離婚時の家やマンションなどマイホームの財産分与はどうなるの?~不動産の財産分与について

離婚ということとなると、夫婦がそれまで共同生活を営んでいた家やマンションなどマイホームをどうするかが問題となります。夫婦どちらかの名義にするのか、売却するのか、それとも当面の間は共有名義とするのか。様々な選択肢があり得ます。

今回は、離婚時の家やマンションなどマイホームの財産分与はどうなるのかについて説明します。財産分与についての一般的な説明は、次の記事を参考にしてください。

また、清算的財産分与については、次の記事を参考にしてください。

清算的財産分与の割合・対象は?

1 財産分与の基本的な考え方

そもそも、家やマンションなどのマイホームが財産分与の対象となるかについて説明する前に、まずは財産分与の基本的な考え方について説明しましょう。

離婚時の財産分与の対象となるのは、夫婦の共有財産です。夫婦の一方の単独財産(これを特有財産といいます。)は財産分与の対象とはなりません。

離婚時の財産分与でまず行わなければならないのは、夫婦の共有財産と特有財産の仕分けを行うことです。

結婚したら、夫婦の財産はすべて共有財産と考えている方もいますが、そうとは限りません。むしろ法律の考え方は反対です。

法律では、夫婦の一方が婚姻前に取得した財産や婚姻中に自分の名義で取得した財産は、その人のものになるとしています(民法762条1項)。こういった法律の考え方を夫婦別産制といいます。

(夫婦間における財産の帰属)
民法第762条
1 夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産(夫婦の一方が単独で有する財産をいう。)とする。
2 夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。

婚姻前に取得した財産が特有財産となるというのは納得できると思いますが、婚姻中に自分の名義で取得した財産が特有財産となるというのは、文言通りに受け取ると納得できない部分があります。文言通りだと、例えば、婚姻中に、夫名義で取得したマイホームは夫のものになってしまいます。

しかし、実際はそうはなりません。ここでいう「婚姻中に自分の名義で取得した」というのは、夫婦が協力することなく財産を取得したという意味です。例えば次のようなものです。

  • 夫婦の一方が婚姻中に親からの贈与で取得した財産
  • 夫婦の一方が婚姻中に相続により取得した財産

夫婦は、互いに協力して助け合う義務があります(民法752条)。夫が会社で働いて給与を稼ぐことができるのは、妻が専業主婦として家事全般を行っているからです。ですので、夫の稼ぐ給与は夫だけのものではなく、夫婦の共有財産となります。また、原則として、夫婦の寄与度は平等とされますから、夫婦の共有財産のうち、夫婦それぞれの持ち分は半分ずつとなります。

夫婦が婚姻中、夫が会社で稼いだお金でマイホームや自動車を購入して、それが夫名義であったとしても、夫単独の財産ではなく、夫婦の共有財産となるのです。

また、長年にわたって共同生活を続けていると、夫婦のどちらに帰属するのかわからなくなってしまうものもあります。この場合も、夫婦の共有財産と推定されます(民法762条2項)。

なお、夫婦の一方が別居後に取得した財産は、たとえ夫婦がまだ婚姻関係にあったとしても、もはや夫婦が協力して取得した財産とはいえませんから、共有財産とはいえず、特有財産となります。

以上をまとめると、次の4つをのぞいては、おおむね夫婦の共有財産と考えてよいということになります。そして、夫婦の共有財産は財産分与の対象となりますから、次の4つを除いた財産は、財産分与の対象となります。

  • 夫婦の一方が婚姻前に取得した財産
  • 夫婦の一方が婚姻中に親からの贈与で取得した財産
  • 夫婦の一方が婚姻中に相続により取得した財産
  • 夫婦の一方が別居後に取得した財産

2 マイホームである家やマンションは財産分与の対象となるか

夫婦のマイホームである家やマンションが夫婦の共有財産であれば、財産分与の対象となります。夫婦の婚姻期間中に貯めた預貯金を頭金に充てたり、毎月の収入を住宅ローンの返済に充てたりしている場合は、夫婦が協力して財産を形成したと言えますから、夫婦の共通財産になります。

ただし、夫婦のマイホームである家やマンションは、高額であるので、夫婦の共有財産のみでなく、夫婦一方の特定財産が購入資金に充てられている場合も多いです。よくあるのが、夫婦の一方の親から援助されたお金や婚姻前に貯めていた預貯金などを頭金に充てる場合です。

一般的には、夫婦のマイホームである家やマンションには、次の①~⑥の資金が充てられることが多いといえます。このうち、①~③は、夫婦の一方の特定財産が購入資金に充てられており、夫婦が協力して財産を形成したとは言えません。また、⑥についても、もはや夫婦が協力して財産を形成しているとは言えません。

  1. 親から資金援助を受けてマイホームの購入資金に充てる場合
  2. 親から相続したお金をマイホームの購入資金に充てる場合
  3. 夫婦の一方が婚姻前から貯めていた預貯金をマイホームの購入資金に充てる場合
  4. 夫婦の婚姻後に貯めた預貯金をマイホームの購入資金に充てる場合
  5. 夫婦の婚姻後に毎月の収入から住宅ローンを支払う場合
  6. 別居後、夫婦の一方が毎月の収入から住宅ローンを支払う場合

