【弁護士が解説】賃借人が家賃を滞納した場合の督促方法について説明します

弁護士の佐々木康友です。

建物の賃借人が家賃を滞納している場合は、賃貸借契約の解除を検討するべきですが、賃貸借契約の解除には、どうしても時間がかかりますので、賃借人が家賃を滞納した場合は、放置せずすぐに対処することが何よりも重要です。

賃貸借契約の解除のために賃貸人がまずは行うべきなのが、賃借人に滞納家賃の支払いを督促することです。

そこで、今回は、賃借人が家賃を滞納した場合の督促方法について説明します。
この記事を読めば、賃借人が家賃を滞納した場合に、家賃の支払いを督促して、賃貸借契約を解除するまでの流れが理解できるはずです。

家賃滞納への対応は時間が掛かる

建物賃貸借契約は、賃貸人（大家・オーナー）が賃借人に建物を使用収益させる対価として、賃借人が賃貸人に家賃を支払う内容の契約です。
つまり、賃借人が家賃を支払うことは、建物賃貸借契約の本質部分を構成する重要な義務です。
家賃を滞納することは、この重要な義務に違反することになります。

それでは、そのような重要な義務に違反するのですから、家賃を1回でも滞納すれば、賃貸借契約を解除できるのかといえば、そのようにはなりません。

通常、賃借人にとっては、借りている建物は生活や事業の基礎となっており、賃貸借契約が解除されることの影響は大きいため、建物賃貸借契約を解除するには、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊される程度の義務違反が必要とされています。

家賃の滞納を理由に賃貸借契約を解除する場合、何ヶ月分滞納したら信頼関係が破壊されるといった基準はありませんが、通常、1ヶ月分の滞納では信頼関係が破壊されたとはいえず、最低でも3ヶ月分程度の滞納は必要とされています。

また、家賃の滞納があればいきなり賃貸借契約を解除できるのかというと、通常、それも認められておらず、まずは、賃借人に対し、相当の期間を定めて家賃の支払いを督促（これを法律上は催告といいます。）して、賃貸借契約の解除までの猶予を与えることが必要とされています。

このように建物の賃貸借契約の解除には、どうしてもある程度の時間がかかってしまいます。

賃貸人としては、経済的損失を最小限にとどめるため、賃借人にできるだけ滞納家賃を支払ってもらえるようにアプローチしつつ、支払いが困難な場合は、速やかに訴訟提起に移れるように準備をしておくことが重要です。
賃貸借契約の解除のために賃貸人がまずは行うべきなのが、賃借人に滞納家賃の支払いを督促することです。

以下では、賃借人が家賃を滞納した場合に、家賃の支払いを督促して、賃貸借契約を解除するまでの流れを説明します。

家賃の支払いが1日でも遅れたら放置しない

家賃の支払いが1日でも遅れたら放置しないようにしましょう。

「家賃の支払いを忘れているだけかもしれない。何日か待ってそれでも支払わなければ連絡しよう。」と考えてしまいがちですが、毎月支払うべきものなのに忘れるといったことはそうはありません。

家賃の支払期限を過ぎているのに賃貸人から連絡がないと、賃借人に「数日位は遅れても大丈夫なんだ。」といった誤解を与えることにもなりかねません。

ですから、家賃の支払いが1日でも遅れたら、躊躇することなくすぐに賃借人連絡し、支払いの督促をするようにしましょう。

連絡は、すぐに賃借人に伝わる方法にします。
通常は、電話、メール、訪問などです。
不在であれば、郵便受けにメモを入れるのもよいでしょう。

• 家賃の支払期限を過ぎても入金がないこと
• すぐに支払ってもらいたいこと

を伝えましょう。

単に支払い忘れならば、次回から期限内に支払うことを伝えて解決します。

問題は家賃を支払えない場合です。
支払いを待ってほしいといわれた場合は、必ず支払期限を決めて一部でも家賃を受け取るべきです。

重要なのは、賃借人に督促したことを記録に残しておくことです。
万一、訴訟になった場合、何度も督促したにもかかわらず家賃の支払いがなされなかったことの証拠となり、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたことの根拠の一つとなり得ます。

なお、家賃の支払いが困難な賃借人から、家賃の値下げを提案をされることがよくあります。
家賃の値上げ・値下げについては、次の記事で詳しく説明していますから参考にしてください。

