借地権の対抗力（対抗要件）とは｜借地借家法10条について

弁護士の佐々木康友です。
これまでの業務経験を踏まえて、こういった疑問に答えます。

まずは、簡単な設例で問題となる点をイメージしましょう。

この場合、借地権者は、借地権を理由として、新しい土地所有者の請求を拒否できるでしょうか。どのような場合に拒否できて、どのような場合には拒否できないのでしょうか。

これについて定めているのが借地借家法10条です。以下、借地借家法10条について詳しく説明します。

借地権の対抗力（対抗要件）とは

借地権の対抗力とは

借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます（借地借家法2条1号）。

借地権が地上権・土地の賃借権のいずれであっても、上記の設例のような場合に、土地の明渡しを拒否するためには、借地権について登記を備えていることが必要とされています。
つまり、借地権者は、借地権について登記があれば、明渡しを拒否できますが、登記がなければ、明渡しを拒否できません。

ここで、借地権を第三者に主張できること（明渡しを拒否できること）を対抗力があるといいます。

対抗力についての民法上の規定　

借地権を第三者に対抗するために登記が必要とされることは、民法に規定されています。

民法177条（不動産に関する物件の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

民法605条（不動産賃貸借の対抗力）
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

借地権が地上権の場合、物権ですから、民法177条により登記が求められます。
借地権が土地の賃借権の場合、民法605条により登記が求められます。
どちらにせよ、登記をしないと第三者に借地権を主張（対抗）することができません。

ここで、地上権は物権であるため（民265条）、その性質上、登記請求権があります。
つまり、土地所有者に登記するように請求する権利があるのです。
ですから、土地所有者と借地契約を締結したら、土地所有者に地上権の登記を請求することができます。

これに対し、土地の賃借権は物権ではなく債権ですから、地上権のように登記請求権は認められていません。
土地所有者との間で登記する合意があれば登記できますが、地上権のように一方的に登記を請求することはできません。
実際上も、土地所有者にとっては、土地の賃借権について登記するメリットはないので、土地の賃借権が登記される場合はほとんどありません。

借地借家法10条の規定　

しかし、土地の賃借権の登記がなければ、第三者に借地権を対抗できないこととなると、借地権という権利はとても不安定なものになってしまいます。

借地借家法では、借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地に賃借権）を手厚く保護しています。
借地権が土地の賃借権である場合、土地所有者が土地の賃借権の登記を認めないため、借地権者が、第三者に借地権を対抗できないことになると、借地借家法により借地権を手厚く保護する意味がなくなってしまいます。

そこで、借地借家法では、土地の賃借権の登記がなくても、借地権を第三者に対抗できるようにするため、次の規定を設けています。

借地借家法10条（借地権の対抗力）
１　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

これは、土地の賃借権の登記がなくても、土地上に借地権者の所有する建物があって、その建物について登記があれば、借地権を主張できるというものです。
つまり、建物の登記により、借地権の登記と同じ効力を得ることができます。

土地の賃借権の登記は、土地所有者の合意がないとできませんが、建物の登記については、建物所有者である借地権者の意思でできます。

借地借家法10条の規定上、借地権を対抗できるとありますので、借地権が、土地の賃借権だけでなく、地上権の場合であっても、建物の登記を備えることによって、借地権を対抗することができるようになります。
つまり、地上権の場合は、借地権の対抗手段として、地上権を登記する方法と、建物を登記する方法があるわけです。

土地の借地権者との間で借地契約を締結して、さらに借地権を設定する場合を転借地契約といいます。
転借地契約により設定された権利を転借地権、転借地権の主体を転借地権者といいます。
借地上に、転借地権者の所有する建物があり、この建物について登記がある場合も、転借地権者は、第三者に対する対抗力を取得します。

本条は強行規定。借地権者に不利な特約は無効となります。
つまり、建物の登記を備えても、借地権を対抗することができないといった特約は、借地権者に不利なものであるので無効となります。

建物登記により借地権の対抗力を取得する要件

登記簿は法務局でだれでも内容を確認できます。

土地の購入を考えている人であれば、当然に土地の登記は確かめるでしょう。
土地の登記簿に借地権が登記されていれば、借地権の存在は一目瞭然となります。

これに対し、借地借家法10条は、土地ではなく、建物の登記により、第三者に対し借地権を対抗できるとするものです。

土地の購入を考えている人が、必ず建物の登記を確認するとは限りません。
知らずに土地を購入したら、後で土地に借地権が付されていることが分かった…といったことは、取引の安全からも避けなければなりません。

