえ、賃貸借契約が解除されてしまうと、賃借人は非常に大きな影響を受けることとなります。
そこで、建物賃貸借契約を解除するには、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊される程度の義務違反が必要とされています。
家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除するのであれば、通常は、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊される程度の家賃滞納があることが必要とされます。
それでは、家賃の滞納を理由に賃貸借契約を解除する場合、何ヶ月分滞納したら信頼関係が破壊されるといえるのでしょうか。
信頼関係が破壊されたといえるかどうかは、単純に家賃を何ヶ月分滞納したかだけではなく、それまでの経緯なども踏まえた上で判断されるため、何ヶ月分といった明確な基準はあるわけではありません。
しかし、裁判実務上、家賃の滞納が3ヶ月分を超えると、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたとして、賃貸借契約の解除が認められることが多いように考えられます。
そこで、3ヶ月分以上家賃を滞納している場合は、賃借人に対し、賃貸借契約の解除の通知をすることになります。
通常、いきなり賃貸借契約の解除はできないため催告期間を定めた督促が必要
3ヶ月分以上家賃を滞納している場合は、賃借人に対し、賃貸借契約の解除を通知することができます。
しかし、通常、いきなり賃貸借契約の解除通知はできないことに注意しましょう。
まずは、賃借人に対し、相当の期間（催告期間）を定めて滞納している家賃の支払いを督促し、それにもかかわらず、催告期間を過ぎても滞納家賃の支払いをしない場合に、はじめて賃貸借契約の解除ができます（民法541条）。
催告期間は、どれくらいの期間を設けるのが相当なのかについては基準はありませんが、最低でも1～2週間の期間を設けた方がよいでしょう。
通常は、1～2週間程度の催告期間を定めて滞納家賃の支払いを求め、「催告期間が過ぎても支払いがない場合は改めて通知をするまでもなく建物賃貸借契約を解除する」という内容の通知とします。
また、賃借人に連帯保証人がいる場合は連名で連帯保証人にも通知します。
通知は、配達記録付きの内容証明郵便で行うべきです。
配達証明付き内容証明郵便であれば、郵便物の内容と配達されたことが証明できるからです。
連帯保証人は、賃借人と連帯して、賃貸借契約から発生する債務の元本、利息、違約金、損害賠償その他の債務についてその責任を負います。
連帯保証人にも滞納家賃の支払義務があるというだけでなく、連帯保証人が賃借人の家賃滞納を知れば、賃借人を説得してくれることも期待できます。
また、連帯保証人には、通常、親族や知人がなっている場合が多いですが、賃借人としては、これらの人に迷惑を掛けたくないと思うのが人情ですので、家賃の滞納が連帯保証人に知られることによって、滞納家賃の支払いや建物の退去がスムーズに進むこともあります。
催告期間が過ぎも滞納家賃を支払わなければ賃貸借契約を解除できる
賃借人に対し、相当の期間（催告期間）を定めて滞納家賃の支払いを督促し、それにもかかわらず、催告期間を過ぎても滞納家賃の支払いをしない場合に、はじめて賃貸借契約の解除ができます（民法541条）。
上でも説明したように、「催告期間が過ぎても滞納家賃を支払わない場合、改めて通知をするまでもなく建物賃貸借契約を解除する」という内容の通知をしているのであれば、催告期間の経過と同時に建物賃貸借契約は解除されます。
そのような形での通知をしていない場合は、催告期間の経過後、建物賃貸借契約を解除する通知が賃借人に到達した時に契約解除の効力が生じます。
賃借人が家賃を滞納し、その後、賃貸人が建物賃貸借契約を解除するまでの流れを示すと次のとおりとなります。
家賃を滞納している賃借人に対し内容証明郵便により通知するまでの流れについては次の記事で詳しく説明していますので参考にしてください。
契約解除後、強制退去させるには建物明渡請求訴訟が必要
賃借人が任意に建物を明け渡さない場合は建物明渡請求訴訟を提起する
建物賃貸借契約が解除された以上、賃借人は速やかに原状回復の上、建物から退去しなければなりません。
