【さいたま市・浦和】借地権を相続したらどうする？地主の承諾・名義変更料・遺産分割・登記を弁護士が解説

親が借地上の建物に住んでいた場合、
相続では「建物」だけでなく、「借地権」をどう扱うかが問題になります。

借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利です。

土地そのものは地主の所有ですが、
借地上の建物は親の所有であり、
その建物を所有するための借地権にも財産的価値があります。

そのため、借地権は相続の対象になります。

もっとも、借地権の相続では、
通常の預貯金や不動産の相続とは違う注意点があります。

• 地主の承諾は必要なのか
• 名義変更料や譲渡承諾料を支払う必要があるのか
• 借地上建物の相続登記はいつ行うべきか
• 相続人が複数いる場合、借地権を共有にしてよいのか
• 将来、売却・建替え・解体をしたい場合はどうすればよいのか

こうした点を曖昧にしたまま進めると、
地主との関係だけでなく、相続人間でもトラブルになることがあります。

この記事では、借地権を相続したときに確認すべきことを、
相続と不動産法務の両面から説明します。

借地権は相続の対象になる

借地権は財産的価値のある権利であり、相続の対象になります。

相続が開始すると、
相続人は、被相続人に属していた権利義務を承継します。

借地権も、土地を利用して建物を所有するための権利であり、
財産的価値があります。

そのため、親が借地上の建物を所有していた場合、
建物だけでなく、その建物を所有するための借地権も相続財産として扱われます。

借地権とは何か

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。

実務上、多くの場合は、土地の賃借権です。

つまり、地主から土地を借り、
その土地の上に自宅、店舗、アパートなどの建物を所有する権利です。

借地権がある場合、土地は地主のものですが、建物は借地人のものです。

そのため、相続では、借地上建物の所有権と、
その建物を所有するための借地権を一体として考える必要があります。

借地権と借地上建物は一体として考える

借地権の相続では、建物だけを見てはいけません。

借地上の建物は、土地を利用する権利があることが前提となります。

たとえば、遺言書に「自宅建物を長男に相続させる」と書かれていても、
その建物が借地上に建っている場合、
通常は、建物と一緒に借地権も長男が承継すると考えます。

建物の所有権と借地権は、実質的に一体として機能するからです。

もっとも、遺言書の書き方や借地契約の内容によって問題が生じることもあります。

借地上の建物を相続するときは、建物だけでなく、
借地契約書、地代の支払状況、地主との関係も確認する必要があります。

使用借権など、相続されない権利との違い

借地権と似たものに、使用借権があります。

使用借権とは、無償で物を借りて使用する権利です。

たとえば、親族から土地を無償で借りて建物を建てているような場合、
土地の賃貸借ではなく使用貸借と評価されることがあります。

使用借権は、借主の死亡によって終了することがあります。

そのため、土地を利用して建物を所有している場合でも、
それが借地借家法上の借地権なのか、使用貸借なのかによって、
相続後の扱いが変わることがあります。

まずは、土地を有償で借りているのか、地代を支払っているのか、
契約書があるのかを確認する必要があります。

借地権を相続する場合の流れ

借地権の相続に地主の承諾は必要か

借地権の相続自体には、地主の承諾は原則として不要です。

この点は、非常に誤解されやすいところです。

借地権を売却・譲渡する場合には、通常、地主の承諾が必要です。

しかし、相続は、被相続人の死亡によって法律上当然に権利義務が承継されるものです。

売買や贈与のように、借地人が自分の意思で第三者へ譲渡する場合とは性質が異なります。

相続自体には地主の承諾は原則不要

借地権を相続することについて、地主の承諾は原則として不要なので、
親が亡くなり、相続人が借地権を承継する場合、
地主に「承諾してもらわなければ借地権を相続できない」というわけではありません。