家賃の支払いが1ヶ月以上遅れた場合

家賃の支払いが1ヶ月以上遅れた場合は、改めて口頭ではなく書面により督促をします。
手紙でもメールでも構わないでしょう。

書面に記載すべき内容は、例えば次のとおりです。

• 建物名・部屋番号
• 何月分が支払われていないか
• 滞納額
• 支払期限

ここでも書面のコピーを取るなどして証拠を残しておくことが重要です。

3ヶ月以上滞納している場合

通常は3ヶ月以上滞納している場合は債務不履行解除が可能

通常、3ヶ月以上家賃を滞納している場合は、法的措置（建物賃貸借契約の債務不履行解除）に移行する時期です。

上でも説明しましたが、建物賃貸借契約を解除するには、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊される程度の義務違反が必要とされています。

家賃の滞納を理由に賃貸借契約を解除する場合、何ヶ月分滞納したら信頼関係が破壊されるといった基準はありませんが、裁判実務上も、家賃の滞納が3ヶ月を超えると、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたとして、賃貸借契約の解除が認められることが多いです。

そこで、3ヶ月以上家賃を滞納している場合は、賃借人に対し、賃貸借契約の解除通知をすることになります。

但し、家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、いきなり解除の通知はできません。
まずは、相当の期間（催告期間）を定めて滞納している家賃の支払いを督促し、それにもかかわらず滞納している家賃の支払いをしない場合に、賃貸借契約の解除ができます（民法541条）。

催告期間は、どれくらいの期間を設けるのが相当なのかについては基準はありませんが、最低でも1～2週間の期間を設ける必要があります。

法律上この督促を催告といいます（民法541条）。督促期間は催告期間といわれます。
債務不履行解除において催告が求められているのは、義務者に解除を阻止する最後の機会を与えるためです。

連帯保証人がいえば連名で通知文を送る

賃借人に連帯保証人がいる場合は、連名で通知文を送るべきです。
もちろん連帯保証人にも滞納家賃の支払義務（連帯保証債務の履行義務）があるのですが、それだけが理由ではありません。

家賃の滞納があった場合、賃借人に早く建物から退去してもらいたいという点では、賃貸人と連帯保証人の利益は一致しています。

賃貸人	新しい賃借人に入居してもらうため、早く退去してもらいたい
連帯保証人	滞納家賃の保証を増やさないため、早く退去してもらいたい

そのため、賃借人の家賃滞納を知れば、連帯保証人が賃借人を説得してくれることも期待できます。

また、連帯保証人には、通常、親族や知人がなっている場合が多いですが、賃借人としては、これらの人に迷惑を掛けたくないと思うのが人情です。
家賃の滞納が連帯保証人に知られることによって、滞納家賃の支払いや建物の退去がスムーズに進むこともあります。

最近は、連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用していることもありますが、その場合も同様です。
家賃保証会社にも連名で通知文を送れば、家賃保証会社が、賃借人と積極的に協議し、家賃の支払いが困難であれば、退去を促すのが通常です。

通知文の内容（サンプル付き）

通知の内容をポイントを示すと次の2点となります。

通知文のサンプルを次に掲げますので参考にしてください。

実際に通知文を作成する際は、弁護士などの専門家に相談して皆様の責任において行ってください。

通知文は配達証明付き内容証明郵便とする

上記の通知文を送る際は、配達証明付きの内容証明郵便とするべきです。

内容証明郵便とは、一般書留郵便物について、

・いつ
・誰から誰あてに
・どのような内容の文書を差し出したか

を郵便局が証明してくれるサービスです。

差出郵便局に謄本（コピー）が保管されて、これで郵便物の内容を証明します。
同じ謄本は、差出人にも送付されます。
内容証明郵便の差出日から5年以内であれば証明が可能です。

内容証明郵便は、一行の文字数、行数、使用可能文字が制限されますし、図面・返信用封筒の同封もできません。
条件は色々定められていますが、郵便局でチェックしてくれますので心配いりません（条件を満たしていないと郵便局で受理してくれません。）。

内容証明郵便は、郵便局から差し出す方法と、インターネット上で差し出す方法（e内容証明）があります。

配達証明とは、一般書留の郵便物を配達した事実を証明するサービスです。
郵便物が配達されると、差出人に郵便物等配達証明書が届きます。

いずれにせよ、実際に差し出す際は、文書の記載方法や差出方法について郵便局に確認してください。

相手が受領拒否したり、不在のため返送されてしまったら

内容証明郵便を送付する場合の注意点としては、賃借人に郵便物を送付しても、相手方によっては受領されない場合があるとことです。
考えられる理由は、例えば次のようなものがあります。