しかし、賃借人が自主的に退去してくれればよいですが、退去してくれない場合も多いです。
家賃を滞納しているくらいですから、建物を退去して他に移転することも容易ではないからです。
その場合は、賃借人を建物から強制退去させる必要があります。
賃借人に建物に居座られたままでは、いつまで経っても新たな賃借人に建物を貸すことができないからです。
賃借人を建物から強制退去させる方法としては、裁判所に強制執行の申立てをすることが考えられますが、強制執行の申立てには債務名義が必要です。
そこで、まず、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起して、賃借人に建物の明渡しを命じる判決を言い渡してもらいます。
判決が確定すれば債務名義になります（民事執行法22条1号）。
建物明渡請求訴訟の請求の内容は建物の明渡しです。
家賃の滞納がある場合は、滞納家賃の支払いもあわせて請求するのが通常です。
また、賃借人に連帯保証人がいる場合は、通常、家賃の支払いについては連帯保証人も被告にします。
建物明渡請求訴訟の手続きの流れ
以下に、建物明渡請求訴訟を提起する場合の手続きの流れを示します。
訴訟提起
訴訟を提起するには、訴状を管轄の裁判所に提出する必要があります。
訴状に記載すべき事項は決まっています（民事訴訟規則53条）。
裁判所に訴状を提出する際には、訴訟物の価額（訴訟によって実現しようとしている経済的利益の価格）に応じた収入印紙、訴状を被告に郵送するための切手、被告の人数分の訴状の副本、書証の写しなども提出する必要があります。
添付書類としては、原告又は被告が法人である場合は資格証明書の提出が必要となり、その他にも不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書などの提出も必要です。
建物明渡請求訴訟は、通常は、建物の所在地を管轄する地方裁判所に提起します（民事訴訟法5条12号）。
滞納家賃の支払いも請求する場合は賃貸人の住所地を管轄する裁判所に提起することもできます（民事訴訟法5条1号）。請求額が140万円以下の場合は簡易裁判所、140万円を超える場合は地方裁判所に提起します。
さらには、建物賃貸借契約書で管轄裁判所について合意していれば、その裁判所に提起することもできます（合意管轄。民事訴訟法11条）。
裁判所に訴状が受理されると、訴状が法定要件を満たしているかについて審査され、問題がなければ通常は1～2か月後に第１回の口頭弁論期日が指定されます。
被告にも裁判期日（口頭弁論期日）の呼出状と、訴状の副本や書証の写しが送達されます。
審理の流れ
被告が、答弁書（訴状に対する反論書）を提出せず、第1回の裁判期日も欠席すると、裁判の審理は第1回の裁判期日で終結となり、特段の問題のない限りは1ヶ月以内に原告の請求を認める判決が言い渡されます（欠席判決）。
建物明渡請求訴訟では、実際に欠席判決になる場合も多いです。
被告が答弁書を提出したり、裁判期日に出頭したとしても、家賃滞納の事実に争いがなければ早期に判決が言い渡されます。
一方、被告が全面的に争う場合には、裁判期日が何回か開かれることになります。
当事者において主張書面（準備書面）のやり取りや証拠の提出がなされ、当事者や証人の尋問が行われることもあります。
このような審理を経て、当事者の主張が尽くされた段階で審理が終結され、判決が言い渡されることになります。
判決に不服があれば、高等裁判所への控訴、さらには最高裁判所への上告などが行われることもあります。
最終的に判決が確定すると債務名義となり、これをもとに強制執行の申立てをすることができます。
訴訟は和解により終結することも多い
判決までの手続きは上記のとおりですが、建物明渡請求訴訟では、家賃滞納の事実に争いがなく、原告である賃貸人の勝訴が確実な場合であっても、裁判所から、和解（裁判上の話合いによる解決方法）による解決を勧められることが多いです。
というのも、被告に対し、建物の明渡しと滞納家賃の支払いを命じる判決が言い渡されたとしても、自主的に実行されることが少ないからです。
賃借人の自主的な債務の履行がない場合、賃貸人は、建物明渡しの強制執行の申立てをすることになりますが、荷物の搬出・運搬・保管などに多額の費用を要します。
また、滞納家賃の回収についても、賃借人に差押えのできる財産があることはあまり期待できません。