もちろん、実務上は、地主に相続が発生したことを伝え、
今後の地代の支払者や連絡先を知らせることは必要でしょう。

ただし、それは承諾を得るためではなく、
あくまでも借地契約を円滑に続けるための連絡です。

遺産分割で相続人の一人が取得する場合も原則として承諾不要

相続人が複数いる場合、遺産分割によって、
借地上建物と借地権を誰が取得するかを決める必要があります。

この場合も、遺産分割の結果として相続人の一人が借地権を取得することについて、
原則として地主の承諾は不要と考えられます。

たとえば、父が借地上建物を所有しており、相続人が長男と長女の2人だったとします。

遺産分割協議により、長男が借地上建物と借地権を取得し、
長女には代償金を支払うことにした場合、
長男が借地権を取得すること自体について、地主の承諾を得なければならないわけではありません。

ただし、地主との関係を円滑にするため、
遺産分割が成立した後は、借地上建物の相続登記を行い、
地主に対して新しい借地人と地代の支払方法を伝えるのが通常です。

第三者への遺贈では地主の承諾が問題になる

相続人ではない第三者に借地権を遺贈する場合は、
地主の承諾が問題になることがあります。

遺贈とは、遺言によって財産を贈与することです。

相続人が法律上当然に承継する相続とは異なり、
第三者への遺贈は、遺言者の意思によって借地権を移転するものです。

そのため、借地権の譲渡に近い性質を持ち、
地主の承諾が必要になる可能性があります。

遺言書で借地上建物や借地権を第三者に渡す内容になっている場合は、
相続人への承継とは区別して検討する必要があります。

地主から名義変更料・譲渡承諾料を請求された場合

借地権の相続を理由として、
名義変更料や譲渡承諾料を当然に支払う必要はありません。

借地権の相続では、地主から次のような要求を受けることがあります。

• 名義変更料を支払ってほしい
• 譲渡承諾料を支払ってほしい
• 地代を増額してほしい
• 借地契約を終了して土地を明け渡してほしい
• 相続を機に契約書を作り直したい

このような要求があっても、すべてに応じる必要があるわけではありません。

まず、その要求が法律上どのような性質のものかを確認する必要があります。

相続を理由とする名義変更料は当然には不要

借地権の相続について地主の承諾が不要である以上、
相続を理由とする名義変更料や譲渡承諾料を当然に支払う必要はありません。

借地権を第三者へ譲渡する場合は、地主の承諾が必要となり、
承諾料が問題になることがあります。

しかし、相続は譲渡ではありません。

そのため、地主から「名義を変えるなら承諾料が必要です」と言われても、
相続による承継である限り、直ちに応じる必要はありません。

もっとも、地主との関係を悪化させないため、
感情的に拒絶するのではなく、
相続による承継であること、今後も地代を支払う意思があること、
借地上建物の登記手続を進めることを落ち着いて伝えるのがよいでしょう。

