【弁護士が解説】原状回復義務で損しないために～賃貸トラブル事例と対策ガイド

弁護士の佐々木康友です。

賃貸建物のオーナーや管理会社の担当者の皆さん、原状回復義務に関するトラブルで悩んでいませんか。
賃借人退去時のクリーニング・修繕費用や原状回復工事をめぐる問題は、賃貸借契約において非常に多く見られるものです。
本記事では、具体的なトラブル事例をもとに、解決策や予防策を詳しく解説し、トラブルを未然に防ぐ方法についてご紹介します。
法律の専門知識がなくても理解できるように、分かりやすく説明しますので、ぜひ参考にしてください。

原状回復義務とは

原状回復義務とは、賃貸物件の借主（賃借人）が退去時に物件を元の状態に戻す義務のことです。
この義務は賃貸借契約書に明記されていることが多いですが、その具体的な範囲や内容についてはしばしばトラブルの原因となります。

例えば、あるオーナーが退去した入居者に対して大規模な修繕を求めたところ、入居者が「通常使用による損耗であり、修繕は不要」と主張し、双方の間で大きな争いになった事例があります。

このようなトラブルを未然に避けるためには、賃貸借契約書において原状回復義務の範囲を明確にしておくとともに、原状回復義務についての基本的な理解を深めることが重要です。
まずは、原状回復義務とは何か、その基本的な考え方を確認しましょう。

原状回復義務とは、賃貸借契約終了時に、賃借人が賃貸物件の汚損・損傷を元の状態に戻す義務のことをいいます。

賃貸人が、長期間にわたって安定した収益を確保するためには、賃貸物件を常に良好な状態に保ち、資産価値を維持することにより、次の賃借人に対しても魅力的な状態で賃貸物件を提供する必要があります。
そのためには、賃借人が原状回復義務を適正に履行することが重要となります。

建物賃貸借契約終了時に発生する原状回復義務に関しては、民法621条に次のように規定されています。

民法621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法621条は、賃貸借契約一般について定めたものですが、これにより、建物賃貸借契約の終了時における原状回復義務は、賃借人が当然に負担することになります。
ただし、民法621条は、原状回復義務として、賃借人に対して、賃貸建物を受け取った時の状態に完全に戻すことを求めているわけではありません。

民法621条括弧書きに「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」とされているように、通常の使用による損耗（通常損耗）や経年変化（経年劣化）については、これを元通りにする義務はないとされており、これらの範囲を超えるものについて原状回復義務を負担するとされています。

建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）

経年変化とは、建物や設備が時間の経過とともに自然に劣化することを指します。
次に説明する通常損耗との違いは、経年変化は時間とともに自然に発生する劣化であり、使用の有無に関わらず避けられないものであることです。

例えば、日光による壁紙の色褪せやフローリングの磨耗などが該当しますが、これらの経年変化は、時間の経過とともに自然に劣化するものであり、賃借人が負担する必要はありません。

具体例は以下の通りです。

損耗の内容	だれが負担するか
壁紙の日焼け	日光による色褪せは避けられないため、賃借人の負担とはなりません。
フローリングの磨耗	通常の歩行による磨耗は経年変化とみなされ、賃借人の負担にはなりません。
設備の老朽化	給湯器やエアコンなどの設備が時間とともに劣化することも賃借人の負担にはなりません。

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）

通常損耗とは、賃借人が建物を通常の使用範囲内で使用することにより生じる損耗を指します。
経変変化との違いは、通常損耗は賃借人が通常の範囲で使用することによって生じる損耗であることです。

これらも賃貸人が負担すべきものであり、賃借人が修繕費用を負担する必要はありません。

具体例は以下の通りです。

損耗の内容	だれが負担するか
家具の設置による軽微な傷	通常の使用による畳の磨耗は賃借人の負担にはなりません。
畳の磨耗	通常の使用による畳の磨耗は賃借人の負担にはなりません。
カーペットのへたり	通常の使用によるカーペットのへたりも賃借人の負担にはなりません。

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等（賃借人の故意・過失による損耗等）

経年変化や通常損耗を超える損耗等、つまり、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗については、賃借人が修繕費用を負担する義務があります。
具体的には以下のようなケースが該当します。

