借地権の存続期間について(借地借家法3・4条)|旧借地法の規定についても解説します

今回は、借地権の存続期間について説明します。

借地権の存続期間については、借地借家法に特別の規定があります。
土地の利用権の存続期間については民法にも規定がありますが、土地の利用権が借地権(借地借家法2条1号)に該当する場合は、民法に優先して、特別法である借地借家法の存続期間についての規定が適用されます。

借地借家法は、平成4年8月1日に施行された比較的新しい法律です。
それ以前は、旧借地法に借地権の存続期間についての規定がありました。
借地借家法の施行前に設定された借地権については、旧借地法が適用されます。

借地権の存続期間は数十年に及ぶことがあり、現在でも旧借地法の適用される借地契約が存続しています。
そのため、旧借地法の規定もあわせて確認して、借地借家法と旧借地法の借地権の存続期間についての規定の違いを理解しておく必要があります。

1 借地権とは

借地権とは、

建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権

です(借地借家法2条1号)。
土地の利用権が借地権に該当すると、借地借家法・旧借地法のどちらかが適用されます。

借地権について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にして下さい。

2 借地借家法・旧借地法の適用関係

借地借家法の施行日は平成4年8月1日です。

したがって、平成4年8月1日以降に設定された借地権については借地借家法の存続期間についての規定が適用されます。
これに対し、借地借家法の施行日前に設定された借地権については、旧借地法の存続期間についての規定が適用されます。

図に表すと次のとおりとなります。

借地借家法の施行日は平成4年8月1日です。  したがって、平成4年8月1日以降に設定された借地権については借地借家法の存続期間についての規定が適用されます。 これに対し、借地借家法の施行日前に設定された借地権については、旧借地法の存続期間についての規定が適用されます。
借地借家法・旧借地法の適用関係

3 民法における土地の利用権についての規定

借地借家法・旧借地法における借地権の存続期間について説明する前に、民法の規定を確認しておきましょう。

上に述べたとおり、借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権ですが、民法では、地上権・土地の賃借権についてどのように規定されているのでしょうか。

3-1 地上権

地上権(民法265条~)については存続期間の規定はありません。
どのような期間であっても設定できることになります。

3-2 土地の賃借権

賃貸借の存続期間は50年を超えることができません。
契約でこれより長い期間を設定しても50年に短縮されます(民法604条1項)。
存続期間を定めなかった場合は、期間の定めのない賃借権になります(民法617条)。

令和2年4月1日施行の民法改正前は、賃借権の存続期間の上限は20年でした。

一時使用目的の借地権の場合、借地権の存続期間を30年以上とする規定(借地借家法3条)は適用されないので、借地権の存続期間の定めのない借地契約も可能となります。反対に、一般法である民法の規定が適用される結果、50年を超える借地権の存続期間を設定することができず、借地契約で50年を超える期間を定めても50年に短縮されます(民法604条)。

一時使用目的の借地権については次の記事を参考にして下さい。

4 借地借家法における借地権の存続期間

4-1 借地権設定時

借地借家法における借地権の存続期間30年です(借地借家法3条)。

  1. 借地契約において存続期間を定めなった場合は存続期間は30年となります。
  2. 30年以上の存続期間を定めても構いません。30年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります。
  3. 反対に30年未満の存続期間を定めると無効となります(借地借家法9条)。30年未満の存続期間は借地権者に不利な内容であるため、一方的強行規定により無効とされるのです(借地借家法9条)。
    30年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに30年の存続期間となります。

民法の規定と比較すると、土地の利用権が保護されていることが分かります。
以上を図で示すと次のようなイメージです。

借地借家法における借地権の存続期間は30年です(借地借家法3条)。 借地契約において存続期間を定めなった場合は存続期間は30年となります(①)。 30年以上の存続期間を定めても構いません。30年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 反対に30年未満の存続期間を定めると無効となります(借地借家法9条)。 30年未満の存続期間は借地権者に不利な内容であるため、一方的強行規定により無効とされるのです(借地借家法9条)。 30年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに30年の存続期間となります(③)。
借地借家法における借地権の存続期間