土地明渡しを求められた場合

借地権を相続したことだけを理由に、
地主が土地明渡しを求めることは通常できません。

借地権は相続により承継されるため、
借地人が亡くなったからといって、当然に借地契約が終了するわけではありません。

地主から「契約者が亡くなったので土地を返してください」と言われた場合でも、
すぐに明渡しに応じる必要はありません。

ただし、
地代の長期滞納、無断増改築、用法違反、建物の朽廃や借地契約の期間満了など、
別の事情がある場合は、地主からの請求内容を慎重に検討する必要があります。

地代増額を求められた場合

借地権を相続したこと自体は、地代増額の当然の理由にはなりません。

地代の増減額は、

• 土地に対する税金の増減
• 土地価格の変動
• 近隣の地代
• 経済事情の変化

などを踏まえて判断されます。

そのため、地主から「相続したのだから地代を上げたい」と言われても、
相続だけを理由に増額が当然に認められるわけではありません。

ただし、長年地代が据え置かれている場合や、
固定資産税・都市計画税が増額している場合などは、
地代の増額の余地が問題になることがあります。

地代増額を求められた場合は、
現在の地代、固定資産税額、近隣地代、契約期間、
これまでの改定経緯を確認する必要があります。

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相続人が複数いる場合、誰が借地権を取得するか

相続人が複数いる場合は、
借地上建物と借地権を誰が取得するかを遺産分割で決める必要があります。

借地権の相続で問題になりやすいのは、地主との関係だけではありません。

相続人間で、

• 誰が借地上建物を取得するのか
• 誰が地代を負担するのか
• 将来売却するのか、建替えるのか

がまとまらないことがあります。

▶ 不動産がある場合の遺産分割について詳しくはこちら

遺言がある場合

遺言で借地上建物や借地権の取得者が指定されている場合は、
まず遺言の内容を確認します。

たとえば、「自宅建物を長男に相続させる」と書かれている場合、
その建物が借地上に建っていれば、通常は借地権も長男に承継される方向で考えます。

ただし、

• 遺言書の文言が不明確
• 他の財産との関係で遺留分が問題になっている
• 借地権の評価をめぐって相続人間で争いになっている

といった場合には、遺言があっても問題の解決は簡単ではありません。

遺言がない場合

遺言がない場合は、
遺産分割協議で、借地上建物と借地権を誰が取得するかを決めます。

主な選択肢は、次のとおりです。

• 相続人の一人が借地上建物と借地権を取得する
• 借地上建物を売却し、代金を分ける
• 地主に買い取ってもらう方向で交渉する
• 相続人全員または一部で共有する

この中で、実務上は、できるだけ単独取得または売却による処理を検討することが多いです。

借地権を共有にすると、将来の処分や地主対応が難しくなるからです。

▶ 遺産分割調停について詳しくはこちら

借地上建物を誰が使うのかを先に考える

借地権を誰が取得するかを決めるときは、
まず、借地上建物を今後誰が使うのかを決める必要があります。

たとえば、次のような事情を確認します。

借地権は、預貯金のように簡単に分けられる財産ではありません。

誰が使うのか、誰が地代を払うのか、将来どう処分するのかまで考えて、
取得者を決める必要があります。

借地権を共有にするリスク

借地権を「とりあえず共有」にすると、
将来の売却・建替え・地主対応が難しくなることがあります。

相続人間で話し合いがまとまらないと、
「いったん共有にしておけばよいのではないか」と考えることがあります。

しかし、借地権付き建物を共有にすると、後から問題が大きくなることがあります。

「とりあえず共有」は将来の処分を難しくする

借地権と借地上建物を共有にすると、
共有者全員の意見がそろわなければ進めにくい場面が増えます。

たとえば、建物を売却したい相続人と、残したい相続人が分かれることがあります。

また、地代や修繕費を誰が負担するかで揉めることもあります。

共有者の一人が亡くなれば、
その持分がさらに相続され、関係者が増える可能性もあります。

その結果、将来の合意形成がますます難しくなります。

売却・建替え・解体・地主対応で全員の合意が問題になる

借地権付き建物を共有にすると、
次のような場面で共有者間の合意が問題になります。

問題になる場面	共有にした場合のリスク
借地上建物を売却する	共有者全員の意向調整が必要になる
建物を建て替える	地主承諾に加え、共有者間の合意も必要になる
建物を解体する	借地権消滅リスクを共有者全員が理解する必要がある
地代を支払う	誰が支払うか、滞納時にどうするかで揉めやすい
地主と交渉する	窓口が一本化されず、話が進みにくい
共有者が死亡する	さらに相続が発生し、権利関係が複雑になる