損耗の内容	だれが負担するか
タバコの焦げ跡（賃借人の故意・過失）	賃借人がタバコを吸って壁や床に焦げ跡を残した場合、賃借人の負担となります。
ペットによる損傷（賃借人の故意・過失）	ペットが壁や床を損傷させた場合、賃借人の負担となります。
善管注意義務違反	賃借人が適切な管理を怠り、設備が故障した場合などに、賃借人が修繕費用を負担します（水漏れを放置して床が腐食した場合など）。
その他通常の使用を超える使用	賃借人が無断で改造を行ったり、大きなパーティーを開いて建物に損傷を与えた場合も、賃借人が修繕費用を負担する必要があります。

民法621条では原状回復義務の範囲が抽象的に示されているにすぎないため、その解釈をめぐってトラブルになることも多いです。
原状回復義務については、賃貸借契約書に明確に記載し、経年変化や通常損耗と賃借人の故意・過失による損耗を明確に区別することが重要です。

賃貸契約書に具体的な範囲や内容を明記し、入居時と退去時に物件の状態を記録することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

具体的なトラブル事例とその解決方法

賃貸建物のオーナー（賃貸人）と賃借人との間の原状回復義務をめぐるトラブル事例をひとつ設定し、その解決方法を具体的に検討してみます。

このような場合、賃借人Bの主張が妥当であるかどうかを判断するためには、損傷の具体的な原因と責任の所在を明確にする必要があります。

以下に、問題解決のステップを具体的に示します。

トラブルを未然に防ぐための予防策

賃借人との間で原状回復義務についてトラブルとなった場合、上記のように対処することが考えられますが、このようなトラブルが生じないようにあらかじめ対処しておくことができればこれに越したことはないでしょう。

そこで、原状回復義務についてんおトラブルの発生を未然に防止するため、具体的にどのような予防策を講じるべきかについて紹介します。
このような具体的な対応を行うことにより、将来的なトラブルの発生を最小限に抑えることができます。
また、賃貸人と賃借人の双方にとっても安心できる賃貸借契約となるでしょう。

賃貸契約書の明確化

トラブルを予防するために最も重要なことは、賃貸借契約書に原状回復義務の範囲や内容を明確に記載することです。
契約書には以下の条項を定めることが推奨されます。

条項	記載すべき内容
原状回復義務の詳細	経年劣化と通常損耗の定義、賃借人の故意・過失による損耗の具体例を明記します。
修繕費用の負担	修繕が必要な場合の費用負担の詳細を記載し、賃借人と賃貸人の責任分担を明確にします。
写真や記録の添付	入居時に物件の状態を記録した写真やチェックリストを契約書に添付し、退去時にその状態と比較できるようにします。

入居時の状態確認

賃借人が入居する際に、賃借人とともに物件の状態を詳細に記録することも賃貸借契約書の明確化とともに極めて重要です。
以下のステップを実行します。

定期的な点検

賃貸物件の定期的な点検を行い、問題が発生した場合には迅速に対応します。
以下の点に留意します。

コミュニケーションの強化

賃借人とのコミュニケーションを密にし、問題が発生した際には迅速に対応することが重要です。賃借人とのコミュニケーションは、賃借人との信頼関係を醸成し、賃借人が賃貸物件を大切に使用して良好な状態を保持することにも役立ちます。

条項	記載すべき内容
定期的な連絡	賃借人と定期的に連絡を取り合い、物件の状態や不具合について話し合います。
問題の早期発見	賃借人が問題を早期に報告できるような仕組みを整えます。例えば、緊急連絡先を明示したり、問題報告用のオンラインフォームを設けるなどの対策が有効です。
問題解決の協力体制	賃借人が協力的に問題解決に取り組めるような関係を築きます。信頼関係を構築することで、トラブル発生時に円滑に対処できるようになります。

経年変化・通常損耗を賃借人に負担させることはできるか

原状回復義務について、賃貸借契約において特段の取り決めがない場合、経年変化や通常損耗の補修費は賃借人の負担とはなりません。

それでは、賃貸借契約に特約（通常損耗補修特約）を定めておけば、経年変化や通常損耗についても、賃借人に原状回復義務を負担させることができるのでしょうか。

民法621条はいわゆる強行規定（これに反する特約が認められない規定）ではありませんので、契約自由の原則に則り、このような特約を定めることが一律に否定されるものではありません。