結局、賃貸人は、滞納家賃が十分に回収できないうえに、建物明渡しのためにさらに多額の出費を強いられることになってしまう可能性が高いです。
そうであれば、建物の明渡しについては猶予期間を与え、滞納家賃についても一部減免や分割払いを認めたとしても、賃借人に自主的に債務を履行してもらった方がまだよいということになります。
和解は、当事者の合意により成立するものですので、和解で定めた期限までに賃借人が自主的に退去することが期待できます。そうなれば、強制執行の手間と費用を省くことができます。
また、滞納家賃の支払いもしてもらうことができます。
したがって、判決が言い渡されても賃借人の自主的な債務の履行が期待できない場合は、和解も選択肢に入れるべきでしょう。
当事者双方に和解についての話合いをする意向がある場合は、裁判所により和解期日が指定され、話合いが行われます。
当事者間で合意ができれば、和解が成立し、その内容は和解調書に記載されます。
和解調書に記載されると、確定判決と同一の効力を有します（民事訴訟法267条）。
つまり、和解調書は債務名義になりますので（民事執行法22条7号）、もし賃借人が和解条項に反した場合は、強制執行の申立てができます。
判決が確定しても賃借人が自主的に退去しなければ、強制執行の申立てをする
賃借人が確定判決や和解に従わず、建物から退去しない場合、賃貸人は、確定判決や和解調書に基づいて、強制執行の申立てをすることができます。
建物の明渡しの強制執行とは、裁判所の執行官が、強制的に賃借人の建物の占有を排除するものです。
強制執行の申立ては、建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に行います。
強制執行の実施にあたっては、建物内部の残置物の搬出・保管、鍵の解錠なども必要となるので、賃貸人において、執行補助者や鍵屋の手配もします。
建物明渡しの強制執行の申立てがされたら、執行官は、まずは賃借人の建物に出向いて、建物の占有状況を確認します。賃借人が不在の場合には、鍵屋に解錠させて建物の内部を確認します。
執行官は、建物内部の状況から占有者が賃借人であることを確認し、強制執行実施時の残置物の保管が必要かどうかを決め、これに基いて執行補助者が搬出・保管費用を見積もります。
執行官は、建物明渡しの強制執行の実施予定日を定め、それまでに建物を明け渡すように賃借人に催告書を交付して、建物明渡しの催告をします。
また、強制執行実施予定日と、賃借人が建物の占有を第三者に移転することが禁止されていることが記載された公示書を建物内に掲示します。
建物明渡しの催告が行われた後、賃借人から任意に建物を明け渡す旨の申入れがある場合もあります。
この場合、強制執行実施日までに明渡しが行われれば、強制執行の申立ては取り下げます。
強制執行実施予定日までに建物の明渡しがない場合は、強制執行が実施されます。
賃借人が不在の場合や抵抗して鍵を開けない場合でも、鍵屋が解錠して建物に入り、強制執行を実施します。
建物内の残置物は全て搬出し、賃借人が建物内にいれば外に追い出して、賃貸人に建物を引き渡します。
搬出した残置物は、賃借人に引き渡します。
搬出した残置物の引渡しができない場合は、賃貸人が用意した保管場所に保管されますが、一定期間が過ぎても賃借人が引き取らなければ廃棄されるのが通常です。
建物明渡しの請求についてのご相談はさいたま未来法律事務所へ
今回は、家賃を滞納している賃借人を強制退去させるにはどうすればよいかについて説明しました。
家賃滞納を理由に建物賃貸借契約を解除しても任意に建物を明け渡さない賃借人に対しては、建物明渡請求訴訟を提起することになりますが、賃借人が徹底的に争うなどして、訴訟が長期化することも少なくありません。
また、建物明渡請求訴訟で勝訴判決を受けたとしても、賃借人が任意に建物明渡しをしない場合は、強制執行の申立てをする必要があります。
そうなると、建物の明渡しまでに長い時間を要することになり、賃貸人にとって経済的に大きな痛手を被ることになりかねません。賃借人による任意の建物明渡しが期待できない場合は、できるだけ速やかに弁護士に相談した方がよいでしょう。
さいたま未来法律事務所では、賃借人の家賃滞納を理由とする建物の強制退去について豊富な知識と経験を有しています。建物明渡しの請求についての悩みや問題については、ぜひさいたま未来法律事務所へご相談ください。
