【弁護士が解説】借地条件（建物の種類、構造、規模又は用途）を変更するにはどうすればよいか（借地借家法17条1項）

弁護士の佐々木康友です。

借地上にどのような建物を建てるかは本来は借地権者の自由ですが、借地契約において、借地上の建物の種類・構造・規模・用途などについて制限する借地条件が定められている場合はこれに従う必要があります。

但し、社会経済状況の変化など事情が変更したことにより、従前の借地条件が不相当な内容となっている場合は、裁判所に借地条件の変更を申し立てることができます（借地借家法17条１項）。

今回は、建物の種類、構造、規模又は用途などについて制限する借地条件を変更するにはどうすればよいかについて説明します。

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権です（借地借家法2条1号）。
土地の利用権が借地権に該当すると、借地借家法か借地法（旧借地法）のどちらかが適用されます。

借地権については、次の記事で詳しく説明していますのでぜひ参考にしてください。

借地条件とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権なのですから、借地上にどのような建物を建てるかは本来は借地権者の自由です。

しかし、実際上、借地契約では、借地上の建物の種類・構造・規模・用途などについて制限する特約（借地条件）が定められることが多いです。

それでは、借地上の建物について制限を設けることは許されるのでしょうか。

借地上にどのような建物が建てられるかによって、次のような点について借地契約の内容が変わってきます。

いずれも地主（借地権設定者）の利害に大きな影響を及ぼす内容です。

そのため、地主と借地権者が借地契約を締結するにあたり、借地上の建物の種類・構造・規模・用途などについて制限する借地条件を定めることは原則として有効と考えられています。

但し、借地借家法に反する借地条件で、借地権者に不利な内容は無効となります（借地借家法9条、16条、21条）。
また、借地権者の土地利用を不当に制限する借地条件についても、借地借家法の趣旨に反するものとして無効となることがあるので注意が必要です。

建物の種類・構造・規模・用途とは

借地契約では、建物の種類・構造・規模・用途などによって、借地上の建物を制限します。
一般的に建物の種類・構造・規模・用途の意味は次のとおりです。

用語	意味
種類	硬固建築物、非硬固建築物など
構造	木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など
規模	階数・床面積・高さなど
用途	居宅・店舗・事務所・共同住宅など

借地条件に違反するとどうなるか

借地契約により借地条件が定められている以上、借地権者は借地条件を遵守する義務があります。
借地権者が借地条件に違反すると債務不履行となります。

しかし、借地権者が借地条件に違反したからといって、地主は常に借地契約を解除できるとは限りません。

借地契約は、長期にわたる継続的契約です。
通常、借地権者にとっては、借地は生活や事業の基礎となっており、借地契約が解除されることの影響は甚大となります。

そのため、借地契約を解除するには、地主と借地権者の間の信頼関係が破壊される程度の義務違反が必要とされているのです（信頼関係破壊の理論）。

それでは、どのような場合に信頼関係が破壊されたといえるのでしょうか。

例えば、借地上の建物が非堅固建築物に制限されているにもかかわらず、堅固建築物を建築した場合には、一般的に重大な債務不履行となり、信頼関係を破壊されるものとなることが多いと考えられます。

堅固建築物とは、石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固の建物をいいます。鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造なども堅固建築物に含まれると考えられます。
非堅固建築物とは、堅固建築物以外の建物をいいます。木造、軽量鉄骨造などが考えられます。

これに対し、建物の用途の制限に違反しただけでは、一般的には信頼関係が破壊されるまでにはならない場合が多いと考えられます。

但し、居住用の建物に制限されているにもかかわらず、商業用の建物を建築したことによって、土地の周辺環境に大きな影響を与える場合などには信頼関係を破壊されたといえる場合もあるものと考えられます。

堅固建築物と非堅固建築物の違いについてはこちらの記事を参考にしてください。

借地条件の変更の合意

地主と借地権者の合意により、借地契約で定められた借地条件を変更することは当然に認められます。

但し、上でも述べましたが、借地借家法に反する借地条件で、借地権者に不利な内容は無効となります（借地借家法9条、16条、21条）。
また、借地権者の土地利用を不当に制限する借地条件についても、借地借家法の趣旨に反するものとして無効となることがあるので注意が必要です。

実務上、借地条件を変更する場合には、借地権者から地主に承諾料が支払われるのが通常です。

承諾料の金額は借地条件の変更の内容によりますが、非堅固建築物の所有を目的とする借地権から、堅固建築物の所有を目的とする借地権に変更する場合は、土地の更地価格の10％程度が相場のようです。

合意ができない場合は借地条件変更の申立てをする

借地条件変更の申立てとは

借地条件の変更は、地主にとって負担が大きくなるため、地主と借地権者の合意ができないこともあります。

しかし、社会経済状況の変化など事情が変更したことにより、従前の借地条件が不相当な内容となっているのに、地主と借地権者の間で合意ができないために借地条件の変更ができないのは、借地権者にとっては大きな不利益となりますし、社会経済的にも望ましいことではありません。

そこで、借地借家法では、裁判所が、当事者の申立てにより、建物の種類、構造、規模又は用途などについて制限する借地条件の変更することができることとされています（借地借家法17条１項）。