しかし、このような特約は賃借人に例外的に特別の負担を課すものであるため、裁判所の判決では、このような特約の効力はかなり厳格に判断されているといえます。

平成17年の最高裁判所判決では、次のように、通常損耗について賃借人に原状回復義務を負わせる特約が成立するための要件が示されました。

建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

最高裁判所平成17年12月16日判決

平成17年の最高裁判所判決が示された以降、通常損耗補修契約の効力が認められた裁判例は多くはありません。
裁判所では、通常損耗補修契約の効力を認めるかどうかについては厳格に判断しています。
賃貸人において、賃借人に経年変化や通常損耗について賃借人に原状回復義務を負担させたいのであれば、最低限、次のような内容の特約を定めておくことが必要となると考えられます。

負担の範囲を明確にすること

まず、賃貸借契約書において、経年変化や通常損耗について、賃借人が原状回復義務を負担することをその範囲を含めて明確に定めておく必要があります。
例えば、「賃借人は、故意過失による損傷のみならず、経年変化および通常損耗に関する修繕費用も負担するものとする」などという文言とすることが考えられます。

また、賃貸借契約書において、「経年変化」や「通常損耗」と記載されているだけでは、賃借人は、どの範囲で原状回復義務を負担するのかを予見することができません。
そこで、賃貸借契約書では、負担の内容についてできるだけ具体的に定めておく必要があります。
例えば、損傷の原因については「畳の表替」「襖の張替」「ルームクリーニング」「鍵の交換」などと具体的に定めておくことが考えられます。

合理的で公平な範囲の負担であること

経年変化や通常損耗についても賃借人に原状回復義務を負担させることは、賃借人に特別の負担を課すことになるので、合理的で公平な範囲の負担であることがもとめられます。
特約が賃借人にとって過度に不利である場合、裁判所によって特約の効力が否定される可能性が高いです。
例えば、賃借人に通常の使用による全ての損耗について原状回復義務を負担させる特約は、合理性を欠き、公平性を損なうものとして効力を否定されるおそれがあります。また、設備の交換など賃借人に過度の経済的負担を求めるものや、賃貸人に故意過失のあるものの修繕を求めるものも効力を否定されるおそれがあります。

賃借人が消費者（個人）である場合、消費者契約法10条に基づき、「消費者の利益を一方的に害する条項」として特約が無効と判断されるおそれがあります（大阪高等裁判所平成16年12月17日判決）。

口頭による説明の上で書面により合意すること

賃借人が特約の内容を十分に理解した上で合意していることを示す必要があります。
そのため、 賃貸人としては、賃貸借契約書に特約事項を明確に記載し、賃借人に対してその内容を十分に説明した上で、賃借人の署名または押印を得る必要があります。
賃借人に口頭により説明したことについても記録しておいた方がよいでしょう。

他によくある原状回復義務に関するトラブル事例

他によくある原状回復義務に関するトラブル事例を見ていきましょう。
具体的には、退去時のクリーニング費用や鍵の交換費用をめぐる問題などが考えられます。
退去時のクリーニング費用や鍵の交換費用に関するトラブルは、賃貸物件で頻繁に発生しますので、これらの問題についての予防策や解決策を知っておくことで、トラブルを回避することができます。

退去時のクリーニング費用

賃貸人が、賃借人の退去時に高額なクリーニング費用を請求し、賃借人がこれに納得しないケースがよくあります。
このようなトラブルを予防するには、賃貸借契約書に退去時のクリーニング費用について、賃借人の負担する範囲を明記しておくことが重要です。

退去時のクリーニング費用については、次の記事で詳しく説明していますので参考に下ください。

鍵の交換費用

退去時に鍵の交換が必要とされる場合、その費用をめぐって賃借人とトラブルになることがあります。
鍵の交換は、通常は賃借人の原状回復義務の範囲には含まれませんので、それでも賃借人に鍵の交換費用を求めるのであれば、こちらで説明したように賃貸借契約時に明確に特約を定めておく必要があります。
鍵の交換が必要な場合は、賃借人の費用負担について賃貸契約書に明記しておくことが重要です。また、入居時に鍵の交換を実施し、その費用を初期費用として賃借人に負担してもらう方法もあります。

まとめ

原状回復義務に関するトラブルは、賃貸物件の管理において避けられない課題の一つです。
しかし、適切な契約書の作成や事前の準備、専門家の活用によって、これらのトラブルを未然に防ぐことが可能です。

私たちの法律事務所では、不動産を専門とした法律相談を提供しており、原状回復義務に関するトラブルについても豊富な経験を有しています。
もし、この記事を読んで疑問やお困りのことがありましたら、ぜひ私たちの事務所にご相談ください。専門の弁護士が親身に対応いたします。