借地借家法3条(借地権の存続期間)
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

4-2 更新時 

借地権を更新した場合の存続期間については、借地借家法に別途規定があります(借地借家法4条)。
借地権を更新した場合の存続期間は、

  • 最初の更新の場合:更新の日から20年
  • 2回目以降の更新の場合:更新の日から10年

となります。
図で示すと次のようなイメージです。

借地権を更新した場合の存続期間は、 最初の更新の場合は更新の日から20年、2回目以降の更新の場合は更新の日から10年 となります。
借地借家法により借地権を更新した場合の存続期間

最初の更新と2回目以降の更新で分けて説明しましょう。

最初の更新

借地借家法では、最初の更新の場合、更新後の借地権の存続期間は更新の日から20年です。

  1. 借地契約において、最初の更新後の存続期間を定めていなければ、存続期間は20年となります。
  2. 20年以上の存続期間を定めても構いません。20年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります。
  3. 反対に20年未満の存続期間を定めると無効となります(借地借家法9条)。20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに20年の存続期間となります。

以上を図で示すと次のようなイメージです。

借地借家法では、最初の更新の場合、更新後の借地権の存続期間は更新の日から20年です。 借地契約において、最初の更新後の存続期間を定めていなければ、存続期間は20年となります(①)。 20年以上の存続期間を定めても構いません。20年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 反対に20年未満の存続期間を定めると無効となります(借地借家法9条)。 20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに20年の存続期間となります(③)。
最初の更新の場合の更新後の借地権の存続期間

2回目以降の更新

借地借家法では、2回目以降の更新の場合、更新後の存続期間は更新の日から10年です。

  1. 借地契約において、2回目以降の更新後の存続期間を定めていなければ、存続期間は10年となります。
  2. 10年以上の存続期間を定めても構いません。10年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります。
  3. 反対に10年未満の存続期間を定めると無効となります(借地借家法9条)。20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに10年の存続期間となります。

以上を図で示すと次のようなイメージです。

借地借家法では、2回目以降の更新の場合、更新後の存続期間は更新の日から10年です。 借地契約において、2回目以降の更新後の存続期間を定めていなければ、存続期間は10年となります(①)。 10年以上の存続期間を定めても構いません。10年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 反対に10年未満の存続期間を定めると無効となります(借地借家法9条)。 20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに10年の存続期間となります(③)。
2回目以降の更新の場合の更新後の借地権の存続期間

借地借家法4条(借地権の更新後の期間)
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

4 旧借地法における借地権の存続期間

4-1 借地権設定時

借地借家法の施行日である平成4年8月1日よりも前に設定された借地権については旧借地法が適用されます。
借地借家法との大きな違いは、建物の種類・構造によって借地権の存続期間が異なることです。

  • 石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固の建物の所有を目的とする場合(堅固建物所有目的)
  • その他の建物の所有を目的とする場合(非堅固建物所有目的

に分かれます。

以下、堅固建物所有目的・非堅固建物所有目的それぞれについて説明します。

堅固建物所有目的の場合

堅固建物所有目的の場合、借地権の存続期間は60年です(旧借地法2条)。

  1. 借地契約において存続期間を定めなった場合は存続期間は60年となります。
  2. 但し、30年以上の期間を定めた場合は有効とされ、その期間が存続期間となります。
  3. 反対に30年未満の存続期間を定めると無効となります。30年未満の存続期間は借地権者に不利な内容であるため、一方的強行規定により無効とされます(旧借地法11条)。
    30年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに60年の存続期間となります。

このように、旧借地法では、借地権の存続期間を定めていた場合は少し複雑になります。
存続期間の定めがない場合は60年となりますが、30年以上の存続期間を定めた場合は有効とされている点に注意が必要です。
以上を図で示すと次のようなイメージです。

堅固建物所有目的の場合、借地権の存続期間は60年です(旧借地法2条)。 借地契約において存続期間を定めなった場合は存続期間は60年となります(①)。 存続期間を定めていた場合は少し複雑になります。 まず、30年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 存続期間の定めがない場合は60年となりますが、30年以上の存続期間を定めた場合は有効とされているのです。ここが理解しにくい点です。 反対に30年未満の存続期間を定めると無効となります。 30年未満の存続期間は借地権者に不利な内容であるため、一方的強行規定により無効とされるのです(旧借地法11条)。 30年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに60年の存続期間となります(③)。
堅固建物所有目的の場合、借地権の存続期間