借地条件変更の申立ての手続きは、借地非訟事件として行われます。
借地非訟事件とは、紛争の事前予防と土地の合理的な利用促進のために、地主と借地権者との間の契約関係に裁判所が後見的に介入し、当事者の合意に代えて裁判所が許可を与える制度です。

申立て手続き

申立人

当事者（通常は借地権者）

管轄

借地権の目的である土地を管轄する地方裁判所

手続きの流れ

借地非訟事件の手続は、以下の手順で進行します。
多くの事件は、特段の事情がなければ、概ね１年以内には終わっているようです。

1. 申立人（通常は借地権者）が、裁判所に申立書を提出する。
2. 裁判所が、第１回審問期日を定めるとともに申立書を相手方（通常は地主）に郵送する。
3. 裁判所は、第１回審問期日を開き、当事者から陳述を聴く。審問期日は、必要に応じて第２回、第３回と期日が重ねられる。
4. 裁判所が、鑑定委員会に意見を求める。
5. 鑑定委員会が、現地の状況を調査する。
6. 鑑定委員会が、裁判所に意見書を提出し、裁判所は意見書を当事者に送付する。
7. 裁判所が、鑑定委員会の意見について、当事者から意見を聴くための最終審問期日を開き、審理を終了する。
8. 裁判所が、決定書を作成し、当事者に送付する。

申立ての要件

借地条件変更の申立ての要件は次のとおりです。

①建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件が定められている

上でも述べましたが、建物の種類・構造・規模・用途の意味は次のとおりです。

用語	意味
種類	居宅・店舗・事務所・共同住宅など
構造	木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など
規模	階数・床面積・高さなど
用途	自己使用・賃貸用・事業用など

但し、借地借家法17条1項の規定は、建物に関して何らかの制限がある場合の例示と考えられます。

そのため、その制限が、建物の種類、構造、規模又は用途のいずれについてのものであるか明確に区別ができなくても（いずれにもあてはまらなくても）、借地条件変更の申立ての対象になるものと考えられます。

旧借地法では、借地法（旧借地法）では、堅固建築物の所有を目的とする借地権と非堅固建築物の所有を目的とする借地権が区別されていました（旧借地法2条）。

借地借家法では、堅固建築物と非堅固建築物の区別が廃止されましたが、この区別は、借地借家法17条1項における構造に関する借地条件と考えることができます。

したがって、借地借家法では、非堅固建築物の所有を目的とする借地権を堅固建築物の所有を目的とする借地権に変更するためには、同法17条1項に基づいて、建物の構造について制限する借地条件を変更の申立てをすることになるものと考えられます。

②法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更

法令による土地利用の規制の変更とは、防火地域・準防火地域（建築基準法61条、62条）や用途地域等（都市計画法8条）の指定のほか、法律や条例に基づく様々な土地利用の規制が含まれます。

付近の土地の利用状況の変化とは、借地権の目的となる土地の付近において、農地が住宅地が開発されたり、住宅地が商業地に変化したり、中高層のビルやマンションが建設されたりといった場合を示しています。

いずれにせよ、法令による土地利用の規制の変更や付近の土地の利用状況の変化は事情の変更の例示に過ぎませんので、これらの事情の変更に限らず、客観的に事情の変更があったと認められる場合には、借地条件の変更が認められると解されています。

③現に借地権を設定するなら、その借地条件と異なる建物の所有を目的とするのが相当である

借地権の目的である土地について、仮に現時点において借地権を設定するのであれば、建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件は異なる内容とすることが相当である場合には、借地条件の変更が認められます。

④当事者間に協議が調わない

借地条件の変更について、地主と借地権者の間で合意ができなかった場合やそもそも協議ができなかった場合に借地条件の変更の申立てができます。

裁判所の判断基準

裁判所は、借地条件の変更を認める場合は、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならないとされています（借地借家法17条4項）。

このうち、借地権の残存期間については、存続期間の満了が近いと、借地条件の変更は否定される傾向にあります。
但し、借地権の存続期間が満了に近くても、借地契約の更新が確実であり、借地条件を変更する緊急性があれば、借地条件の変更は認められます。

土地の状況とは、土地の広さや形状、地盤の強度、隣地との位置関係などをいいます。

借地に関する従前の経過とは、借地権設定の経緯、経過した契約期間、更新料授受の有無、地代支払状況、土地の利用状況などをいいます。

なお、裁判所が判断をするにあたっては、鑑定委員会の意見を聴くのが原則であり（借地借家法17条6項）、鑑定委員会の意見に沿った裁判が行われるのが実情です。

財産上の給付

借地条件の変更は地主に不利益を与えるのが通常です。
そのため、地主と借地権者の利益の衡平を図る観点から、借地条件の変更とともに財産上の給付を命じることが多いです（借地借家法17条3項）。

どの程度の財産上の給付を命じるかについては基準があるわけではありません。
借地条件の変更の内容に応じて個別具体的に検討されます。

但し、非堅固建物の所有を目的とする借地権を堅固建物の所有を目的とする借地権に変更する場合は、土地の更地価格の10％が相場のようです。