夫婦のマイホームである家やマンションについて、上記の①~③、⑥の資金が充てられた場合は、この部分については、夫婦が協力して財産を形成したとは言えませんから、夫婦の一方の特定財産となります。一方で、上記の④と⑤は、夫婦が協力して財産を形成したとは言えませんから、夫婦の共有財産となります。

つまり、夫婦のマイホームである家やマンションは、夫の特定財産によって形成された部分、妻の特定財産によって形成された部分、夫婦の共有財産によって形成された部分によって構成されている場合が多いのです。

夫婦のマイホームである家やマンションに住宅ローンがある場合、住宅ローンをだれが負担するのかについては次の記事を参考にしてください。

離婚時に住宅ローンがあったらどうする?~家やマンションがオーバーローンの場合の財産分与は?

3 財産分与額の計算方法

離婚時の財産分与の対象となるのは、あくまでも夫婦の共有財産です。ですので、夫婦のマイホームである家やマンションが夫婦の一方の特定財産と夫婦の共有財産で構成されている場合、財産分与額を求めるには、次のステップを踏む必要があります。

以下の設例に基づいて説明します。

設例

マンション購入価額 5,000万円
財産分与時の評価額 4,000万円
ローン残額 3,000万円

購入資金の内訳
頭 金 夫の婚姻前の預貯金 500万円
    妻の両親からの援助 400万円
    夫婦の婚姻期間中に貯めた預貯金 300万円
ローン 夫名義 3,800万円
    同居中の夫婦の返済額(利息込み) 1,500万円
    別居後の夫の返済額(利息込み) 300万円
    ローン残額 2,000万円

3-1 財産分与時点における不動産評価額を求める。

まずは、財産分与時点における不動産の評価額を求める必要があります。不動産評価額は年々下がることが多いので、不動産購入価格ではなく、財産分与時点での不動産評価額を求める必要があります。通常は、不動産業者の無料簡易査定書を用いることが多いと思います。

ここでは、マンションの購入価額は5,000万円でしたが、財産分与時は4,000万円に下がっています。

3-2 不動産の実質的な価値を求める。

財産分与時には、まだローンが2,000万円残っています。ですので、財産分与時の不動産評価額がそのまま不動産の実質的な価値になるわけではありません。不動産の実質的な価値は、4,000万円-2,000万円=2,000万円となります。

3-3 財産分与時点までに購入資金に充てられた夫婦の共有財産と夫婦の一方の特定財産を求める。

財産分与時点までに購入資金に充てられた夫婦の共有財産は、夫婦の婚姻期間中に貯めた預貯金300万円と同居中の夫婦のローン返済額1,500万円の合計の1,800万円となります。

財産分与時点までに購入資金に充てられた夫の特定財産は、夫の婚姻前の預貯金500万円と別居後の夫のローン返済額300万円の合計800万円です。

一方、財産分与時点までに購入資金に充てられた妻の特定財産は、妻の両親からの援助400万円です。

ローンの利息の支払い額も計算に含めるのですか?
実務上はどちらの場合もあって、証拠の有無などにより、裁判官の裁量で決められているのが実情です。

3-4 夫婦それぞれが財産分与時点までに購入資金に充てた金額を求める。

財産分与時点までに購入資金に充てられた夫婦の共有財産は、1,800万円となります。夫婦の共有財産についての貢献度合いは通常は平等です。ですので、1,800万円のうち夫婦それぞれの貢献額は、1,800万円÷2=900万円となります。

そうすると、夫婦それぞれが財産分与時点までに購入資金に充てた金額は次のとおりとなります。

  • 夫の金額:財産分与時点までに購入資金に充てられた夫の特定財産800万円と共有財産900万円の合計1,700万円
  • 妻の金額:財産分与時点までに購入資金に充てられた夫の特定財産400万円と共有財産900万円の合計1,300万円

3-5 夫婦の財産分与額の計算

財産分与時までに、夫は1,700万円、妻は1,300万円、不動産の購入資金に充てていることになりますので、不動産に対する夫婦それぞれの取得分は次のとおりとなります。

  • 夫の取得分:2,000万円×1,700万円÷(1,700万円+1,300万円)=1,133万円
  • 妻の取得分:2,000万円×1,300万円÷(1,700万円+1,300万円)=867万円

4 夫婦のマイホームである家やマンションを買い換えた場合

夫婦のマイホームである家やマンションを買い換える場合があります。元の不動産を売却して、その売却代金を新しい不動産の頭金とする場合です。この場合、元の不動産の売却代金について、上に述べた計算をして夫婦それぞれの貢献額を計算します。

例えば、売却代金が3,000万円だったとして、このうち夫婦の貢献額が夫2,000万円、妻1,000万円であれば、頭金3,000万円のうち、2,000万円を夫の特有財産、1,000を妻の特有財産として計算します。