【弁護士が解説】事業用定期借地権を更新したい場合はどうするか～再契約はできるか

弁護士の佐々木康友です。
今回は、事業用定期借地権を更新したい場合はどうするべきかについてわかりやすく説明します。
本記事の内容は次のとおりです。

事業用定期借地権とは

本記事では、土地の貸主のことを借地権設定者・地主として、借主を借地権者として説明しています。

まず、事業用定期借地権とはなにかを簡単に確認しておきましょう。

事業用定期借地権とは、借地借家法23条に規定されている定期借地権です。
一定期間の経過により借地契約は確定的に終了し、借地権が消滅します。

項目	特徴
借地権の存続期間	10年以上50年未満 1項事業用定期借地権：30年以上50年未満 2項事業用定期借地権：10年以上30年未満
建物の用途	事業用に限定
性質	普通借地権には認められてる次の効力が発生しない 借地契約が更新しない（借地借家法5条） 建物の再築による借地期間の延長がない（借地借家法7条） 建物買取請求権がない（借地借家法13条）

なお、事業用定期借地権は、借地権の存続期間の違いから、次の2つに分かれています。
借地権の存続期間のほか、性質に違いはありません。

名称	借地権の存続期間	条文
1項事業用定期借地権	30年以上50年未満	借地借家法23条1項
2項事業用定期借地権	10年以上30年未満	借地借家法23条2項

事業用定期借地権全般についてはこちらで詳しく説明していますので参考にしてください。

事業用定期借地権設定契約の再契約であれば可能

事業用定期借地権を含む定期借地権の特質は、借地権の存続期間が満了すると、借地契約は更新せず、借地権が消滅することです。
特約を定めることにより、事業用定期借地権設定契約であっても更新できるとすると、そもそも事業用定期借地権の本質に反することになります。

そのため、事業用定期借地権を更新する特約を定めることはできないと考えるべきです。

とはいえ、借地権者としては、事業用定期借地権の存続期間の満了後も継続して土地を使用したい場合があります。
地主としても、普通借地権ではなく、事業用定期借地権であれば、土地を継続して使用してもらっても構わないということもあるでしょう。

そこで、当初の借地契約の終了後、事業用定期借地権を再度設定すること、つまり、事業用定期借地権設定契約の再契約をすることは認められます。

再契約のパターン

事業用定期借地権設定契約の再契約の具体的には次のようなパターンが考えられるでしょう。

パターン	内容
再契約の合意	当初契約終了後、貸主と借主で協議し、再契約について合意する。
再契約の予定	当初契約時に、再契約を予定する旨の特約をする。この場合、当初契約終了後、貸主と借主が再契約の予定に基づいて再契約する。
再契約の予約	当初契約時に、再契約の予約をする。この場合、当初契約終了後に、借主が貸主に対して予約完結権を行使することにより契約が成立する。

事業用定期借地権の再契約は、当初契約とは別個の契約ですので、新たな契約として借地借家法23条の要件を満たすことが必要となります。
公正証書の作成も当然に必要となります。

再契約の予定と予約の違い

再契約の予定は、当初契約終了後、借地契約をすることを貸主と借主との間で約束することです。
再契約の予約は、借主は、当初契約終了後、貸主に対して予約完結権を行使して、一方的に借地契約を成立させることができます。

つまり、再契約の予定は、あくまでも将来に契約を締結することを約束するのに過ぎないのに対し、再契約の予約は、借主の一方的な意思表示により借地契約を成立させることができるのです。
再契約の予約の方が、地主にとっては拘束力の強いものといえるでしょう。

再契約の予約の要件

上でも説明しましたが、当初契約時に、事業用定期借地権設定契約の再契約の予約をすることもできます。
この場合、当初契約終了後に借主が貸主に対して予約完結権を行使することにより、借地契約が成立します。

借主の一方的な予約完結権の行使によって、事業用定期借地権設定契約が成立するのですから、公正証書にするなど借地借家法23条の要件を満たしておく必要があります。

存続期間の満了前に予約すること

当初契約による事業用定期借地権の存続期間の満了前には予約しておく必要があります。
当初契約時に予約をすることも可能です。

予約も公正証書によること

借主の一方的な予約完結権の行使によって、事業用定期借地権設定契約が成立するのですから、借地契約の予約自体が、借地借家法23条の事業用定期借地権の成立要件を満たしておく必要があります。

したがって、公正証書によらない予約は無効となるものと考えられます（借地借家法23条3項）。

予約内容は、事業用定期借地権の要件を満たすこと

再契約は当初の契約とは別個の契約であるため、同じ内容である必要はありません。
当初の契約は2項事業用定期借地権（存続期間10年以上30年未満）であるのを、再契約では1項事業用定期借地権（存続期間30年以上50年未満）とすることはできます。
いずれにせよ、予約完結権の行使により、事業用定期借地権が成立することになるので、公正証書によることのほかにも、存続期間など借地借家法23条の成立要件を満たす必要があります。

更新料を支払義務を定めることは可能か

事業用定期借地権の再契約は、実質的には普通借地権の更新とさほど変わるものではありません。
普通借地権でも更新料の支払いが認められている以上、事業用定期借地権でも更新料の支払義務を定めることを否定する理由はないものと考えられます。

ただし、法的な意味では、普通借地権のような更新ではなく、新たに契約を締結しているものであるため、むしろ権利金に近い性質と考えられます。

事業用定期借地権の延長

正確には更新ではありませんが、事業用定期借地権を延長することができるのでしょうか。
借地借家法23条に定められた事業用定期借地権の存続期間の範囲内であれば、延長することは可能と考えられます。

1項事業用定期借地権の存続期間は30年以上50年未満ですから、例えば、30年を40年に延長することは可能です。
2項事業用定期借地権の存続期間は10年以上30年未満ですから、例えば、20年を25年に延長することは可能です。

しかし、2項事業用定期借地権の対象期間から、1項事業用定期借地権の対象期間に延長することはできないものと考えます。
例えば、事業用定期借地権の存続期間を20年（2項の範囲）から40年（1項の範囲）に延長するような場合です。

1項事業用定期借地権と2項事業用定期借地権は成立要件が異なるためです（借地借家法23条1項と2項を比較してください。）。

借地借家法23条（事業用定期借地権等）
1　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
2　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合には、第3条から第8条まで、第13条及び第18条の規定は、適用しない。
3　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

まとめ

今回は、事業用定期借地権を更新したい場合にはどうするべきかについて説明しました。

借地権者も事業が順調であれば、事業用定期借地権の存続期間の満了後も継続して土地を使用したいと考えますし、地主としても普通借地権ではなく事業用定期借地権であれば認めることも可能だと思われます。

事業用定期借地権は契約期間が長期に及ぶものであり、契約書に契約内容を的確に表現するのは工夫を要する場合も多いので、弁護士等の専門家に相談するのも有益でしょう。