①と②については、正しい住所を調べて頂くしかありませんが、問題は③と④の場合です。
郵便物が、一旦は相手方の住所に届けられているのに、相手方の事情により受領されなかった場合であっても、相手方が現実に郵便物を受領していないのならば、滞納家賃の支払いの催告及び解除の意思表示は相手方に到達したとはいえないのかということです。

裁判実務では、意思表示が相手方に到達したかどうかについては、受領権限のある者の了知可能の状態におかれたか、換言すれば意思表示の書面が受領検眼のあるの者のいわゆる勢力範囲（支配圏）内におかれた場合に到達があったとしています（最高裁判例昭和36年4月20日民集15巻4号774頁）。
ただし、この基準はあまりに抽象的でありよくわからないと言わざるを得ません。

④相手方が不在のため一定期間経過後返送された場合については、最高裁判所の判決で、次のとおりより具体的な見解が示されました（最高裁判例平成10年6月11日民集52巻4号1034頁）。
つまり、次の場合は、社会通念上了知可能な状態に置かれ、遺留分侵害額請求の意思表示が到達が認められるとの見解が示されています。

• 不在配達通知書の記載やそれまでの経緯から通知の内容が十分推知できた（内容の推知可能性）
• 受領しようとすれば内容証明郵便の受領は困難なくできた（郵便の受領可能性）

一方、➂相手方が郵便物を受領拒否した場合について判断された最高裁判所の判例はありません。
下級裁判所においても、具体的事情によって、意思表示の到達を認めたものもあれば否定したものもあります。

私見としては、➂相手方が郵便物を受領拒否した場合も、郵便物の差出人やそれまでの経緯から通知の内容を十分に推知でき、合理的な理由もないのに受領拒否している場合には、意思表示の到達はあったものと考えてよいと考えます。

家賃を滞納している賃借人は通知の内容を十分を推知可能なものと考えられますので、基本的には意思表示の到達はあったものとされるのではないかと思います。

それでも、絶対に意思表示の到達があったと判断されるとは限りませんし、相手方が時間稼ぎをするために、色々と難癖をつけてくる可能性もあります。

その場合は、特定記録郵便で内容証明郵便と同じ内容の郵便物を送付することか考えられます。
特定記録郵便では、どのような内容の文書を差し出したかの証明はされませんが、郵便物を差し出したことが記録され、相手の郵便受箱に配達されたことがインターネット上で確認できます。

滞納家賃の取立ての際の注意点

自分の権利が侵害されている場合に、裁判所の手続きによらずに自力で侵害状態を解消することは禁止されています。
これを自力救済禁止の原則といいます。

賃借人が家賃を滞納している場合、賃貸人の賃料債権が侵害されているといえます。
賃貸人としては、何としても家賃を支払ってもらいたいと考えるのは普通のことです。

しかし、自力救済禁止の原則から、事実上、賃借人に支払いを強制させる行為は慎むべきです。
支払いを強制させるのであれば、裁判所の手続きを利用するべきです。

次のような行為は、社会的に許容される程度を超えてしまうと、賃借人の平穏な生活を妨げる行為であるとして、反対に損害賠償請求されるおそれがあるので注意しましょう。

損害賠償だけでなく、住居侵入罪、恐喝罪、名誉棄損罪などの犯罪行為に該当する可能性すらあります。

不動産業者に対応を依頼する場合の注意点

不動産業者に手数料を支払って、家賃の収納代行をしてもらっている場合があります。

この場合、不動産業者に家賃の収納代行業務の一環として、滞納者への対応を依頼することもできます。

しかし、別途、家賃の収納代行の手数料のほかに報酬を支払うことになると、弁護士法違反となる可能性があるので注意が必要です（弁護士法72条）。

弁護士法72条では、弁護士以外が報酬を得て法律事務を行うことが禁止されています。家賃滞納者との交渉がこの法律事務に該当する可能性があります。

内容証明郵便を送っても反応がない場合は訴訟を提起するしかない

賃借人に賃貸借契約の解除を通知しても、賃借人が建物から退去してくれない場合も多いです。
その場合は、賃貸人は建物明渡請求訴訟を提起しなければなりません。

判決が出るまでどれくらいの期間を要するかは事案によりますが、勝訴が確実な事案であっても、半年くらいはかかることが多いです。

さらに、建物を明渡しを命じる判決が出ても、なお建物に居座る賃借人もいます。
この場合は、建物明渡しの強制執行の申立てをしなければなりません。

強制執行には、などの費用も掛かります。
残置物の撤去費用などは賃貸人が負担する必要があります。