このように、借地権の共有は、単なる共有不動産以上に扱いが難しくなりやすいです。

共有を避けるための分け方

共有を避けるためには、次のような方法を検討します。

ただし、借地権付き建物は、土地所有権付きの建物とは異なり、
売却や建替えに地主の承諾が必要となることが通常です。

そのため、遺産分割の時点で、将来の処分可能性まで検討しておく必要があります。

▶ 借地権が共有状態になった相続のの進め方についてはこちらから

借地上建物の相続登記と借地権の対抗要件

借地権を相続した場合、
借地上建物の所有権移転登記を早めに行うことが重要です。

借地権は、土地の上に借地権者名義の登記された建物があることで、
第三者に対抗できる場合があります。

つまり、借地権そのものの登記がなくても、借地上建物について借地人名義の登記があれば、
借地権を守るための重要な手段になります。

借地権を守るには建物登記が重要

借地権の対抗要件として重要なのは、借地上建物の登記です。

借地上に建物があり、その建物が借地人名義で登記されていれば、
借地権を第三者に主張できる場合があります。

そのため、相続によって借地権付き建物を取得した場合、
建物の所有権移転登記を行うことが重要です。

単に地主に連絡しただけでは、
第三者に対する対抗要件にはなりません。

地主が土地を第三者に売却した場合

借地上建物の登記が重要になるのは、地主が土地を第三者に売却した場合です。

たとえば、地主が底地を第三者に売却し、新しい土地所有者が現れた場合、
借地人としては、自分の借地権を新しい所有者に主張できるかが問題になります。

このとき、借地上建物について適切な登記がされていないと、
借地権を十分に主張できないリスクがあります。

特に、遺産分割によって相続人の一人が借地権付き建物を取得した場合は、
法定相続分を超える部分について、早めに登記を備える必要があります。

建物の所有権移転登記は早めに行う

借地権付き建物を相続した場合、遺産分割協議がまとまったら、
できるだけ早めに建物の所有権移転登記を行います。

必要になる主な資料は、次のようなものです。

資料	内容
被相続人の戸籍	出生から死亡までのつながりが分かるもの
相続人の戸籍	相続人であることが分かるもの
遺言書または遺産分割協議書	誰が建物を取得するかを示すもの
印鑑証明書	遺産分割協議書に実印を押した場合
建物を取得する相続人の住民票	登記名義人の住所を示すもの
固定資産評価証明書	登録免許税の計算などに使用するもの