そこで、借地借家法10条により借地権の対抗力が認められるには、建物の登記があるというだけでなく、土地の外観からも借地権があることを調査するのが当然といえる状況が求められます。

具体的には、借地借家法10条により借地権の対抗力が認められる要件は次のとおりです。

1. 借地上に建物が存在
2. 建物所有者は借地権者
3. 建物について借地権者名義の登記

借地上に建物が存在

借地借家法10条の適用を受けるには、借地上に建物が存在することが要件となります。

これはとても重要です。

土地取引を考えている場合、現地を確認するのが通常です。
土地の登記簿に借地権の登記がなくても、現地に建物があれば、何らかの土地の利用権が存在するのではないかと疑い、調査することが可能です。

反対に、現地に建物がない場合、土地を購入しようとしている人に、土地の利用権があることを疑い、調査することを求めるのは酷でしょう。

そこで、借地借家法10条の適用を受けるには、借地上に建物が存在することが要件とされています。

第三者が土地の所有権を取得するなど、借地権と相反する権利を取得した時に建物が存在していることが必要となります。
その後、建物が存在しなくなったとしても、その所有者等との関係では対抗力は失われません。
ただし、建物が存在しなくなった後、さらに借地権と相反する権利を取得する人が現れた場合、その人との関係では対抗力を取得できないので注意が必要です。

建物所有者は借地権者

借地上の建物の所有者は借地権者であることが要件となります。

借地権者以外の人が建物の所有者である場合、借地借家法10条は適用されませんので注意が必要です。

借地権者以外の人が建物の所有者である場合にまで、借地権の対抗力を認めてしまうと、建物の登記から借地権の存在を推認することが困難となります。
そこで、借地借家法10条では、借地権者が建物所有者である場合に限って保護する目的と考えられます。

建物の所有者が借地権者であることは、厳格に判断されますので注意が必要です。
借地権者の親族が所有者でも借地権者の所有とは評価されません。

建物について借地権者名義の登記があること

建物について借地権者名義の登記があることが要件となります。
第三者に対して借地権を対抗できるようにするためには、借地権の存在を推認できる外観が必要です。
そこで、借地権者名義の建物の登記が求められています。

借地権者名義の建物登記も厳格に判断

建物の所有者が借地権者であっても、登記名義が異なれば借地借家法10条は適用されません。
建物の所有者と登記名義は一致している必要があります。
そのような場合にまで、借地権の対抗力を認めることとなると取引の安全が害されることとなりかねないからです。

登記上の建物と実際の建物が同一のものと認識できればよい

登記名義は厳格に判断されますが、建物の所在地番、種類・構造・床面積などは、実際のものと多少異なっていても、登記全体から、実際の建物と同じものと認識できれば構いません。
その程度の違いであれば、借地権の存在を推認するのに支障はないからです。

対抗力の範囲

借地借家法10条の規定は、建物の存在と建物登記のみで、借地権登記に代わり借地権の対抗力を認めるものです。

第三者は、建物の存在と建物登記のみで、借地権の存在を推認しなければならないのですから、借地権の対抗力がどの範囲で及ぶのかについて、建物登記からその範囲が明確に認識できるようにしておく必要があります。

そこで、建物登記に所在地番が記載されている土地についてのみ、借地権の対抗力を認めることとしています。

建物が土地Aと土地Bにまたがって建っている場合、建物登記の所在地番に土地Aしか記載されていないと、借地借家法10条からは、土地Bの借地権の対抗力を取得できないことに注意が必要です。
とはいえ、土地Aと土地Bが一体的に利用されていることが分かる場合などには、明渡し請求が権利濫用とされる可能性はあります（最高裁判例平成9年7月1日）。

建物が滅失した場合

借地借家法10条が適用されるためには、借地上に建物が存在することが前提となります。
そのため、建物が滅失した場合、借地権の対抗力が消失するのが原則です。

しかし、この原則を貫くと、例えば、建物が老朽化したため建替工事をしている間に、土地が第三者に譲渡されてしまうと、借地権を対抗できないことになり、著しく不合理な結果となります。

そこで、建物の滅失後も2年間は暫定的な対抗力を認めることとしています。
ただし、取引の安全のため、次の事項を土地上の見やすい場所に掲示することが求められます。

1. 滅失した建物の特定に必要な事項（建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、建物の所有者等）
2. 滅失日
3. 建物を新たに築造する旨

建物滅失から2年間経過すると掲示による対抗はできなくなります。
2年以内に建築、登記が必要ということです。
また、掲示し続けることが必要で、掲示を撤去すると対抗力は失われます。