非堅固建物所有目的の場合

非堅固建物所有目的の場合、借地権の存続期間は30年です(旧借地法2条)。
考え方は堅固建物所有目的の場合と同じです。

  1. 借地契約において存続期間を定めなった場合は存続期間は30年となります。
  2. 但し、20年以上の期間を定めた場合は有効とされ、その期間が存続期間となります。
  3. 反対に20年未満の存続期間を定めると無効となります(旧借地法11条)。
    20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに30年の存続期間となります(③)。

存続期間の定めがない場合は30年となりますが、20年以上の存続期間を定めた場合は有効とされていることに注意が必要です。
以上を図で示すと次のようなイメージです。

非堅固建物所有目的の場合、借地権の存続期間は30年です(旧借地法2条)。 考え方は堅固建物所有目的の場合と同じです。 借地契約において存続期間を定めなった場合は存続期間は30年となります(①)。 存続期間を定めていた場合は少し複雑になります。 まず、20年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 存続期間の定めがない場合は30年となりますが、20年以上の存続期間を定めた場合は有効とされているのです。 反対に20年未満の存続期間を定めると無効となります(旧借地法11条)。 20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに30年の存続期間となります(③)。
非堅固建物所有目的の場合、借地権の存続期間

旧借地法2条(借地権の存続期間)
1 借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス
 但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
2 契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付三十年以上、其ノ他ノ建物ニ付二十年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

旧借地法3条(契約を以て建物の種類及び構造を定めないときの借地権の存続期間)
 契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサルトキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

旧借地法11条(借地権者に不利な契約条件の禁止)
 第二条、第四条乃至第八条ノ二、第九条ノ二(第九条ノ四ニ於テ準用スル場合ヲ含ム)及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス

3-2 更新時

借地借家法の施行日である平成4年8月1日よりも前に設定された借地権については旧借地法が適用されますので、借地権の更新が借地借家法の施行後であっても、旧借地法が適用されますので注意が必要です。

旧借地法では、借地権の更新後の存続期間についても、堅固建物所有目的・非堅固建物所有目的に分けて規定されています。

堅固建物所有目的の場合

堅固建物所有目的の場合、更新後の借地権の存続期間は更新の日から30年です。

  1. 借地契約において、更新後の存続期間を定めていなければ、更新後の存続期間は30年となります。
  2. 30年以上の存続期間を定めても構いません。30年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります。
  3. 反対に30年未満の存続期間を定めると無効となります(借地法11条)。
    30年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに30年の存続期間となります。

以上を表と図で示すと次のようなイメージです。

堅固建物所有目的の場合、更新後の借地権の存続期間は更新の日から30年です。 借地契約において、更新後の存続期間を定めていなければ、更新後の存続期間は30年となります(①)。 30年以上の存続期間を定めても構いません。30年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 反対に30年未満の存続期間を定めると無効となります(借地法11条)。 30年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに30年の存続期間となります(③)。
堅固建物所有目的の場合の借地権の更新時の存続期間

非堅固建物所有目的の場合

非堅固建物所有目的の場合、更新後の借地権の存続期間は更新の日から20年です。

  1. 借地契約において、更新後の存続期間を定めていなければ、更新後の存続期間は20年となります。
  2. 20年以上の存続期間を定めても構いません。20年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります。
  3. 反対に20年未満の存続期間を定めると無効となります(借地法11条)。
    20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに20年の存続期間となります。

以上を表と図で示すと次のようなイメージです。

非堅固建物所有目的の場合、更新後の借地権の存続期間は更新の日から20年です。 借地契約において、更新後の存続期間を定めていなければ、更新後の存続期間は20年となります(①)。 20年以上の存続期間を定めても構いません。20年以上の期間を定めた場合はその期間が存続期間となります(②)。 反対に20年未満の存続期間を定めると無効となります(借地法11条)。 20年未満の存続期間の設定が無効となる結果、存続期間の定めがないことになり、原則通りに20年の存続期間となります(③)。
非堅固建物所有目的の場合の借地権の更新時の存続期間

旧借地法5条(契約更新の場合における借地権の存続期間)
1 当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年トス此ノ場合ニ於テハ第二条第一項但書ノ規定ヲ準用ス
2 当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