借地権付き建物の登記は、不動産登記の問題であると同時に、
借地権を守るための実務上重要な手続です。

▶ 借地権の対抗力（対抗要件）について詳しくはこちらから

遺産分割前後の地代は誰が支払うか

地代は、借地契約を維持するために滞納しないことが重要です。

借地権を相続した場合、遺産分割が終わるまでの間、
誰が地代を支払うのかが問題になることがあります。

地代を支払わずに放置すると、
地主との関係が悪化し、借地契約の解除リスクが生じることがあります。

遺産分割前の地代

遺産分割前は、相続人全員が借地権を共同で承継している状態です。

そのため、地代の支払についても、相続人間で負担を決める必要があります。

実務上は、次のような対応が考えられます。

• 相続人の一人がいったん立て替える
• 遺産の預貯金から支払う
• 借地上建物を使用している相続人が支払う
• 相続人間で法定相続分に応じて精算する

どの方法をとる場合でも、支払記録を残しておくことが大切です。

遺産分割後の地代

遺産分割によって借地権付き建物を取得する相続人が決まった後は、
その相続人が地代を支払うのが通常です。

地主に対しては、
建物を取得した相続人、地代の支払方法、連絡先を伝えます。

ただし、地主の承諾を得る必要があるという意味ではありません。

あくまで、借地契約を円滑に継続するための連絡です。

地代を滞納しないための実務対応

相続人間で揉めている場合でも、地代の支払は止めない方がよいです。

地代滞納が続くと、地主から契約解除や明渡しを主張される可能性があります。

相続人間の話し合いがまとまらない場合でも、
誰が一時的に支払うのか、後でどのように精算するのかを決めておくことが重要です。

支払った相続人は、領収書、振込記録、地主とのやり取りを保存しておきます。

借地権の評価はどう考えるか借地権の評価は、遺産分割で取得額を調整するために重要です。

借地権には財産的価値があります。

そのため、相続人の一人が借地権付き建物を取得する場合、
他の相続人との間で、借地権をいくらと評価するかが問題になります。

普通借地権の評価

普通借地権では、相続税評価額を参考にすることがあります。

一般的には、土地の自用地評価額に借地権割合を掛けて借地権評価額を考えます。

図で表すと、次のようになります。

借地権割合は、国税庁の路線価図や評価倍率表で確認します。

ただし、これは相続税評価の考え方です。

遺産分割では、

• 実際の売却可能性
• 建物の状態
• 地主の承諾が得られるか
• 承諾料が必要になるか
• 地代の水準

なども考慮する必要があります。

定期借地権の評価

定期借地権の場合は、普通借地権とは評価の考え方が異なります。

定期借地権は、契約の更新がない借地権です。

残存期間、契約内容、地代、保証金、建物の利用可能性
などを踏まえて評価する必要があります。

普通借地権と同じように、単純に借地権割合を掛ければよいとは限りません。

定期借地権を相続した場合は、
契約書を確認し、残存期間と契約終了時の建物の扱いを慎重に見る必要があります。

遺産分割では相続税評価額だけで足りない場合もある

遺産分割では、相続税評価額だけでなく、
実際にその借地権付き建物をどう処分できるかが重要です。

たとえば、相続税評価上は一定の価値があっても、
建物が老朽化しており、買主が見つかりにくい場合があります。

また、売却には地主の譲渡承諾が必要になり、承諾料や条件が問題になることもあります。

そのため、相続人の一人が借地権付き建物を取得する場合は、
評価額だけでなく、次の点も考慮する必要があります。

借地権評価は、遺産分割の金額調整だけでなく、
将来の処分方針にも関わります。

相続後に売却・譲渡・建替え・解体をする場合の注意点

借地権を相続した後に、売却・譲渡・建替え・解体をする場合は、
相続とは別の問題として地主の承諾や裁判所の許可が問題になります。

相続自体には地主の承諾は不要です。

しかし、相続後に借地権付き建物を第三者へ売却する場合や、
建物を建て替える場合は、地主の承諾が必要になることがあります。

借地権を譲渡する場合

相続した借地権付き建物を第三者に売却する場合、
借地権の譲渡が問題になります。

土地の賃借権を譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。

地主が承諾しない場合でも、
借地借家法に基づき、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができる場合があります。

ただし、裁判所の許可を求める手続では、
譲受人が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないか、
借地の従前の経過、譲渡の必要性などが問題になります。

また、許可にあたり、承諾料の支払が条件になることもあります。

▶ 借地権の譲渡について詳しくはこちらから

借地上建物を建て替える場合

借地上建物が老朽化している場合、相続人が建替えを検討することがあります。

建替えについては、借地契約の内容を確認する必要があります。

契約書に増改築禁止特約や建替えについての定めがある場合、
地主の承諾が必要になることが通常です。

地主の承諾を得ずに建替えを進めると、
契約違反として紛争になるおそれがあります。

建替承諾料が問題になることもあります。

建替えを検討する場合は、

• 建物の状態
• 借地契約の内容
• 契約期間
• 地主との関係

建替後の利用方針を確認してから進める必要があります。

借地上建物を解体する場合

特に注意が必要なのが、借地上建物を解体する場合はです。

借地権は、建物所有を目的とする土地利用権です。

借地上建物を解体して更地のまま放置すると、
建物所有目的が失われたとして、借地権の存続が問題になることがあります。

また、借地上建物の登記がなくなると、借地権の対抗要件にも影響が出ます。

「古い建物だから、とりあえず解体してから考える」という対応は危険です。

解体する前に、

• 地主との合意
• 再築の予定
• 借地契約の内容
• 借地権を維持する必要があるか

を確認すべきです。

建物買取請求権が問題になる場面

借地契約の終了時には、建物買取請求権が問題になることがあります。

建物買取請求権とは、
一定の場合に、借地人が地主に対して借地上建物の買取りを求めることができる権利です。

たとえば、借地契約の更新がされない場合などに問題になります。

ただし、どのような場合に建物買取請求権を行使できるかは、

• 借地契約の種類
• 契約期間
• 更新の有無
• 契約終了の理由

などによって変わります。

借地権を相続した後、建物を使わないからといってすぐに解体するのではなく、
建物買取請求権が問題になり得るかも確認しておく必要があります。

▶ 建物買取請求権について詳しくはこちら

場面	地主の承諾	注意点
借地権を相続する	原則不要	相続発生の連絡や地代支払者の通知は必要
遺産分割で相続人の一人が取得する	原則不要	建物の相続登記を早めに行う
第三者に遺贈する	必要になる可能性あり	相続人への承継とは区別して検討
借地権付き建物を売却する	原則必要	承諾が得られなければ裁判所の許可を検討
借地上建物を建て替える	契約内容により必要	増改築禁止特約、建替承諾料を確認
建物を解体する	承諾の有無だけでなく借地権消滅リスクが問題	解体前に借地権維持の必要性を検討

借地権の相続で弁護士に相談すべき場面

借地権の相続では、
地主対応と相続人間の遺産分割が同時に問題になる場合は、
早めに相談した方がよいことがあります。

特に、次のような場合です。

借地権の相続では、最初の対応を誤ると、
地主との交渉や相続人間の話し合いが難しくなることがあります。

弁護士に相談することで、
地主の要求に応じるべきか、遺産分割でどのような分け方が現実的か、
建物登記や地代の支払をどう進めるかを整理できます。

借地権を相続したときのチェックリスト

確認すること	具体的に見る資料・事情
借地契約の内容	借地契約書、契約期間、更新時期、地代、増改築禁止特約
建物の登記	登記事項証明書、被相続人名義か、未登記部分がないか
地代の支払状況	領収書、振込記録、滞納の有無
地主との関係	連絡先、これまでの更新・増額・承諾料の経緯
相続人	戸籍、相続人の人数、取得希望者の有無
遺言書	借地上建物や借地権の取得者が指定されているか
建物の状態	老朽化、空き家、修繕・建替えの必要性
借地権の評価	路線価、借地権割合、売却可能性、地代水準
将来の方針	居住、賃貸、売却、建替え、解体、地主への譲渡
共有リスク	共有者間の合意可能性、将来の相続、地代負担

よくある質問

借地権は相続できますか。

はい。

借地権は財産的価値のある権利であり、相続の対象になります。

親が借地上の建物を所有していた場合、
建物だけでなく、その建物を所有するための借地権も相続財産として扱われます。

ただし、土地を無償で借りていた使用貸借の場合などは、
通常の借地権とは扱いが異なることがあります。

まずは、契約書、地代の支払状況、建物登記を確認する必要があります。

借地権の相続に地主の承諾は必要ですか。

相続自体について、地主の承諾は原則として不要です。

相続は、被相続人の死亡によって法律上当然に権利義務が承継されるものです。

借地権の売却・譲渡とは異なるため、
相続を理由として地主の承諾が必要になるわけではありません。

ただし、相続後に借地権付き建物を第三者へ売却する場合や、建物を建て替える場合には、
地主の承諾が問題になることがあります。

地主から名義変更料を請求されています。支払う必要がありますか。

借地権の相続を理由とする名義変更料や譲渡承諾料を、
当然に支払う必要はありません。

相続は譲渡ではないため、
相続そのものについて地主の承諾料を支払う必要はないと考えられます。

ただし、地主との関係を円滑にするため、
相続発生の連絡、新しい借地人、地代の支払方法は伝えるべきです。

請求された金額が大きい場合や、支払わないと明渡しを求めると言われている場合は、
支払う前に法的な整理をした方がよいでしょう。

借地権を相続人全員で共有にしてもよいですか。

共有にすること自体は可能ですが、実務上は慎重に考えるべきです。

借地権付き建物を共有にすると、
売却、建替え、解体、地代負担、地主対応で共有者全員の合意が問題になります。

共有者の一人が亡くなると、
さらに相続が発生して権利関係が複雑になることもあります。

そのため、可能であれば、
相続人の一人が取得して代償金で調整する方法や、
売却して代金を分ける方法を検討します。

借地上建物を解体してから考えてもよいですか。

建物を解体する前に、必ず借地契約と今後の方針を確認すべきです。

借地権は、建物所有を目的とする土地利用権です。

借地上建物を解体して更地のまま放置すると、
借地権の存続や対抗要件に影響が出ることがあります。

また、建物買取請求権が問題になる場面では、
建物を残しておくことに意味がある場合もあります。

「古い建物だから先に壊す」という対応は、借地権を失うリスクにつながることがあるため、
解体前に相談することをおすすめします。

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さいたま市・浦和周辺で借地権を含む相続にお悩みの方へ

借地権の相続では、相続人間の遺産分割だけでなく、
地主との関係、建物登記、地代、借地権評価、
将来の売却・建替え・解体まで見据えて対応する必要があります。

特に、次のような場合は、早めに状況を整理することが重要です。

• 地主から名義変更料や譲渡承諾料を請求されている
• 地主から土地明渡しや地代増額を求められている
• 借地上建物を誰が相続するか決まらない
• 借地権を共有にしてよいか迷っている
• 借地上建物の相続登記をしていない
• 借地権付き建物を売却・建替え・解体したい
• 借地権の評価額で相続人間の意見が合わない
• 遺産分割調停を申し立てるべきか迷っている